Er is geen plaats voor schadevergoeding naast huurprijsvermindering indien de beperking van het huurgenot als gevolg van een gebrek volledig gecompenseerd kan worden door huurprijsvermindering. Dit speelde onlangs in een zaak bij Gerechtshof Den Bosch. Het ging om de volgende casus.
Verhuurder heeft aan huurder het horecagedeelte van een sporthal verhuurd voor de duur van vijf jaar. Aan huurder was voorgehouden dat hij feesten en partijen voor derden in het gehuurde mocht organiseren, maar na het aangaan van de huurovereenkomst bleekt dat dit op grond van overheidsregels niet was toegestaan. Verhuurder wist dat.
Huurder heeft vervolgens de huurbetalingen opgeschort omdat sprake was van een gebrek. Verhuurder heeft dat bestreden en heeft een procedure bij de Kantonrechter aanhangig gemaakt, waarbij hij onder meer betaling van achterstallige huur heeft gevorderd.
De Kantonrechter heeft vervolgens vastgesteld dat het gehuurde een onherstelbaar gebrek vertoont – namelijk het feit dat huurder geen feesten en partijen voor derden mag houden – en heeft de huurprijs met terugwerkende kracht met 30% verlaagd. Daarnaast heeft de Kantonrechter de verhuurder veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding van Eur. 15.500,–, zijnde de geschatte winstderving in 2009 als gevolg van het gebrek.1
De verhuurder is hiertegen in beroep gegaan. Daarbij heeft de verhuurder niet betwist dat sprake is van een gebrek. Wel heeft de verhuurder aangevoerd dat de huurverlaging slechts maximaal 5% zou mogen zijn en dat voor toekenning van schadevergoeding naast huurprijsvermindering geen plaats is. Immers, het gemis aan omzet als gevolg van het gebrek aan het gehuurde is al verdisconteerd in de huurprijsvermindering, aldus de verhuurder.
Het Gerechtshof volgt de verhuurder niet in het standpunt dat de huurverlaging slechts maximaal 5% zou mogen zijn, maar wel in het standpunt dat er in dit geval voor schadevergoeding naast huurprijsvermindering geen plaats is. Daarbij stelt het Gerechtshof vast dat sprake is van een structurele beperking van het huurgenot, welke beperking leidt tot structureel omzetverlies. De aanwezigheid van dit gebrek wordt naar het oordeel van het Gerechtshof gecompenseerd door de huurprijsvermindering. Voor een recht op schadevergoeding naast de reeds vastgestelde huurprijsvermindering is dan geen plaats, aldus het Gerechtshof.
Uit deze uitspraak volgt dat een huurder een keuze lijkt te moeten voor een vordering tot schadevergoeding dan wel huurprijsvermindering indien de beperking van het huurgenot als gevolg van een gebrek volledig gecompenseerd kan worden door schadevergoeding of huurprijsvermindering. Voor het instellen van beide vorderingen bestaat in dat geval geen grond.
Meer weten? Neem gerust contact op.
Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)
1. Voorwaarde voor schadevergoeding is dat het gebrek reeds bestond bij het aangaan van de huurovereenkomst en bij de verhuurder bekend was. Hieraan was voldaan.
