In de praktijk komt het weleens voor dat een verhuurder beoogt om een tijdelijke huurovereenkomst aan te gaan, maar in feite een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur aangaat. In dat geval geniet de huurder huurbescherming en is opzegging met een wettelijke opzeggrond vereist. Waarom is dat zo en hoe kunnen verhuurders dit voorkomen?
In de uitspraken van de rechtbank Noord-Nederland en het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden werden de vorderingen van twee verschillende verhuurders afgewezen toen zij de huurder vanwege het verstrijken van de maximale huurtermijn wilden laten ontruimen.[1] In beide procedures beriepen de verhuurders zich op het feit dat zij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd waren aangegaan met de huurder, maar kwam de rechter tot het oordeel dat de overeenkomst moet worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met minimumduur.
Wat maakt het verschil tussen deze huurovereenkomsten?
Tijdelijke huurovereenkomst
Door de inwerkingtreding van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 is het sinds 1 juli 2016 mogelijk om tijdelijke huurovereenkomsten voor de duur van minder dan twee (in geval van een zelfstandige woonruimten) en vijf jaar (in geval van onzelfstandige woonruimten) te sluiten die van rechtswege eindigen. In die gevallen is geen opzegging en een wettelijke opzeggingsgrond vereist. Wel is vereist dat de verhuurder de huurder tijdig informeert over de dag waarop de huurovereenkomst eindigt. De aanzegging mag niet eerder dan drie maanden, maar niet later dan een maand voor het verstrijken van de bepaalde tijd worden gedaan. Op die manier heeft de verhuurder de garantie dat de huurovereenkomst na de overeengekomen periode van rechtswege kan eindigen. Voor de huurder is het voordeel dat hij niet gebonden is aan een minimale huurperiode en tussentijds kan opzeggen.
Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur
De huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur is daarentegen gericht op een minimale huurperiode. In dit geval heeft de verhuurder de garantie dat hij de woning een bepaalde periode aan dezelfde huurder verhuurt, terwijl de huurder de garantie heeft dat de huurovereenkomst na het verstrijken van de minimale huurperiode niet van rechtswege eindigt maar alleen kan eindigen door opzegging met een wettelijke opzeggingsgrond, wederzijds goedvinden of ontbinding.
Uitleg van de overeenkomst
In de bovengenoemde uitspraken lag de vraag ter discussie of partijen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd of onbepaalde tijd met minimumduur waren overeengekomen. Voor de beantwoording van die vraag hebben de rechtbank en het gerechtshof het Haviltex-criterium toegepast.[2] Dat houdt in dat de bepalingen uit de huurovereenkomst niet alleen kunnen worden uitgelegd aan de hand van een taalkundige uitleg, maar dat het ook aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op wat zij daaromtrent redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
Casuïstiek: het gaat met name om de gekozen bewoordingen
Casus gerechtshof Arnhem – Leeuwarden
In de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden betrof het een huurovereenkomst waarin de volgende bepaling was opgenomen:
“Duration: This agreement commences on 15-08-2017 and continues at least until 14-01-2018.
There after this agreement will continue for an indefinite time period.”
Uit de woorden “at least” leidde het hof af dat de huurovereenkomst is aangegaan voor een minimale periode van vijf maanden. Daarnaast wordt gelezen dat de overeenkomst niet eindigt na vijf maanden, maar wordt voortgezet voor een “indefinite time period”. De tekst van de huurovereenkomst duidt er volgens het hof op dat de huurovereenkomst moet worden aangemerkt als een overeenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur van vijf maanden.
Casus rechtbank Noord-Nederland
In de uitspraak van rechtbank Noord-Nederland betrof het een huurovereenkomst waarin was opgenomen dat de huur voor een “minimale” periode van 12 maanden wordt aangegaan. Daarnaast was in de huurovereenkomst opgenomen dat partijen de huurovereenkomst niet tussentijds kunnen opzeggen. In een huurovereenkomst voor bepaalde tijd moeten de huurders de mogelijkheid hebben om tussentijds op te kunnen zeggen. De rechtbank oordeelde dat de huurders hebben mogen afleiden dat zij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met minimumduur zijn overeengekomen, en onderbouwde dit als volgt:
“…maar het gaat er bij de uitleg van de huurovereenkomst om wat partijen hebben bedoeld en in het verlengde daarvan welke betekenis [gedaagden] gedurende de huurperiode aan de bewoordingen van de bepalingen met betrekking tot de minimale huurperiode en de onmogelijkheid om op te zeggen hebben mogen toekennen. (…) Daarbij betrekt de kantonrechter dat in de akte waarin in de huurovereenkomst is neergelegd is te lezen op welke manier de huurovereenkomst kan worden opgezegd en dat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimale huurperiode (in ieder geval) na die minimale huurperiode opzegbaar is.”
Huurovereenkomst aanpassen
Verhuurders kiezen er soms voor een huurovereenkomst (voor bepaalde tijd) aan te passen naar hun eigen wensen. Dat is toegestaan vanwege contractsvrijheid, maar daarbij zal rekening moeten worden gehouden met de bepalingen van dwingend recht. Om te voorkomen dat een huurovereenkomst voor meerdere interpretaties vatbaar is, is het in elk geval verstandig om een (aangepaste) huurovereenkomst te laten controleren door een juridisch deskundige op het gebied van huurrecht.
Meer weten? Neem gerust contact op.
Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)
Nicole Aarland-Kensdell (kensdell@m2advocaten.nl)
[1] Rb. Noord-Nederland 19 december 2017, ECLI:NL:RBNNE:2017:4921 en Hof Arnhem-Leeuwarden 9 maart 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:2260
[2] HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158 (Haviltex).
