De mededelingsplicht van de verkoper. Een leuk voorbeeld van de reikwijdte daarvan.
In een zaak bij het Gerechtshof Den Bosch speelde het volgende. Een vastgoedonderneming biedt verschillende kavels te koop aan. In de advertentie is vermeld dat de kavels aan de rand van een nieuwbouw villawijk liggen, waaraan de volgende zin is toegevoegd:
“verwacht wordt dat de kavels tzt eveneens bebouwd mogen worden”.
Er melden zich geïnteresseerde kopers die na bezichtiging tot koop van de kavels overgaan. Na levering van de kavels – in de akte van levering worden de kavels aangeduid als bosgrond – blijkt dat er strenge natuurbeschermingsbepalingen van toepassing zijn waardoor de kans dat de kavels in de toekomst bebouwd mogen worden, zeer gering is.
Kopers starten vervolgens een procedure tegen de vastgoedonderneming, stellende dat de vastgoedonderneming onrechtmatig gehandeld heeft door willens en wetens voor hen relevante informatie achter te houden. De vastgoedonderneming verweert zich door te stellen dat er ten aanzien van de natuurbeschermingsbepalingen geen informatieplicht op haar rustte.
Het Gerechtshof Den Bosch is van oordeel dat op de vastgoedonderneming de verplichting rustte al die informatie aan geïnteresseerde kopers te verstrekken die van belang was of kon zijn om de kansen en risico’s zorgvuldig te kunnen inschatten. Daaraan is niet voldaan, aldus het Hof.
Het gaat erom dat de vastgoedonderneming de kopers niet in de gelegenheid heeft gesteld om de kans op de mogelijkheid van bebouwing in de toekomst op de juiste wijze te beoordelen. Daarbij is niet bepalend of de vastgoedonderneming op de hoogte was van de natuurbeschermingsbepalingen of niet. Indien de vastgoedonderneming dat niet was, dan komt dat voor haar rekening. Overigens vindt het Hof het aannemelijk dat de vastgoedonderneming zich als professionele partij zal hebben laten informeren over de mogelijkheden tot bebouwing van de kavels, alleen al om zich een beeld te kunnen vormen van de waarde van de kavels.
Voorts had het de vastgoedonderneming als professionele partij duidelijk moeten zijn dat geïnteresseerde kopers door de advertentie ervan uit gingen dat de mogelijkheid tot bebouwing reëel was en dat juist dat aspect geschikt was om de interesse van het koperspubliek te wekken. Een bosperceel zonder uitzicht op de mogelijkheid tot bebouwing, heeft immers een beduidend lagere waarde dan een bosperceel met een reële kans op bebouwing, aldus het Hof.
De slotsom was dat het Hof vaststelde dat de vastgoedonderneming onrechtmatig jegens kopers gehandeld heeft en aansprakelijk is voor de daardoor geleden schade.
Deze uitspraak toont maar weer eens aan dat het voor verkopers van groot belang is om goed onderzoek te doen naar de planologische mogelijkheden van een perceel alvorens zij tot verkoop overgaan, zeker als de koper het voor een ander doel wil gaan gebruiken dan verkoper heeft gedaan (zie ook mijn eerdere blog). Doen zij dat niet, of onthouden zij kopers van relevantie informatie, dan komt dat voor eigen rekening en risico en dat kost geld.
Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)
