Het kan soms raar lopen. Iedereen weet hoe goed huurders van woningen beschermd zijn, maar toch zie je af en toe een uitspraak voorbij komen waarbij je je afvraagt of dat nu wel zo is.
Duidelijk is in ieder geval dat er grenzen zijn, die een huurder kan overschrijden.
In het kort de casus (Uitspraak rechtbank Roermond 21052013).
Een huurder van een woning was een regeling met zijn verhuurder overeengekomen.
De regeling luidde als volgt:
“1. [Huurder] stemt erin toe communicatie als huurder en als persoon met [verhuurder] vanaf heden uitsluitend en alleen via [de raadsman van verhuurder] te laten verlopen, waarbij een frequentie van maximaal één keer per kalendermaand door [de raadsman] zal worden gehanteerd, behoudens uitzonderingen in acute situaties (woning is daarmee en daardoor niet wind- en waterdicht), doch uiteindelijk ter beoordeling van de kantonrechter.
2. Bij gebreke van naleving van deze afspraak staat ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen in feite nauwelijks nog ter discussie, behoudens het verboden communicatiecontact dat aan de orde zal zijn.”
De uitspraak maakt dit niet duidelijk, maar de regeling lijkt het resultaat te zijn van ruzie tussen de huurder en de verhuurder, althans het verschillende keren ‘lastig gevallen’ worden van de verhuurder door de huurder over van alles en nog wat.
Omdat de huurder de regeling niet nakwam, is de verhuurder een procedure gestart en vordert de ontbinding van de huurovereenkomst. De ontbinding is toegewezen (!).
Frappant? Ja, deels wel. Voor een deel ook weer niet om één simpele reden: afspraak is afspraak.
Enkele opmerkingen nog.
Vele verhuurders zullen op basis van deze uitspraak zeggen dat ze voortaan ook een dergelijke ‘ontbindingsclausule’ gaan opnemen in de huurovereenkomst.
Dat kan, maar daarmee ben je er (nog) niet.
Een dergelijke clausule zal worden beoordeeld als in strijd met de dwingendrechtelijke huurbepalingen.
Het iets anders inkleden van een dergelijke clausule zou de verhuurder nog wel een eind op weg kunnen helpen. Daarbij moet echter meer gedacht worden aan het opbouwen/inkleden van de mogelijkheid tot ontbinding.
Bedenk echter wel dat je als verhuurder ook een zeker belang bij een dergelijke bepaling/bepalingen moet hebben. Dat was in de hiervoor behandelde uitspraak – kennelijk – het geval. Daarnaast betrof het een afspraak die na het tot stand komen/aanvang van de huurovereenkomst was gemaakt, gebaseerd op problemen in de huurrelatie.
Denk in dit verband aan het uitgangspunt dat een beëindiging van een huurovereenkomst bij voorbaat – dus bij het sluiten van de huurovereenkomst – door een rechter niet zal worden gekwalificeerd als een rechtsgeldig einde van de huurovereenkomst.
Interessant? Vragen?
Michel Visser (visser@m2advocaten.nl)
