Een eigenaar van een winkelpand laat zijn pand verbouwen waardoor het in oppervlakte toeneemt. Met de huurder komt hij overeen dat de huurprijs desondanks hetzelfde blijft. Als de eigenaar er vervolgens achter komt dat zijn pand inmiddels veel meer huur op kan brengen wil hij de huurprijs laten herzien (verhogen). De rechter oordeelt echter dat hij feitelijk met de huurder een huurprijsverlaging is overeengekomen door dezelfde huurprijs te vragen voor een grotere ruimte en dat er ten minste vijf jaren dienen te verstrijken voordat de huurprijs opnieuw kan worden herzien. De verhuurder loopt vervolgens vele euro’s aan huur mis. Hoe zit het precies?
Een winkelier sluit reeds in 1974 een huurovereenkomst voor de huur van een winkelpand met bijhorende opslagruimte. In 2014 wordt het pand gerenoveerd waarbij de oppervlakte van de winkelruimte toeneemt met 26 vierkante meter. Hierbij wordt afgesproken dat de huur verder gelijk blijft. In 2015 komt de eigenaar via een makelaar er echter achter dat zijn pand gezien de booming vastgoedmarkt inmiddels tienduizenden euro’s per jaar meer aan huur op zou kunnen leveren. Dit is ook niet vreemd nu de winkelier sinds 1974 slechts gestaag meer huur is gaan betalen. De eigenaar vraagt vervolgens dan ook om een huurprijsherziening.
Op basis van artikel 7:303 BW is het namelijk mogelijk voor een verhuurder (of huurder) huurprijsherziening aan te vragen. Dit houdt in dat elke vijf jaar, sinds de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan of bij de rechter is gevorderd (of na afloop van de eerste huurtermijn), men de huidige huurprijs kan laten toetsen aan de gemiddelde huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte in de omgeving en zo nodig de huurprijs daarop kan worden aangepast. De eigenaar stelt dat de huurprijs voor het laatst in 2005 is aangepast. Sindsdien is meer dan vijf jaar verstreken dus stelt de eigenaar dat er nu een huurprijsherziening kan plaatsvinden naar een meer marktconforme prijs.
De rechter oordeelt anders. Nu door de verbouwing in 2014 de winkelruimte met 26 vierkante meter is toegenomen, en partijen daarbij zijn overeengekomen om de huurprijs ongewijzigd te laten, is hierbij effectief een huurprijsverlaging overeengekomen, aldus de rechter. Immers, de winkelier is door de uitbreiding van de winkelruimte maar liefst 15,5% minder per vierkante meter gaan betalen. Nu er dus recentelijk sprake is geweest van een door partijen ingestelde huurprijswijziging kan de eigenaar pas weer na vijf jaar een beroep doen op de huurprijsherziening uit artikel 7:303 BW. Of de huurprijs in de afgelopen vijf jaar is verhoogd of verlaagd is daarbij niet van belang. Kortom in dit geval kon de eigenaar pas in 2019 weer vragen om een huurprijsherziening.
Het is ergens begrijpelijk dat de eigenaar hier in de fout is gegaan. De totale huurprijs was immers hetzelfde en leek dus niet gewijzigd. Hoe had de eigenaar dit kunnen voorkomen? Het antwoord daarop is vrij simpel. De eigenaar had niet met de winkelier expliciet moeten afspreken dat huurprijs niet zou worden verhoogd. Deze concrete overeenkomst wordt namelijk ten grondslag gelegd aan het oordeel dat partijen een verlaging van de huurprijs zijn overeengekomen. De eigenaar had dus beter gelijk na de verbouwing een huurprijsherziening kunnen aanvragen zonder eerst met de winkelier af te spreken dat de huurprijs ongewijzigd zou blijven.
Wilt u als verhuurder een huurprijsherziening aanvragen of heeft u als huurder te maken met een huurprijsherziening en heeft u hierover vragen? Neemt u dan gerust contact op met M2 Advocaten.
Advocaat Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)
