Na het sluiten van de samenwerkingsovereenkomst (zie deel 2 van deze serie) en de verdere ontwikkeling van het Project, breekt de fase aan dat de afnemer een turnkey realisatie overeenkomst met de bouwer zal gaan sluiten. Daarover meer in deel 3 van deze serie over projectontwikkeling.
Opdracht
Bij turnkey oplevering heeft de bouwer een aanzienlijke opdracht. Hij zal het Project op zijn kosten, voor zijn risico en onder zijn verantwoordelijkheid moeten realiseren. Dat betekent sloop van bestaande opstallen (als die er zijn), het bouw- en woonrijp maken van de Projectgrond (inclusief sanering) en het ontwerpen en realiseren van het Project conform de technische omschrijving en vergunning. Dat is een behoorlijke klus.
Turnkey oplevering
Wat precies onder turnkey wordt verstaan, zal uitgebreid in de turnkey realisatie overeenkomst worden omschreven. Gaat het bijvoorbeeld om woningbouw in de vrije sector, dan betekent turnkey in de kern dat de woningen volledig klaar moeten zijn om te kunnen worden verhuurd als vrije sector woningen.
Het kan overigens zijn dat de bouwer in bepaalde gevallen bevoegd is om wijziging in de technische omschrijving van het Project aan te brengen, bijvoorbeeld als de wijziging uit technisch oogpunt noodzakelijk is en de verhuurbaarheid van het Project daardoor niet nadelig wordt beïnvloed. Andere wijzigingen zal de afnemer vooraf schriftelijk moeten goedkeuren.
Garanties
Uiteraard zijn garanties een belangrijk onderdeel van de turnkey realisatie overeenkomst. De afnemer wil zeker weten dat er gebouwd is conform de geldende eisen, dat alle installaties werken en ingeregeld zijn, dat het Project geheel gereed is voor gebruik/verhuur, etc. Dit zal worden uitgewerkt in de overeenkomst.
Aansprakelijkheid bouwer
Het is gebruikelijk dat de afnemer en bouwer een onderhoudstermijn afspreken voor gebreken en/of tekortkomingen die na oplevering van het Project worden geconstateerd. De bouwer zal deze zo spoedig mogelijk moeten herstellen.
Na afloop van de onderhoudsperiode zal de bouwer gedurende een langere periode aansprakelijk zijn voor verborgen gebreken. Daarop zijn uitzonderingen denkbaar, bijvoorbeeld als de gebreken zijn ontstaan door onjuist gebruik vanaf het moment van oplevering.
Risico
Zoals vermeld zal de bouwer het Project geheel op eigen kosten en onder eigen verantwoordelijkheid moeten realiseren. Dit betekent bijvoorbeeld ook dat de bouwer tot aan de oplevering verantwoordelijk is voor alle lasten, zoals onroerende zaak belasting, waterschapslasten, rioolrechten, etc. Vanaf oplevering komen deze voor rekening van de afnemer.
Verzekering
De bouwer zal de ontwikkeling, het ontwerp en de realisatie van het Project tot en met de oplevering en gedurende de onderhoudsperiode verzekerd moeten houden op basis van een Construction All Risk verzekering en een ontwerpaansprakelijkheidsverzekering.
Het kan hierbij nuttig zijn om na te gaan of de afnemer als mede-verzekerde of mede-begunstigde bij de CAR- en ontwerpverzekering kan worden aangemeld.
Concerngarantie
Om de afnemer extra zekerheid te geven dat de bouwer zijn verplichtingen onder de turnkey realisatie overeenkomst zal nakomen, wordt vaak een concerngarantie door de groepsmaatschappij van de bouwer afgegeven. Dit betekent dat indien de bouwer niet (meer) in staat is zijn verplichtingen jegens de afnemer na te komen, de groepsmaatschappij onherroepelijk en onvoorwaardelijk garandeert dat de door de afnemer geleden schade zal worden vergoed (tot een maximum).
Anterieure overeenkomst
Bij grote projecten zal medewerking van de gemeente nodig zijn voor aanpassing van het bestemmingsplan (indien nodig) en aanleg van voorzieningen van openbaar nut en infrastructuur. Dat kan door middel van een anterieure overeenkomst, waarbij de gemeente, ontwikkelaar en bouwer partij zijn. Hierin worden ook eisen ten aanzien van het woningbouwprogramma vastgelegd. Hierop zal ik in deel 4 van deze serie over projectontwikkeling nader ingaan.
Als u vragen heeft over een turnkey realisatie overeenkomst of advies nodig heeft, neem gerust contact op.
