Deze vraag kwam onlangs aan de orde in een zaak bij het Gerechtshof Arnhem. De casus was als volgt. Voorafgaand aan de koop van een woning heeft verkoper een informatiestaat ingevuld. Daarin is onder meer de vraag opgenomen of er bijzonderheden zijn ten aanzien van de buren of de woonomgeving. Het antwoord daarop was duidelijk: nee. Na de levering ontdekt koper dat er in zijn buurt appartementen aan verslaafden zullen worden verhuurd. Koper stelt vervolgens dat hij de koopovereenkomst niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden, zou zijn aangegaan als hij dit geweten had en vordert opheffing van het nadeel dat hij bij instandhouding van de koop lijdt. Koper beroept zich dus op dwaling.
Het Hof is van oordeel dat het beroep op dwaling slaagt. Volgens het Hof is het aannemelijk dat de woning niet onder dezelfde voorwaarden zou zijn gekocht als koper geweten had dat er verslaafden in zijn buurt zouden worden gehuisvest. Daar komt bij dat verkoper van de komst van de verslaafden wist, maar dat niet heeft medegedeeld. Daarmee gaat de stelling van verkoper dat de dwaling voor rekening van de koper komt, niet op, aldus het Hof.
Vervolgens doet zich de vraag voor welke consequenties aan het geslaagde beroep op dwaling moeten worden verbonden.
Uit de wet volgt dat een overeenkomst die onder invloed van dwaling tot stand is gekomen, vernietigbaar is. De koper kan de koopovereenkomst dus vernietigen. Het gevolg is dat de koop en levering moeten worden teruggedraaid. Dat is niet altijd gewenst, zeker niet als koper de woning graag wil houden. In zo’n geval kan de koper ervoor kiezen om de koopovereenkomst niet te vernietigen, maar door de rechter te laten wijzigen. Het nadeel dat koper bij instandhouding van de koopovereenkomst lijdt, wordt dan opgeheven. In deze zaak heeft koper voor dat laatste gekozen.
Het gevolg van deze keuze is dat de rechter moet beoordelen welk nadeel de koper door het sluiten van de koopovereenkomst onder invloed van dwaling heeft geleden.
In deze zaak had de Rechtbank in eerste aanleg het nadeel naar redelijkheid en billijkheid geschat op Eur. 10.000,00, maar uit de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem volgt dat het daadwerkelijke nadeel moet worden begroot en dat niet kan worden volstaan met een schatting naar redelijkheid en billijkheid. Het gaat ook niet om een begroting van de schade, maar om opheffing van nadeel.
Volgens het Hof is een vermindering van de koopprijs mogelijk, waarbij gekeken moet worden naar wat een redelijk handelend koper destijds bereid zou zijn geweest voor de woning te betalen:
a. in de situatie dat niet bekend was dat in het nabijgelegen appartementencomplex verslaafden zouden worden gehuisvest;
b. in de situatie dat bekend was dat in het nabijgelegen appartementencomplex verslaafden zouden worden gehuisvest.
Om dat te bepalen moet volgens het Hof een deskundige worden benoemd. Komt deze deskundige tot een waarde die lager ligt dan de destijds door koper betaalde koopsom, dan is sprake van nadeel dat voor opheffing in aanmerking komt.
Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)
