Bij projectontwikkeling wordt vaak eerst een intentieovereenkomst tussen de ontwikkelaar, afnemer en bouwer gesloten voordat men de fase van definitieve contracten ingaat. In deze blog wordt de intentieovereenkomst kort besproken.
Inhoud intentieovereenkomst
Bij projectontwikkeling worden in de meeste intentieovereenkomsten afspraken gemaakt over de volgende onderwerpen:
- Doel van de overeenkomst;
- Uitgangspunten koopovereenkomst grond tussen ontwikkelaar en afnemer;
- Uitgangspunten turnkey realisatieovereenkomst tussen bouwer en afnemer;
- Uitwerking project;
- Tussentijdse beëindiging;
- Kosten;
- Exclusiviteit;
- Geheimhouding;
- Voorbehouden.
Doel intentieovereenkomst
Het doel van de intentieovereenkomst is kort gezegd om de (gescheiden) rollen van enerzijds de ontwikkelaar en anderzijds de bouwer ten opzichte van de afnemer vast te leggen.
De intentie is immers dat de afnemer eigenaar wordt van het project dat op de grond (locatie) zal worden gerealiseerd. Daartoe zal de afnemer enerzijds de grond van de ontwikkelaar verwerven (koopovereenkomst grond) en anderzijds het project door de bouwer laten realiseren (turnkey realisatieovereenkomst).
Voorbehouden intentieovereenkomst
Met name de voorbehouden in de intentieovereenkomst zijn belangrijk. Vaak wordt er een voorbehoud gemaakt ten aanzien van het verkrijgen van vergunningen, een minimum voorverkoop/voorverhuur percentage, bouwtechnische uitwerking, etc., maar ook de voorwaarde van “subject to contract” komt veel voor.
Subject to contract wil zeggen dat de koopovereenkomst grond en de turnkey realisatieovereenkomst pas rechtsgeldig tot stand komen als partijen overeenstemming hebben bereikt over de inhoud daarvan en deze door partijen getekend zijn. Dit is van belang omdat strikt genomen het opnemen van de essentialia al voldoende kan zijn voor de totstandkoming van overeenkomsten. Dat zou betekenen dat partijen al in de intentiefase aan elkaar gebonden zijn, terwijl dat niet de bedoeling is. Veel uitgangspunten die zijn opgenomen in de intentieovereenkomst moeten immers nog worden uitgewerkt in de definitieve contracten. Vandaar dat gebondenheid pas ontstaat na ondertekening van de definitieve contracten.
Bij subject to contract wordt meestal opgenomen dat als er geen definitieve contracten tot stand komen, partijen over en weer niet gehouden zijn tot vergoeding van enige vorm van kosten of schade van een andere partij. Dat geeft partijen ruimte om van het sluiten van definitieve contracten af te zien.
Verder is exclusiviteit van belang. Het moet immers niet zo zijn dat bijvoorbeeld de ontwikkelaar tijdens de onderhandelingen over het definitieve koopcontract voor de grond tevens met een andere partij in onderhandeling is, want dan loopt de afnemer het risico te worden uitgespeeld.
Na het sluiten van de intentieovereenkomst
Na het sluiten van de intentieovereenkomst zal de ontwikkelaar vaak op zoek gaan naar een samenwerkingspartner voor de ontwikkeling van het project. Dat kan bijvoorbeeld een financier zijn, maar ook een mede ontwikkelaar. Voor deze samenwerking zal vaak een samenwerkingsovereenkomst worden gesloten. Daarover meer in deel 2 van deze serie over projectontwikkeling.
Als u vragen heeft over een intentieovereenkomst of advies nodig heeft, neem gerust contact op.
