Kamerverhuur zonder vergunning kan illegale onttrekking zijn
Bij veel grote gemeenten kan een zelfstandige woning niet zonder vergunning worden gebruikt voor kamerverhuur. Op grond van de Huisvestingswet kan een gemeente in haar huisvestingsverordening opnemen dat het gebruiken van een woning voor kamerverhuur niet kan zonder vergunning.
Het gebruik van een zelfstandige woning voor kamerverhuur wordt gezien als ‘onttrekking’ van de zelfstandige woning aan de woonvoorraad. Voor die onttrekking is dan een vergunning nodig.
Met een zelfstandige woning wordt bedoeld een woning met een eigen toegang die door een huishouden kan worden bewoond zonder afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woonruimte. Bij een onzelfstandige woning worden wezenlijke voorzieningen (zoals bijvoorbeeld een badkamer of keuken) gedeeld waardoor de woning niet zelfstandig is. Als een woning gebruikt wordt voor kamerverhuur dan is er niet langer sprake van één zelfstandige woning, maar van meerdere onzelfstandige woningen.
Als een woonruimte zonder vergunning wordt gebruikt voor onzelfstandige bewoning (waaronder kamerverhuur) dan kan er een boete opgelegd worden. Voor illegale onttrekking geldt op grond van de wet een boete van maar liefst € 20.500,-.
Wie krijgt de boete?
Van belang is de vraag wie als overtreder kan worden aangemerkt en wie dus de boete krijgt. Zeker in het geval dat er sprake is van een eigenaar die verhuurt, maar het beheer uit handen heeft gegeven aan een professionele beheerder.
Volgens de wet en vaste jurisprudentie kunnen er verschillende overtreders zijn in het geval van illegale onttrekking in dit geval. Als eerste degene die daadwerkelijk het wettelijke voorschrift heeft overtreden en dan ook fysiek de verboden handeling heeft verricht. Dat is in dit geval de huurder. Daarnaast kan ook als overtreder aangemerkt worden degene die niet fysiek de overtreding heeft begaan, maar wel verantwoordelijk kan worden gehouden en aan wie de overtreding daarom kan worden toegerekend. Dit kan zowel de eigenaar als ook de beheerder zijn.
In een recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam werd in zo een geval inderdaad geoordeeld dat de beheerder ook als overtreder kon worden aangemerkt. In dit geval was er verhuurd aan 1 persoon, maar in de praktijk bleek na controles van de gemeente dat er meerdere personen af en aan in de woning verbleven. Er was dus geen sprake van gebruik als een zelfstandige woning en derhalve van illegale onttrekking.
Aan de beheerder werd in dit geval een boete opgelegd van € 20.500,-. De rechtbank oordeelde dus dat de beheerder als overtreder kon worden gezien, omdat deze verantwoordelijk was voor de woning. De beheerder had als bemiddelaar opgetreden bij het sluiten van de huurovereenkomst en was ook verantwoordelijk voor het contact met de huurders. Vanuit die rol had de beheerder de verantwoordelijkheid om toezicht te houden op het gebruik van de woning.
Reden voor matiging van de boete?
Het opleggen van de boete aan de beheerder was dus terecht. Toch hoefde de beheerder in dit geval niet de gehele boete te betalen. De beheerder had namelijk wel pogingen ondernomen om te controleren hoe de woning gebruikt werd, en nadat de eigenaar melding had gemaakt van het illegale gebruik was de beheerder een procedure gestart om de huurders te ontruimen. De rechtbank meende dat om die reden de boete gematigd kon worden met de helft.
Goede afspraken tussen eigenaar, beheerder en verhuurder
Voor beheerders is dus van belang om goed te kunnen aantonen dat er alles aan is gedaan om in de gaten te houden of er sprake is van illegaal gebruik. Daarnaast is ook het maken van goede afspraken cruciaal. Als de beheerder meent dat het niet tot zijn takenpakket behoort om bepaalde overtredingen in de gaten te houden, dan moet dit in de beheerovereenkomst duidelijk worden vastgelegd. Er kan bijvoorbeeld worden afgesproken dat de beheerder wordt gevrijwaard voor dergelijke boetes.
Voor de eigenaar is het weer belangrijk om goede afspraken te maken hoe gecontroleerd wordt dat de woning op de juiste wijze wordt gebruikt. De eigenaar kan zelf ook als overtreder worden aangemerkt, en met aantoonbaar duidelijke afspraken kan een boete voorkomen worden dan wel is er een reden voor matiging als het toch misgaat.
Tot slot is het verstandig voor een eigenaar om in de huurovereenkomst vast te leggen dat bij een dergelijke overtreding de boete voor rekening van de huurder is. Er zijn in de bekende algemene voorwaarden (zoals de algemene bepalingen van de ROZ, zie roz.nl) wel dergelijke paraplubepalingen opgenomen, maar verstandig is om daarnaast de betreffende overtreding specifiek te benomen.
Als u vragen hebt over dit onderwerp of advies nodig heeft hoe dit goed te regelen in overeenkomsten, neem gerust contact op.
