Ook de crisis is merkbaar voor de grotere woningcorporaties, en dat zie je in meer opzichten. Het is dan ook niet vreemd dat deze grote verhuurders steeds vaker proberen onder een vergoeding ex artikel 11g BBsH/artikel 7:220 lid 6 BW uit te komen, welke vergoeding enkel in het geval een daadwerkelijke verhuizing verschuldigd is.
Daarnaast wordt geprobeerd, met dezelfde gedachte, om redelijke voorstellen ex artikel 7:220 BW zo te presenteren dat bewoners het nut van een (noodzakelijke) renovatie wel inzien en dus akkoord gaan met “onredelijke” renovatievoorstellen, terwijl voor de bewoners niet eens duidelijk is waarmee ze instemmen.
De verhuurder in de hier behandelde uitspraak bleek echter dusdanig “onduidelijk” te zijn geweest in de communicatie dat de bewoners in opstand kwamen met alle gevolgen van dien. Terecht in mijn optiek.
Kort de casus en daarna de theorie.
De verhuurder wilde haar woningcomplex renoveren. De renovatieplannen, die zo omvangrijk waren dat de bewoners in alle redelijkheid (aldus het hof) niet in hun woning konden blijven wonen gedurende de renovatie, werden gepresenteerd als vaststaand feit en niet als een (redelijk) voorstel. Of de huurders “even” wilden instemmen, tegen een kleine vergoeding en overigens met de mogelijkheid nog wat extra voorzieningen door de verhuurder te laten aanbrengen (indien gewenst).
Dat de huurders zich eigenlijk mochten uitspreken over de redelijkheid van het voorstel, dat hadden de huurders moeten begrijpen, doch dit werd niet zo gepresenteerd.
Bij het hof ligt onder meer de door de huurders gestelde vraag voor of de verhuurder in alle redelijkheid mocht aannemen dat huurders de renovatieplannen in volle omvang als redelijk hadden bestempeld toen zij hun akkoord op de renovatiewerkzaamheden (of een deel daarvan) hadden gegeven.
Hierbij was onder meer van belang of de huurders ook hadden ingestemd met de door hen te verkrijgen vergoeding(en) en het feit dat de renovatie zou worden uitgevoerd in bewoonde staat en dus hun rechten hadden prijsgegeven om alsnog een verhuisvergoeding te verkrijgen.
Nee, aldus het hof Den Haag. Het hof achtte het renovatievoorstel niet redelijk, voor zover dit was gebaseerd op het uitgangspunt dat de renovatie mocht worden uitgevoerd in bewoonde staat.
Naar het oordeel van het hof was de renovatie zodanig omvangrijk dat de verhuurder in redelijkheid niet van de huurders (op basis van de inhoud van het voorstel) had mogen verlangen dat zij tijdens de renovatie in de woning bleven wonen, ook al had de verhuurder voorzieningen getroffen om het (tijdelijk) gemis van woonruimte/voorzieningen op te vangen.
Omdat het renovatievoorstel niet redelijk was overweegt het hof dat de huurders dus in ieder geval een financiële vergoeding moeten ontvangen die zij op basis van een redelijk renovatievoorstel hadden moeten ontvangen, oftewel (naar het oordeel van het hof) de vergoeding ex artikel 11g lid 3 BBsH.
Wat leren we hiervan?
Als sprake is van een renovatie, terwijl het een renovatie betreft die gericht is op voortzetting van de huurovereenkomst, dient aan de huurders een redelijk renovatievoorstel te worden gedaan. Wat onderdeel zou dienen te zijn van een dergelijk voorstel is door wetgever geformuleerd[1]. Voorts is daaraan ook in de rechtsliteratuur de nodige aandacht besteed[2].
Wat in ieder geval een van de aandachtspunten is, zoals uit vaste jurisprudentie[3] volgt, is dat het renovatievoorstel concreet en uitgewerkt moet zijn. Gelet op deze uitspraak kunnen we daaraan (ik zou bijna zeggen logischerwijs) toevoegen dat aan de huurder volledig duidelijk moet zijn waarmee hij instemt.
Het voorstel dient niet in allerlei ‘mooie woorden’ te zijn verwerkt zodat voor een ‘eenvoudige’ huurder niet duidelijk is wat nu eigenlijk de plannen zijn, waarmee moet worden ingestemd en waar dan precies mee wordt ingestemd met welke gevolgen van dien.
De verhuurder zal dus veel zorg moeten besteden aan de vraag of een renovatie met voortzetting van de huur (en het gebruik) kan plaatsvinden en – voor zover daarover twijfels zouden bestaan – zal goed moeten motiveren waarom dat het geval is, anders is de kans groot dat de verhuisvergoeding toch verschuldigd is/wordt.
M2 Advocaten
[1] Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p.31.
[2] Zie onder meer: Handboek huurrecht bedrijfsruimte, Renovatie door de verhuurder, mr. G.I. Beij en Th.C. Visser, p. 89 en verder.
[3] Onder meer Vzr. Rb. Rotterdam 4 juli 2008, WR 2009, 11 en Hof Amsterdam 15 september 2010, TvHB 2010, 22.
