Woningeigenaren zijn verplicht om bij de oplevering, verkoop of verhuur van een woning een geldig (definitief) energielabel beschikbaar te stellen aan de koper of huurder. Sinds 1 januari 2022 handhaaft de Inspectie Leefomgeving en Transport ook op naleving van de advertentieverplichting, wat inhoudt dat woningeigenaren die een woning te koop of te huur aanbieden verplicht zijn om een definitief energielabel in de advertentie te vermelden. Dit geldt ook voor utiliteitsgebouwen, zoals kantoorpanden.
Waarom een energielabel?
Een energielabel laat zien hoe energiezuinig een woning is en welke energiebesparende maatregelen mogelijk zijn. Hoe minder fossiele energie een woning gebruikt, hoe beter de energielabel. Op die wijze wil de overheid verduurzaming van woningen stimuleren. Daarnaast kan de koper of huurder van een woning direct zien of een woning energiezuinig is.
Het gebruik van energielabels voor gebouwen volgt uit de Europese richtlijn energieprestatie gebouwen (richtlijn 2002/91/EC) en is omgezet in Nederlandse regelgeving via het Besluit energieprestatie gebouwen en de Regeling energieprestatie gebouwen.
Een voorlopig of definitief energielabel
Aan het begin van 2015 heeft de overheid voor elke Nederlandse woning een voorlopig energielabel verstrekt. Het voorlopige energielabel is een schatting op basis van gegevens uit het Kadaster zoals bouwjaar, woonoppervlakte en type woning. Bij verkoop of verhuur van een woning moet een definitief energielabel worden aangeleverd, een voorlopig energielabel is dan niet meer toereikend.
Nieuw energielabel sinds 1 januari 2021
Voor 1 januari 2015 konden woningeigenaren een energielabel laten registreren. Dat is vanaf 1 januari 2015 de energie-index geworden en sinds 1 januari 2021 kan men een nieuw energielabel laten registreren. Deze vervangt de energie-index. Het nieuwste energielabel wordt berekend aan de hand van de nieuwe bepalingsmethode NTA 8800 en wordt bepaald op basis van primair fossiel energiegebruik zoals kolen, olie en aardgas. Echter, een oudere energielabel of energie-index blijft maximaal 10 jaar geldig.
Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT)
De ILT controleert of woningen met een geldig energielabel worden verkocht of opgeleverd. Bij de verkoop van een woning zonder geldig energielabel riskeert een particuliere verkoper een boete van €435,-. Voor bedrijven kan dit zelfs oplopen tot €870,-. Bij de verhuur van woningen kan de huurder een melding maken bij de ILT indien de verhuurder geen geldig energielabel heeft laten registreren. In dat geval kan de ILT op last onder dwangsom van de verhuurder verlangen om een energielabel te laten registreren binnen vier weken. Doet de verhuurder dat niet, dan moet hij een dwangsom betalen.
Invloed van het energielabel op de huurprijs van huurwoningen
Voor sociale huurwoningen wordt de maximale huurprijs berekend aan de hand van het Woningwaarderingsstelsel. De energieprestatie van de woning is onderdeel van de puntentelling. Op basis van het definitief geregistreerde energielabel of de energie-index wordt een puntenaantal toegekend. Daarvoor geldt eenvoudigweg ‘hoe energiezuiniger de woning, hoe hoger het aantal punten (en de huurprijs)’. Dat is met name van belang voor wanneer de huurder de (aanvangs)huurprijs laat toetsen door de Huurcommissie.
Het wel of niet hebben van een energielabel of energie-index is dus van belang voor de puntentelling. In geval er nog geen definitief energielabel is geregistreerd voor de woning, worden de punten toegekend aan de hand van het bouwjaar. Dat is nadelig, omdat er op basis van het bouwjaar een lager maximum aantal punten te behalen valt, óók voor nieuwbouwwoningen.
Voor woningen in de vrije sector mag men de huurprijs zelf bepalen. De verhuurder is echter wel verplicht om een energielabel te overhandigen. Bovendien riskeert men sinds 1 januari 2022 een boete als de woning wordt geadverteerd zonder energielabel.
Invloed van het energielabel op koopwoningen
Ook voor koopwoningen geldt dat een energielabel verplicht is bij oplevering van de woning en dat een energielabel verplicht moet worden vermeld in de verkoopadvertentie. Een energielabel geeft inzicht in de verbeteropties voor de verduurzaming van de woning, dat is handig wanneer een woningeigenaar de verduurzaming van zijn woning uit een hypotheek wil financieren.
Uitzonderingen voor recreatiewoningen
Bij de verkoop of verhuur van een recreatiewoning is het over het algemeen verplicht een geldig energielabel beschikbaar te stellen, met uitzondering van:
- alleenstaande gebouwen met een gebruiksoppervlakte van minder dan 50 m2;
- voor bewoning bestemde gebouwen die minder dan 4 maanden per jaar worden gebruikt. Deze gebouwen hebben een verwacht energiegebruik van minder dan 25% van het energiegebruik bij permanent gebruik.
Nog niet in bezit van een energielabel?
Bent u een woningeigenaar en verkoopt of verhuurt u uw woning? Dan moet u in het bezit zijn van een geldig energielabel. Indien u nog geen geldig geregistreerd energielabel heeft, vraagt u deze aan bij een energieadviseur. Een energieadviseur vindt u in het EP-register.
Meer weten? Neem gerust contact op.
Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)
Nicole Aarland-Kensdell (kensdell@m2advocaten.nl)
