Op het gebied van het huurrecht woonruimte speelt er veel, zowel als het gaat om nieuwe wetgeving als ook ontwikkelingen in de jurisprudentie die vergaande consequenties hebben. In een eerder blog in september was al een overzicht gegeven. In dit blog wederom een overzicht van de stand van zaken.

Wet vaste huurcontracten

Er komt een einde, althans een beperking, aan de mogelijkheid om voor bepaalde tijd woonruimte te verhuren. Sinds de inwerkingtreding van de Wet Doorstroming Huurmarkt op 1 juli 2016 was het mogelijk om een zelfstandige woning voor de duur van 2 jaar en een onzelfstandige woning (een kamer) voor 5 jaar voor bepaalde tijd te verhuren, waarbij een kennisgeving volstond om de overeenkomst daadwerkelijk te beëindigen. Tussenkomst van de rechter was niet meer vereist voor die contracten voor bepaalde tijd.

Deze wetgeving was bedoeld om meer eigenaren er toe te bewegen tijdelijk te verhuren, maar in de praktijk bleek dit effect gering. Wel ontstond er veel onzekerheid bij huurders omdat verhuurders vaak tijdelijke contracten aanboden om grip te houden op het gehuurde.

De wet vaste huurcontracten is een aangenomen initiatief-wetsvoorstel van de Kamerleden Grinwis en Nijboer welke wet is geworden op 11 december 2023 (Stb. 2023/480). Dit voorstel houdt in dat er niet langer de mogelijkheid is om voor bepaalde tijd contracten te sluiten[1] op een paar specifieke uitzonderingen na, die worden opgenomen in het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst. Dit Besluit moet nog definitief worden vastgesteld. De concept-tekst heeft ter consultatie voorgelegen en is hier te lezen. Categorieën waarvoor een uitzondering wordt gemaakt zijn onder meer:

1. Huurders die voor hun studie tijdelijk in Nederland wonen;
2. Huurders die tijdelijk hun woning moeten verlaten voor renovatie;
3. Woningzoekenden met minderjarige kinderen waarvan de relatie met de andere ouder is geëindigd en die in de buurt van de hun kinderen willen blijven wonen

Het gaat dus om vrij specifieke categorieën.

De Wet vaste huurcontracten is nog niet in werking getreden. Vermoedelijke ingangsdatum is 1 juli 2024, samen met het bijbehorende Besluit specifieke groepen Tijdelijke Huurovereenkomst.

Volgens het overgangsrecht kan voor contracten die vóór  de ingangsdatum (wrs dus 1 juli 2024) worden gesloten nog steeds worden afgesproken dat die voor bepaalde tijd gelden. Het is nog onduidelijk of dit ook betekent dat het contract dan ook vóór 1 juli 2024 moeten ingaan (volgens de letterlijke tekst van de wet is het mogelijk om vóór 1 juli 2024 een contract voor bepaalde tijd te sluiten dat pas na 1 juli 2024 ingaat, bijvoorbeeld per 1 september 2024.)

Jurisprudentie Europese Richtlijnen – Huurprijsverhogingsbedingen op de tocht?

Er is de laatste tijd veel te doen rondom de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen (Richtlijn 93/13 EG)

Deze richtlijn heeft als doel om bedingen te voorkomen die de verhouding tussen een professionele partij en een consument aanzienlijk ten nadele van de consument verstoort. De consequentie is dat zo een beding buiten toepassing moet blijven. De rechter moet bedingen ambtshalve toetsen aan de Richtlijn, dat betekent dat zelfs als de consument er geen beroep op doet dat dan de rechter alsnog moet toetsen of een bepaald beding niet in strijd is met de Richtlijn.

Nadat lange tijd deze Richtlijn eigenlijk niet echt werd toegepast, is er de laatste jaren steeds meer jurisprudentie over gekomen. Eerst ging het met name over boetebedingen die buiten toepassing werden verklaard.

Nu gaat het ook om huurverhogingsbedingen, bij de huur van vrije sectorwoningen. In die bedingen is meestal een combinatie gemaakt van een verhoging met de CPI-index (gebruikelijke indexeringsverhoging) met daarnaast nog de mogelijkheid van een bepaald percentage (bijvoorbeeld maximaal 5%). In een uitspraak met Bouwinvest als verhuurder is een dergelijk huurprijsverhogingsbeding vernietigd, omdat volgens de rechter de verhoging met het percentage willekeur met zich meebracht en er geen duidelijke grondslag voor was, anders dan bij de CPI-index.

De lijn in de rechtspraak is echter tot nu toe dat als een beding in strijd is met de Richtlijn, dat dan het gehele beding buiten werking wordt verklaard, ook het gedeelte van het beding dat niet in strijd is met de Richtlijn. In dit voorbeeld werd dus niet alleen de verhoging met het percentage vernietigd, maar ook de mogelijkheid van verhoging met de indexering. In die betreffende zaak had dit als gevolg dat alle huurverhogingen vanaf het begin van de huurovereenkomst niet geldig waren, waardoor de huurder recht zou hebben op ca € 60.000,- aan te veel betaalde huur. Daarnaast zou het ook niet mogelijk zijn om in de toekomst dit aan te passen, omdat ook de lijn in de rechtspraak (gebaseerd op Europese Jurisprudentie) is dat er niet later een aanpassing kan komen van het beding omdat anders de Richtlijn onvoldoende afschrikwekkende werking heeft.

Deze en vergelijkbare uitspraken leverden veel beroering op, omdat dit er toe zou kunnen leiden dat verhuurders over de hele linie grote bedragen terug moeten betalen aan huurders en bovendien ook voor de toekomst niet meer de huurprijs kunnen verhogen.

Er is een aantal rechters die nu zogenaamde prejudiciële vragen heeft gesteld aan de Hoge Raad, om duidelijkheid te krijgen over de uitleg van de Richtlijn en de consequenties van de sancties.

Een goed voorbeeld van de vragen die zijn gesteld zijn te vinden in bijvoorbeeld deze uitspraak. De vragen zijn (samengevat):

1. Is een beding dat deels een verhoging met indexering en deels een verhoging met een percentage tot 3% een oneerlijk beding in de zin van de richtlijn?
2. Als dit beding als oneerlijk moet worden beschouwd moet het dan geheel worden vernietigd of mag het deel dat niet oneerlijk is (indexering) blijven bestaan?
3. Uit Europese jurisprudentie blijkt dat een oneerlijk beding geacht wordt nooit bestaan te hebben. Betekent dit voor een oneerlijk huurverhogingsbeding dat iedere verhoging komt te vervallen zodat de huurder recht heeft op volledige restitutie van te veel betaalde huur?
4. Kan de verhuurder zich beroepen op verjaring ten aanzien van de terugbetalingsverplichting van de huurder?
5. Kan het volledig moeten terugbetalen van de huur(verhoging) worden gezien als een bijzonder geval waardoor op grond van de rechtszekerheid de terugbetalingsverplichting kan worden beperkt dan is volledig terugbetalen een onevenredige sanctie?

Het is goed mogelijk dat de Hoge Raad de vragen weer doorlegt aan het Europese Hof. Het zou al met al dus nog enige tijd kunnen duren voordat er duidelijkheid is over de toepassing van de Richtlijn.

Over deze problematiek heb ik een artikel geschreven, “‘Oneerlijke’ richtlijnen uit Europa: een plaag voor verhuurders van woonruimte?” (Huurrecht in Praktijk, 2023/106), welk artikel hier is te lezen.

Wet huurbescherming weeskinderen

Per 1 januari 2024 is ook de Wet huurbescherming weeskinderen ingegaan (zie hier). Deze wet beoogt om schrijnende situaties te voorkomen indien ouders van kinderen van tenminste 16 jaar komen te overlijden en dat zij dan niet langer in de woning kunnen wonen. De wet regelt dat kinderen van minimaal 16 jaar tot 28 jaar de huur kunnen overnemen. De wet geldt wel alleen voor toegelaten instellingen (woningbouwverenigingen).

Wet betaalbare huur

In het vorige blog is al een korte omschrijving gegeven van het doel van de Wet betaalbare huur, kort gezegd het optrekken van het aantal woningen waarvoor het woningwaarderingsstelsel (puntenstelsel) geldt. Ook beoogt de wet om het puntenstelsel dwingend te maken. Nu is het zo dat nog van het puntenstelsel mag worden afgeweken.

De Raad van State heeft inmiddels een advies uitgebracht over de wet, waarin vrij kritische noten worden gekraakt. De Raad van State maakt zich onder meer zorgen of de wet niet zal leiden tot minder beschikbare huurwoningen.

Minister De Jonge zet vooralsnog echter door en heeft aangekondigd de wet per 1 juli 2024 te willen invoeren in een brief van 9 november 2023 (lees de brief hier)

[1] Om preciezer te zijn, het is wel mogelijk om voor bepaalde tijd contracten te sluiten, alleen dan moet – in de meeste gevallen – wel worden opgezegd met opzeggronden en die opzegging moet wel via de rechter getoetst worden. Een kennisgeving volstaat dus niet meer.