Aankoop woning: Als je er als koper instinkt

Een verkoper zet zijn huis te koop op Funda. Het huis bevindt zich weliswaar boven een viswinkel, maar de verkoper zet in de advertentie de volgende tekst “absoluut geen last van ondergelegen winkel”. Stankoverlast door de onderliggende winkel lijkt daarmee uitgesloten. Een geïnteresseerde potentiële koper besluit de woning te bezichtigen en ruikt inderdaad geen vislucht of andere nare geurtjes bij het bezoek. Vervolgens wordt enige tijd later tussen verkoper en koper een koopovereenkomst gesloten. Wanneer de koper zijn nieuwe huis betreedt blijkt hij echter een indringende vis- en frituurlucht waar te nemen.

Koper verzoekt daarop aan de verkoper om maatregelen te treffen opdat koper geen last meer ervaart van de ernstige stankoverlast. Aanvankelijk belooft de verkoper nog medewerking, maar als deze toch uitblijft is het geduld bij de koper snel op. Hij schakelt zelf een bedrijf in om te kijken waardoor de stankoverlast is ontstaan. Uiteindelijk blijkt uit het onderzoek dat ventilatoren van de viswinkel verantwoordelijk zijn voor het verplaatsen van de vislucht naar de woning van de koper. Koper besluit daarop dat hij van de koop af wil en spant een kort geding (spoedprocedure) aan.

In beginsel is het zo dat een koper van een huis de koopovereenkomst kan ontbinden als de woning niet beantwoordt aan de overeenkomst. Als een woning niet aan de overeenkomst beantwoordt heet dit ook wel non-conformiteit. Hierbij dient óók in aanmerking te worden genomen wat een verkoper over de woning heeft medegedeeld. Kortom, als de verkoper bij de verkoop duidelijk heeft gemaakt dat het stonk in de woning kan de koper de koopovereenkomst later niet laten ontbinden op grond van die stank. Uit de wet (artikel 7:17 BW) volgt dat de woning de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn. Dit begrip normaal gebruik is bijvoorbeeld ook in de NVM koopakte opgenomen.

In dit geval oordeelde de rechter dat het weliswaar aannemelijk was dat er enige stankoverlast was maar vond tevens dat de stank ook wel enigszins te verwachten viel omdat de woning boven een viswinkel gelokaliseerd was. Dit dus ondanks het feit dat de verkoper in de advertentie had gesteld dat er absoluut geen overlast zou zijn. Er was volgens de rechter niet voldoende aangetoond dat de stank daadwerkelijk zo ernstig was dat het normaal gebruik van de woning in de weg stond. Ook was niet voldoende duidelijk dat er geen manieren waren om de stank alsnog weg te nemen. Kortom, de rechter was van oordeel dat de stank niet de ontbinding van de koopovereenkomst rechtvaardigde.

Op zich is het opmerkelijk dat de rechter naast zich neerlegt dat de verkoper had geadverteerd met “absoluut geen overlast van ondergelegen winkel”. Mijns inziens valt zeker te verdedigen dat de verkoper zichzelf met deze mededeling daadwerkelijk verplicht heeft om een woning zonder enige (stank)overlast van de onderliggende viswinkel op te leveren. Dit zou anders zijn als de koper bijvoorbeeld last zou hebben ondervonden van de aanloop van klanten. De verkoper hoeft zoiets objectief gezien niet per se als overlast te ervaren en het is ook aan de koper om zich enigszins te vergewissen over de situatie. Hoe dan ook toont deze zaak aan dat een rechter niet snel ontbinding van de koopovereenkomst zal toestaan. Het is als koper in ieder geval van belang om extra zorgvuldig onderzoek te doen als de omstandigheden daar (enige) aanleiding toe geven en de woorden van de verkoper niet te snel aan te nemen.

Heeft u een woning gekocht die niet aan de verwachtingen voldoet of heeft u juist als verkoper te maken met een ontevreden koper? Neemt u dan gerust contact op met M2 Advocaten.

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)