Bij grote projecten zal medewerking van de gemeente nodig zijn voor aanpassing van het bestemmingsplan en aanleg van voorzieningen van openbaar nut en infrastructuur. Dat kan door middel van een anterieure overeenkomst, waarbij de gemeente, ontwikkelaar en bouwer partij zijn. Hierin worden bijvoorbeeld ook eisen ten aanzien van het woningbouwprogramma vastgelegd. Hierop zal ik in deel 4 van deze serie over projectontwikkeling nader ingaan.
Medewerking gemeente
Een belangrijk onderdeel van de anterieure overeenkomst is dat de gemeente zal zich inspannen om ervoor te zorgen dat het bestemmingsplan wordt gewijzigd en dat de benodigde (omgevings-)vergunningen, toestemmingen, ontheffingen, etc. voor de realisatie van het project worden verleend. Als de gemeente hiervoor onderzoekskosten moet maken, dan komen die kosten voor rekening van de ontwikkelaar en bouwer.
Woningbouwcategorieën
In de anterieure overeenkomst zullen eisen ten aanzien van het woningbouwprogramma worden vastgelegd (sociale huur, middenhuur, vrije sector koop/huur). Voor sociale huur en middenhuur zullen oppervlaktes en maximale huurprijzen worden opgenomen en voor middenhuur vaak ook een instandhoudingsverplichting van minimaal 15 jaar. Dit betekent dat de middenhuur woningen gedurende die periode niet omgezet mogen worden in koopwoningen. Hiermee blijven deze woningen behouden voor de gereguleerde huursector.
Locatie eisen
De ontwikkelaar en bouwer zullen het projectgebied bouw- en woonrijp moeten maken. Ook zullen zij zorg moeten dragen voor de ontsluiting van het projectgebied, het onderhoud van voorzieningen van openbaar nut en infrastructuur en de aanleg van kabels en leidingen.
Soms kunnen er ook meer specifieke eisen door de gemeente worden gesteld, zoals de aanleg van speelplaatsen, waterbergingen, vaste brugverbindingen voor voet- en fietsverkeer, huisvuilcontainers, fietsenbergingen, etc.
Parkeren
De parkeerbehoefte van een project luistert vaak nauw en wordt door de gemeente vastgesteld op basis van het bestemmingsplan en de daarvan deel uitmakende parkeernorm.
De ontwikkelaar en bouwer zijn vervolgens verantwoordelijk voor de realisatie en instandhouding van de parkeergelegenheid voor de eigenaren, huurders en bezoekers van de woningen.
Exploitatiebijdrage
De ontwikkelaar en bouwer zullen een exploitatiebijdrage aan de gemeente moeten voldoen voor gemaakte en nog te maken ambtelijke kosten voor de begeleiding van het project.
Daarnaast moet vaak een bijdrage aan de gemeente worden betaald voor zogenaamde bovenwijkse voorzieningen. Dat zijn voorzieningen van openbaar nut buiten het projectgebied, die van nut zijn voor het projectgebied en mede noodzakelijk zijn geworden door de ontwikkeling en realisatie van het projectgebied.
Aanbesteding
Indien de gemeente gehouden is tot het (openbaar) aanbesteden van de uitvoering van werkzaamheden en diensten (bijv. met betrekking tot het ontwerp of de voorbereiding of realisatie van voorzieningen van openbaar nut), dan zullen de ontwikkelaar en bouwer op hun kosten de betreffende werkzaamheden en diensten moeten (laten) aanbesteden.
Uiteraard worden in een anterieure overeenkomst nog veel meer afspraken gemaakt, afhankelijk van het project en de wensen van de gemeente en de ontwikkelaar en bouwer. In deze blog heb ik me beperkt tot een aantal belangrijke afspraken.
Dit was het laatste deel in de serie over projectontwikkeling.
Als u vragen heeft over een anterieure overeenkomst of advies nodig heeft, neem gerust contact op.
