Uitkijken voor de ouderdomsclausule

In het geval van oudere huizen is het niet altijd eenvoudig om mogelijke gebreken (goedkoop) op te laten sporen. In plaats van grondig onderzoek, en indien nodig, reparaties te laten verrichten biedt een ouderdomsclausule dan ook uitkomst voor een verkoper als hij besluit om de woning te verkopen. Met een ouderdomsclausule wordt de aansprakelijkheid voor de verkoper beperkt in het geval er zich na de verkoop (verborgen) gebreken voordoen. Voor de duidelijkheid, het gaat hierbij alleen om gebreken die niet bij de verkoper bekend waren ten tijde van de verkoop. Indien een verkoper geen ouderdomsclausule opneemt in de koopovereenkomst dan is hij op grond van de wet verplicht een huis op te leveren die geschikt is voor normaal gebruik. Kortom indien zich dan na de verkoop ernstige gebreken voordoen in de vorm van bijvoorbeeld een rotte fundering of ernstige lekkages kan de verkoper zich geconfronteerd zien met een flinke schadeclaim.

Gelet op het voorgaande zijn de voordelen van een ouderdomsclausule voor de verkoper duidelijk, maar zijn de risico’s voor de koper daarmee altijd duidelijk? In de praktijk blijkt dit regelmatig niet het geval. Ja, de kopers zijn zich doorgaans bewust van het feit dat een ouder huis met meer gebreken komt en dat zij derhalve een groter risico lopen indien zij een koopovereenkomst met een ouderdomsclausule hebben getekend. Maar wat veel koper zich daarentegen niet bewust zijn is dat ook gebreken die niet direct een gevolg zijn van ouderdom voor hun rekening kunnen komen op basis van de ouderdomsclausule.

Als voorbeeld kijken we naar de volgende ouderdomsclausule uit een zaak bij het Hof Den Bosch (zie ook Rechtbank Noord-Holland):

“Koper verklaart ermee bekend te zijn, dat het verkocht object meer dan 70 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit hiervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in de voor de funderingen, de vloeren, de leidingen, voor de elektriciteit, water en gas en riolering (….). Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in (….) de koopakte omschreven woongebruik.”  

Naar het oordeel van de rechter bleek uit deze bovenstaande tekst niet expliciet dat deze alleen betrekking heeft op gebreken die een gevolg zijn van de ouderdom van de woning. Met andere woorden ook indien bijvoorbeeld de fundering aanmerkelijk minder oud is dan de woning zelf valt een gebrek daarvan alsnog onder de reikwijdte van deze ‘ouderdomsclausule’ en draait de koper dus zelf voor de kosten op. Het feit dat het een ‘ouderdomsclausule’ heet (waarvan de koper dus dacht dat het zich zou beperken tot alleen de oude onderdelen van het huis) maakt dit niet anders. De rechter achtte daarbij ook van belang dat partijen verder niet nader hebben onderhandeld over de clausule zodat in dit geval puur naar de tekst van de ouderdomsclausule is gekeken zoals hierboven vermeld.

Kortom wat kan een koper doen om te voorkomen dat hij opdraait voor meer recente gebreken?  Het is in ieder geval belangrijk om als koper expliciet duidelijk te maken bij de onderhandelingen voor welke gebreken hij bereid is het risico te dragen. Het beste is dan ook om dat zo concreet mogelijk in de koopovereenkomst te vermelden om twijfel te voorkomen. Daarbij, maar dat is een meer algemeen advies, is het zeker in het geval van een oudere woning verstandig om een bouwkundige keuring uit te laten voeren om te voorkomen dat u voor vervelende verrassingen komt te staan. Komen die verrassingen er toch zorg dan in ieder geval dat de aansprakelijkheid duidelijk is geregeld in de koopovereenkomst.

Heeft u hulp nodig bij het opstellen van een ouderdomsclausule of wilt u er een laten beoordelen neemt u dan gerust contact op met M2 Advocaten.

Advocaat  Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)