Deze vraag kwam onlangs aan de orde in een zaak bij het Gerechtshof Amsterdam. De casus was als volgt. Verkoper verkocht zijn perceel aan koper, waarbij gebruik werd gemaakt van de NVM-koopakte. In artikel 5.2 van de NVM-koopakte is de volgende standaard bepaling opgenomen:
“Koper aanvaardt uitdrukkelijk alle lijdende erfdienstbaarheden, bijzondere lasten en beperkingen, afzonderlijke zakelijke rechten, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen, blijkend en/of voortvloeiend uit de laatste en voorgaande akte(n) van levering en/of van vestiging van het recht van erfpacht en/of opstal en/of afzonderlijke akte(n). Verkoper heeft van al deze akten de letterlijke tekst aan koper ter hand gesteld. Koper verklaart kennis te hebben genomen van de inhoud van de hiervoor bedoelde akten, waaronder begrepen bij een recht van erfpacht en/of opstal van de algemene en bijzondere voorwaarden (…)”.
Tijdens de onderhandelingen voorafgaand aan de koop had koper voorgesteld om de volgende zin aan artikel 5.2 van de NVM-koopakte toe te voegen:
“Verkoper vrijwaart koper voor alle beperkingen, bedingen of lasten uit te oefenen door derden, zoals bijvoorbeeld erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten voor zover deze niet in kopie zijn toegevoegd of omschreven en door koper zijn geparafeerd in deze NVM koopakte (…)”
Verkoper heeft deze toevoeging verworpen en de standaard bepaling van artikel 5.2 van de NVM-koopakte is dus ongewijzigd gebleven. Na de koop bleek dat het perceel bezwaard was met een erfdienstbaarheid en een kettingbeding, die niet uit de aan de koopovereenkomst gehechte akte(n) bleken. Koper heeft vervolgens geweigerd aan de levering van het perceel mee te werken. In de daarna gevoerde procedure heeft koper onder meer een verklaring voor recht gevorderd dat het perceel zonder erfdienstbaarheid en kettingbeding aan hem verkocht is.
Het Gerechtshof zag zich dus voor de vraag gesteld of de verkoper gehouden was om het perceel zonder erfdienstbaarheid en kettingbeding aan koper te leveren. Bij de beoordeling van deze vraag heeft het Gerechtshof artikel 7:15 lid 1 BW tot uitgangspunt genomen. Hierin is het volgende opgenomen:
“De verkoper is verplicht de verkochte zaak in eigendom over te dragen vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen, met uitzondering van die welke de koper uitdrukkelijk heeft aanvaard”.
Ten aanzien van de aanvaarding van de erfdienstbaarheid en het kettingbeding heeft verkoper zich op artikel 5.2 van de NVM-koopakte beroepen. Normaal gesproken zal verkoper het daarmee niet redden, omdat de strekking van artikel 5.2 van de NVM-koopakte is dat koper alleen die lasten aanvaardt die blijken uit de akte(n) die aan de koper ter hand zijn gesteld en dus niet lasten die daar niet in zijn vermeld. Blijken er toch onbekende lasten te zijn, dan draagt verkoper op grond van artikel 7:15 lid 1 BW het risico van deze lasten.
In deze zaak is artikel 5.2 van de NVM-koopakte echter expliciet in de onderhandelingen betrokken. Koper heeft immers een vrijwaring voor onbekende lasten gevraagd en verkoper heeft deze vrijwaring geweigerd. Op grond hiervan komt het Gerechtshof tot het oordeel dat partijen zich tijdens de onderhandelingen bewust zijn geweest van het risico van onbekende lasten en dat koper, gelet op de weigering van verkoper om hem daarvoor te vrijwaren, dit risico heeft aanvaard. In zo’n geval mochten partijen artikel 5.2 van de NVM-koopakte redelijkerwijs niet anders begrijpen dan dat koper ook eventuele onbekende lasten voor zijn risico nam, aldus het Gerechtshof. Daarbij speelde tevens een rol dat koper een professionele vastgoedhandelaar is en zich dus van de aan de koop verbonden risico’s bewust moet zijn geweest.
Uit de uitspraak van het Gerechtshof volgt dat artikel 5.2 van de NVM-koopakte niet altijd betekent dat kopers geen risico lopen ten aanzien van onbekende lasten. Is artikel 5.2 van de NVM-koopakte tijdens de onderhandelingen ter sprake gekomen en heeft verkoper een vrijwaring voor onbekende lasten van de hand gewezen, dan bestaat de kans dat koper het risico van deze lasten draagt. Kopers dienen daarop bedacht te zijn.
Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)
