Wanneer is een makelaar aansprakelijk? En hoe wordt dit getoetst? Enkele voorbeelden aan de hand van recente jurisprudentie.
Zoals ik in eerdere blogs aanstipte dient een makelaar zich bij de uitvoering van zijn opdracht de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen (zorgplicht). Zo niet, dan is de kwalificatie: “beroepsfout” snel gemaakt.
Hoe wordt de term “zorgplicht” uitgelegd?
Simpel, aan de hand van het volgende criterium:
De makelaar dient zich te gedragen zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou zijn gegaan (artikel 7:401 BW).
Dit betekent dat de makelaar meer moet doen dan bijvoorbeeld het enkele aandragen van een huurder. De makelaar dient zich er bij het opstellen van een huurovereenkomst van te vergewissen dat hij een juridisch juist stuk aflevert en hij dient prudent om gaan met het verstrekken van sleutels aan huurders voordat het tot de ondertekening van de huurovereenkomst is gekomen. Zie in dit verband mijn eerdere blog.
In diezelfde lijn (‘de zorgvuldigheid betrachten’) ligt de volgende uitspraak van de rechtbank Rotterdam.
In die uitspraak was de vraag aan de orde of de makelaar onzorgvuldig had gehandeld door niet, althans niet onverwijld, aan de verkopende partij (= de opdrachtgever van de makelaar) mede te delen dat de waarborgsom niet door de kopende partij was gestort, ondanks dat de notaris dit hem al/wel had bericht, met alle gevolgen van dien.
De rechtbank Rotterdam was resoluut. De makelaar had zich niet als een redelijk bekwaam en redelijk handelend opdrachtnemer gedragen.
De rechtbank verwoordde dit als volgt:
“4.3. Artikel 4 van de tussen [eisers cs] (Lees: de verkoper, red. Michel Visser) en[belanghebbenden] gesloten NVM-koopovereenkomst bepaalt dat[belanghebbenden] ter zekerheidstelling van [eisers cs] uiterlijk op 27 april 2012 een bankgarantie zal stellen dan wel een waarborgsom zal storten. De met deze bepaling beoogde bescherming van de verkoper tegen een wanpresterende koper zou illusoir zijn, indien een verkopende makelaar niet gehouden is na te gaan of op de overeengekomen datum de waarborgsom is gestort dan wel een bankgarantie is gesteld en de verkopende partij ervan op de hoogte te stellen indien dat niet (tijdig) is gebeurd. De verkopende makelaar is – als redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar – dan ook gehouden een en ander na te gaan en de verkoper van het resultaat daarvan (onverwijld) in kennis te stellen. [eisers cs] mocht hier ook vanuit gaan, terwijl [De makelaar] op haar beurt er niet van mocht uitgaan dat [eisers cs] hier zelf op zou toezien. [De makelaar] voert ook niet aan dat zij met [eisers cs] hierover iets (anders) heeft afgesproken.”
Al met al een duidelijke uitspraak. Dus, zijt zorgvuldig!
Meer over makelaarsaansprakelijkheid?
M2 Advocaten
