As is where is clausule
Een as is where is clausule houdt kort gezegd in dat de koper het verkochte aanvaardt in de toestand waarin het verkochte zich ten tijde van de koop bevindt (juridisch, fiscaal, technisch) en dat de verkoper weinig tot geen garanties geeft met betrekking tot het verkochte. Vaak denken verkopers dat ze hiermee vrijgepleit zijn, maar de vraag is: houdt deze clausule altijd stand? Dit kwam aan de orde in een zaak die speelde bij de rechtbank Noord-Holland.
As is where is clausule in de koopovereenkomst
Bij het opstellen van een koopovereenkomst voor vastgoed wordt de as is where is clausule regelmatig opgenomen, vooral bij de verkoop van oudere woningen. Hiermee aanvaardt de koper de woning zonder verdere garanties over de staat van de woning . De verkoper is na de verkoop, over het algemeen, niet meer aansprakelijk voor gebreken die aan het licht komen. Dit maakt dat de clausule onder meer gebruikt wordt voor vastgoed met een onbekende of mogelijk gebrekkige conditie. Toch is het verstandig voor de koper om grondig onderzoek te doen naar de staat van de woning voordat de overeenkomst wordt ondertekend.
Casus
In de zaak die speelde bij de rechtbank Noord-Holland werd een appartementsrecht verkocht dat door de verkoper was verbouwd tot drie zelfstandige objecten. Tijdens het opmaken van de koopovereenkomst werd door de verkoper en de koper gediscussieerd over de opname van een as is where is clausule. De koper vond dit niet nodig (staat verkoper niet achter de verbouwing?) maar de verkoper stond erop dat de clausule werd opgenomen, omdat het gebouw waarvan het appartement deel uitmaakt 100 jaar oud is. Ook zou de koper alle bonnetjes en garanties van de verbouwing ontvangen, aldus verkoper. Uiteindelijk bleef de clausule gehandhaafd.
Voorafgaand aan de levering bleek echter dat de verkoper geen toestemming aan de VvE had gevraagd voor de verbouwing. Dat had op grond van de reglementen wel gemoeten. De VvE liet dan ook weten dat zij de vergadering zou gaan verzoeken om de verbouwing ongedaan te maken.
Dit was voor de koper reden om de koopovereenkomst buitengerechtelijk te vernietigen op grond van dwaling. Immers, had de koper geweten dat er geen toestemming voor de verbouwing was verleend, dan was hij de koopovereenkomst niet aangegaan. De koper kocht het appartementsrecht als belegging en dus was het van groot belang dat er drie zelfstandige (huur)objecten zouden zijn.
Beroep op as is where is clausule
De verkoper verweert zich en doet daarbij een beroep op de as is where is clausule. Oftewel, koper heeft het appartement aanvaard in de juridische, fiscale en technische toestand waarin het zich ten tijde van de koop bevond en dus moet koper de koopovereenkomst nakomen. Houdt dit stand? Nee.
Uitleg rechter
De rechtbank Noord-Holland is van oordeel dat de as is where is clausule in dit geval beperkt moet worden uitgelegd. Daarbij wordt met name waarde gehecht aan wat de verkoper over de reden voor opname van de clausule heeft gecommuniceerd: het pand is 100 jaar oud en koper krijgt alle bonnen en garanties van de verbouwing. Daaruit heeft de koper volgens de rechtbank mogen begrijpen dat de verkoper alleen met betrekking tot de fysieke eigenschappen van het appartement een beroep op de clausule zou kunnen doen. Oftewel, de clausule beperkt zich tot de fysieke eigenschappen.
Uitkomst
Het beroep van de verkoper op de as is where is clausule hield dus geen stand. Daarmee kwam de vraag aan de orde of de koper de koopovereenkomst terecht op grond van dwaling buitengerechtelijk heeft vernietigd. Het antwoord is: ja.
De verkoper had als lid van de VvE moeten weten dat voor de verbouwing toestemming van de VvE was vereist. Door te verzwijgen dat deze toestemming niet was verleend, heeft de verkoper de koper op het verkeerde been gezet en heeft de koper gedwaald bij het aangaan van de koopovereenkomst.
Belangrijke informatie over de verkoop van een woning
Bij de verkoop van een woning met een as is where is clausule is het cruciaal dat de koper goed op de hoogte is van de staat van de woning . De verkoper is namelijk (in de meeste gevallen) niet verplicht om gebreken te verhelpen of de koper verder te informeren over mogelijke problemen. Dit betekent dat de koper zelf verantwoordelijk is voor een grondig onderzoek naar de staat van het vastgoed voordat de overeenkomst wordt getekend. Een veelgebruikt middel hiervoor is het laten opstellen van een bouwkundig rapport, waarmee de koper inzicht krijgt in mogelijke risico’s.
Hoewel de term “as is where is” vaak gebruikt wordt om de aansprakelijkheid van de verkoper te beperken, blijft de verkoper in sommige gevallen toch een mededelingsplicht houden over ernstige gebreken die bij hem bekend zijn of andere zaken. Zo ook in deze casus, waar het gebruik van de clausule niet voldoende bleek om de verkoper volledig te vrijwaren van aansprakelijkheid .
Conclusie
De uitspraak van de rechtbank Noord-Holland laat zien dat opname van een as is where is clausule niet betekent dat de verkoper hier zonder meer een beroep op kan doen. Dit zal uiteindelijk afhangen van de vraag wat een redelijke uitleg van de clausule is en die uitleg kan in sommige gevallen in het nadeel van de verkoper uitvallen.
Als u vragen heeft over dit onderwerp of advies nodig heeft, neem gerust contact op.
Marius Rijntjes rijntjes@m2advocaten.nl
