Is een beding waarbij verkoper en zijn rechtsopvolgers verboden wordt bezwaar te maken tegen bouwplannen van koper geldig?

Deze vraag kwam onlangs aan de orde in een zaak bij de Rechtbank Den Haag. De casus was als volgt. Verkoper verkocht een perceel aan koper waarbij verkoper op een naastgelegen perceel bleef wonen. Bij de koop had koper bedongen dat verkoper geen bezwaar zou maken “tegen een toekomstige uitbreiding van het bedrijf van koper, noch tegen op basis daarvan aan te vragen bouw-, aanleg- en sloopvergunningen dan wel andere vergunningen of toestemmingen waartegen een rechtsgang openstaat”.  In verband hiermee was een kwalitatieve verplichting in de leveringsakte opgenomen, zodat ook rechtsopvolgers van verkoper aan het beding gebonden zouden zijn.

In de procedure bij de Rechtbank Den Haag vordert verkoper dat het beding wordt beperkt in die zin dat alleen hij en niet zijn rechtsopvolgers aan het beding gebonden zijn. De Rechtbank wijst deze vordering toe. Een clausule op grond waarvan een partij zich verplicht geen bezwaar te maken “tegen een toekomstige uitbreiding van het bedrijf van koper, noch tegen op basis daarvan aan te vragen bouw-, aanleg- en sloopvergunningen dan wel andere vergunningen of toestemmingen waartegen een rechtsgang openstaat”, terwijl geen sprake is van een ook maar in enigermate geconcretiseerd plan voor uitbreiding,  gaat te ver en levert strijd op met fundamentele rechtsbeginselen, aldus de Rechtbank. De betrokken rechtsbeginselen zijn onder meer artikel 17 Grondwet waarin opgenomen is dat niemand tegen zijn wil kan worden afgehouden van de rechter die de wet hem toekent en artikel 6 EVRM dat bepaalt dat ieder recht heeft op een eerlijke en openbare behandeling van zijn zaak door een onafhankelijk en onpartijdig gerecht. De slotsom is dus dat het beding nietig is ten opzichte van rechtsopvolgers. Of verkoper zelf wel aan het beding gebonden is, laat de Rechtbank in het midden, omdat de vordering van verkoper alleen op zijn rechtsopvolgers ziet.

Of een beding ten opzichte van rechtsopvolgers als onverbindend kan worden beschouwd, hangt dus af van de vraag of een beding rechtsopvolgers beperkt en tot gevolg heeft dat de toegang tot rechtsbescherming wordt ontzegd. Daarbij zal een beding eerder nietig zijn als het beding (zeer) verstrekkend is en de gevolgen van het doen van afstand van rechtsbescherming op voorhand moeilijk te overzien zijn.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

 

 

Download PDF