Bij non-conformiteit spelen mededelingen van verkoper een belangrijke rol. Maar hoe zit ’t precies met die mededelingen?
Non-conformiteit
Over non-conformiteit is al veel geschreven. Nog even kort: wordt een pand verkocht, dan dient het pand aan de koopovereenkomst te beantwoorden. Dat is niet het geval als het pand, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die verkoper over het pand heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Hierbij geldt dat koper mag verwachten dat het pand geschikt is voor normaal gebruik.
Mededelingen verkoper
Mededelingen van verkoper zijn dus van belang bij non-conformiteit. Maar hoe zit ’t precies met die mededelingen?
Uitgangspunt is dat een koper mag afgaan op hetgeen verkoper hem over het pand heeft medegedeeld. Die mededelingen moeten juist zijn.
Maar is dan steeds sprake van non-conformiteit wanneer enige door verkoper gedane mededeling feitelijk onjuist blijkt te zijn? Nee. Het moet gaan om serieuze en concrete inlichtingen. Of anders gezegd: om inlichtingen die zodanig specifiek, serieus en vertrouwenwekkend waren dat koper daarop in redelijkheid mocht afgaan.
Daar komt bij dat ook mededelingen die afkomstig zijn van derden (bijvoorbeeld in bouwkundige rapporten), waaraan verkoper de door hem verschafte informatie heeft ontleend of die aan koper ter beschikking zijn gesteld, aan verkoper kunnen worden toegerekend. Staan daar onjuistheden in, dan kan verkoper zich jegens koper niet verschuilen achter degenen van wie de gegevens afkomstig zijn[1]. Uiteraard is wel verhaal op adviseurs mogelijk vanwege gemaakte fouten.
Vragenlijst
Vaak wordt bij verkoop gebruik gemaakt van een door verkoper ingevulde vragenlijst. Dit is weliswaar geen garantie, maar het is wel van belang voor de uitleg van de koopovereenkomst en met name voor wat koper mocht verwachten[2].
Als verkoper bijvoorbeeld bij de vraag of er in het pand verbouwingen zijn uitgevoerd zonder benodigde vergunningen “nee” invult, dan mag koper verwachten dat er niet verbouwd is zonder de vereiste vergunningen. Dat is een serieuze en concrete inlichting. Blijkt die mededeling niet juist te zijn, dan bezit het pand niet de eigenschappen die koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Bovendien is het pand dan niet geschikt voor normaal gebruik, waardoor sprake is van non-conformiteit.
Let wel, als verkoper “nee” invult, maar niet wist of er wel of niet zonder de benodigde vergunningen is verbouwd, komt dat voor zijn risico. In dat geval had verkoper er dus beter aan gedaan om in de vragenlijst “niet bekend” in te vullen.
Conclusie
De mededelingsplicht luistert dus best nauw. Niet iedere mededeling zal even relevant zijn, maar gaat het om serieuze en concrete inlichtingen, dan mag koper op de juistheid daarvan vertrouwen. Of anders gezegd: naar de juistheid van deze mededelingen hoeft de koper geen onderzoek te doen. In die zin moet verkoper dus zeker van zijn zaak zijn als hij dergelijke mededelingen doet. Blijken die niet juist te zijn, dan ligt de weg naar non-conformiteit open.
Meer weten? Neem gerust contact op (rijntjes@m2advocaten.nl)
[1] Hoge Raad 25 februari 2005, ECLI:NL:HR:2005:AR5383, JOR 2005/168 met noot Dammingh (Fabels/Meenderink)
[2] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 28 januari 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:752
