Uit de praktijk van M2 Advocaten: zorgplicht makelaar

M2 Advocaten staat de kopers van een woning in Amsterdam bij. Zij hebben een makelaar ingeschakeld, die heeft bemiddeld bij de aankoop. De kopers zijn expats, die geen Nederlands spreken, niet bekend zijn met de Nederlandse woningmarkt en voor het eerst een woning kopen. 

De verkoper heeft voorafgaand aan de koop onder meer een vragenlijst ter beschikking gesteld, waarin is aangegeven dat er een scheur aan de buitenzijde van de aanbouw aanwezig is, dat sprake is van vochtdoorslag en waarin handgeschreven is vermeld dat er sprake is van scheefstand van de aanbouw. Deze vragenlijst heeft de makelaar zonder verdere toelichting of advies naar de kopers doorgestuurd. 

Voorafgaand aan de koop heeft een bouwkundige keuring plaatsgevonden. De makelaar heeft de bouwkundige ingeschakeld, maar heeft de vragenlijst niet met de bouwkundige gedeeld. In het bouwkundig rapport is vermeld dat sprake is van vochtdoorslag, maar op veel punten bevat het rapport niet meer dan algemene waarschuwingen en beperkingen van de reikwijdte van het onderzoek. Zo is er geen onderzoek naar de fundering en de gevels van de aanbouw gedaan.

Na levering van de woning werden kopers zich bewust van de scheur en de scheefstand van de aanbouw en merkten zij dat de vochtdoorslag veel ernstiger was dan verwacht. Ook bleek het dakterras niet vergund te zijn. Dit was reden om de makelaar aansprakelijk te stellen wegens schending van de zorgplicht. Omdat aansprakelijkheid werd afgewezen, zijn de kopers een procedure gestart.

De centrale vraag in de procedure is uiteraard: is er sprake is van schending van de zorgplicht? Het antwoord daarop is: ja. Hiervoor is het volgende relevant. 

Meer in het algemeen is de rechtbank van mening dat je als koper bij bemiddeling door een makelaar onder meer advies mag verwachten over de staat van de woning, de wenselijkheid van een bouwkundig onderzoek en de juridische aspecten rondom het gebruik van de woning en het aankoopproces. Dit gaat niet zover dat de makelaar ten aanzien van bouwkundige aspecten gespecialiseerd advies kan geven. Wel kan de makelaar informatie opvragen bij de verkoper over bepaalde uitlatingen, koper hierover informeren en adviseren een bouwkundig onderzoek te laten doen. Ook kan de makelaar, als daar aanleiding voor is, adviseren om bepaalde (bouwkundige) aspecten door een deskundige nader te laten onderzoeken.

Wat deze zaak volgens de rechtbank bijzonder maakt, is dat het gaat om een makelaar die zich heeft geprofileerd als dienstverlener die zich specifiek heeft toegelegd op het verlenen van bemiddelingsdiensten aan expats. Dat schept een bijzondere zorgplicht, waarbij een rol speelt dat expats in het algemeen geen kennis hebben van de Nederlandse taal, woningmarkt en makelaarspraktijk. Ook zijn expats meestal tijdelijk in Nederland, waardoor de kans groot is dat zij hun woning na een aantal jaar weer te koop zullen zetten. Daar komt bij dat de kopers in deze zaak hadden aangegeven dat zij een risicovrij object wilden kopen en dat zij ten tijde van de aankoop ook de mogelijkheid hadden om een nieuwbouwappartement elders in Amsterdam te kopen.

Volgens de rechtbank had de makelaar onder deze omstandigheden meer moeten doen dan zij heeft gedaan. Zij had de kopers moeten informeren over de handgeschreven tekst in de vragenlijst over de scheur en de scheefstand van de aanbouw en zij had ervoor moeten zorgen dat de kopers de implicatie hiervan zouden begrijpen, namelijk dat als de kopers de woning op termijn weer willen verkopen zij aan kandidaat-kopers zullen moeten mededelen dat op afzienbare termijn funderingsherstel zal moeten plaatsvinden.

Ook had de makelaar, gelet op de aandachtspunten in de vragenlijst, de kopers moeten wijzen op de beperkte reikwijdte van het bouwkundig onderzoek en zij had bij de verkoper navraag moeten doen over de scheur en de scheefstand van de aanbouw. 

Daarnaast had de makelaar, gelet op het illegale dakterras, niet zonder meer mogen afgaan op de enkele mededeling van de verkoper dat er geen verbouwingen of uitbreidingen zijn uitgevoerd zonder vergunning. Enig onderzoek naar de betrouwbaarheid hiervan had verwacht mogen worden, temeer omdat het gaat om een aanzienlijk dakterras (46 m2) dat een wezenlijk onderdeel van de woning vormt. 

De volgende vraag is: hebben kopers schade hebben geleden door de schending van de zorgplicht? 

Hiervoor moet een vergelijking worden gemaakt tussen de situatie die zich feitelijk heeft voorgedaan (lees: de makelaar heeft haar zorgplicht geschonden) en de hypothetische situatie waarin de zorgplicht niet zou zijn geschonden en de makelaar haar werk dus wel goed zou hebben gedaan. Wat hadden de kopers dan gedaan?

De kopers hebben aangevoerd dat zij, hadden zij geweten van de scheur, scheefstand, ernst van de vochtproblemen en het illegale dakterras, de koop zouden hebben afgeblazen en het nieuwbouwappartement elders in Amsterdam zouden hebben gekocht. De rechtbank vindt dat aannemelijk. Hierbij speelt het profiel van de kopers (risicomijdend) een rol.

Als de zorgplicht niet geschonden was, hadden de kopers dus een nieuwbouwappartement gehad (in goede staat), terwijl zij nu een woning hebben met gebreken. 

Resteert de laatste vraag: was is de schade?

Voor het begroten van de schade moet een vergelijking worden gemaakt tussen de waarde van de woning op datum transport (waarbij de scheur, scheefstand, vochtproblemen en het illegale dakterras worden meegenomen) en de waarde van de woning op datum transport indien de woning in goede bouwkundige staat zou hebben verkeerd, vrij van gebreken en zonder noodzaak voor ingrijpende herstelwerkzaamheden.  Hiervoor zijn deskundigen benoemd. Wordt vervolgd dus. 

De aansprakelijkheid van een makelaar kan aan de orde komen wanneer hij zijn zorgplicht verzaakt en dit leidt tot schade voor de koper. In veel gevallen ligt de grond voor aansprakelijkheid in een onjuiste of onvolledige informatieverstrekking over essentiële aspecten van de woning, zoals de staat van de woning of vergunningen. Wanneer de makelaar tekortschiet in zijn rol en de koper op basis van onjuiste of onvolledige informatie een koopovereenkomst aangaat, kan dit invloed hebben op de uiteindelijke prijs van de woning en aanleiding geven tot een schadevergoeding. De makelaar moet dus uiterst zorgvuldig handelen bij het begeleiden van het gehele aankoopproces.

Heeft u zelf te maken met een geval waarin u twijfelt of een makelaar zijn taak goed heeft uitgevoerd of vermoedt u dat er sprake is van een fout? In dit artikel komt naar voren hoe belangrijk het is om uw rechten te kennen en hoe een rechter kan oordelen over de zorgplicht van een makelaar. Deze blog benadrukt het belang van goede begeleiding bij de aankoop van een woning, zeker als u overweegt beroep te doen op juridische ondersteuning. Neem gerust contact met ons op als u vragen heeft of behoefte heeft aan advies over uw situatie.

Meer weten? Neem gerust contact op. Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)