Na het sluiten van de intentieovereenkomst (zie deel 1 van deze serie) zal de ontwikkelaar vaak op zoek gaan naar een samenwerkingspartner voor de ontwikkeling van het project. Dat kan bijvoorbeeld een financier zijn, maar ook een mede ontwikkelaar. Voor deze samenwerking zal vaak een samenwerkingsovereenkomst worden gesloten. In deel 2 van deze serie zal de samenwerkingsovereenkomst worden besproken.
Inhoud samenwerkingsovereenkomst
Bij projectontwikkeling worden in de meeste samenwerkingsovereenkomsten afspraken gemaakt over de volgende onderwerpen:
- Doel van de overeenkomst
- Projectgrond
- Stichtingskosten
- Verdeling winst
- Financiering kosten
- Taakverdeling
- Vergunningen
- Planning
- Organisatie
Doel samenwerkingsovereenkomst
Het doel van de samenwerkingsovereenkomst is dat partijen nadere invulling geven aan hun inbreng in de samenwerking tot ontwikkeling van het Project, waarbij (uiteraard) optimalisatie van de winst een rol speelt. Meestal wordt voor de ontwikkeling van het Project een aparte projectvennootschap opgericht.
Belangrijke afspraken
Het voert te ver om alle afspraken te bespreken, maar op een aantal belangrijke afspraken zal nader worden ingegaan.
Projectgrond
Soms is een partij al eigenaar van de Projectgrond, maar het kan ook voorkomen dat er nog een grondpositie moet worden verworven. Over de inbreng van deze grond moeten afspraken worden gemaakt, alsook over de levering van de grond aan de afnemer (wanneer, tegen welke prijs, in welke staat, tegen welke fiscale voorwaarden, etc.).
Stichtingskosten
Aan de samenwerkingsovereenkomst wordt meestal een Stichtingskostenoverzicht gehecht. Dit is een startdocument dat dient als taakstellend budget voor de verdere (her)ontwikkeling, realisatie en verkoop van het Project. Per ontwerpfase (schetsontwerp, voorlopig ontwerp, definitief ontwerp, bouwvoorbereiding) zullen de Stichtingskosten in gezamenlijk overleg worden aangepast, op basis van de input van partijen.
Verdeling winst
De verdeling van de winst wordt vaak uitgedrukt in een percentage van de Stichtingskosten.
Financiering kosten
Soms heeft een partij al plankosten gemaakt vóór het sluiten van de samenwerkingsovereenkomst. In dat geval wordt een afspraak gemaakt over vergoeding van deze “historische kosten”.
Verder zullen onder meer afspraken worden gemaakt over de voorfinanciering van de nog te maken kosten en tegen welke rente.
Taakverdeling
In de samenwerkingsovereenkomst zal een taakverdeling worden gemaakt, zodat duidelijk is welke partij waarvoor verantwoordelijk is. Zo kan afgesproken worden dat de ene partij zorg draagt voor de ontwikkeling en bouwtechnische aspecten van het Project, de andere partij voor de beschikbaarstelling van de Projectgrond en partijen gezamenlijk voor het ontwerp en de commerciële afzet aan de afnemer.
Vergunningen
Vaak zal een bestemmingswijziging nodig zijn voor de realisatie van het Project en zal een aanvraag voor een omgevingsvergunning moeten worden voorbereid. Daarvoor is (intensief) overleg met de gemeente vereist. Hierover zullen afspraken moeten worden gemaakt, alsook over het omgaan met bezwaren van derden en de hiermee gemoeide kosten.
Na het sluiten van de samenwerkingsovereenkomst
Na de verdere ontwikkeling van het Project, breekt de fase aan dat de afnemer een turnkey realisatie overeenkomst met de bouwer zal gaan sluiten. Daarover meer in deel 3 van deze serie over projectontwikkeling.
Als u vragen heeft over een samenwerkingsovereenkomst of advies nodig heeft, neem gerust contact op.
