In de splitsingsakte en het splitsingsreglement van een VvE is meestal een verbodsbepaling opgenomen voor het bouwen van en op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de VvE. Als een eigenaar overgaat tot verbouwen zonder toestemming van de VvE, dan kan de VvE een bouwstop laten opleggen of vorderen dat het bouwwerk wordt verwijderd en alles wordt hersteld in de oude staat.
Een verbouwing kan grote risico’s met zich meebrengen voor de omliggende panden. Daarnaast is in de meeste splitsingsreglementen geregeld dat de daken en gevels als gemeenschappelijk worden beschouwd. De onderhoudskosten van een op- uit- of onderbouw zullen in dat geval uit de kas van de VvE komen. Een gebruiksovereenkomst kan in die gevallen een uitkomst bieden.
Eigenaren stellen vaak vragen over de gebruiksovereenkomst bij geplande verbouwingen. Hoe werkt een gebruiksovereenkomst en is het verplicht om een gebruiksovereenkomst te gebruiken? In deze blog meer over deze vragen.
Voorwaarden afspreken
Om te voorkomen dat er vrijelijk toestemming wordt gegeven aan een eigenaar voor een verbouwing, kan de VvE voorwaarden verbinden aan haar toestemming. Enkele voorbeelden van zulke voorwaarden zijn:
♦ Er moet een (onherroepelijke) omgevingsvergunning aan de eigenaar zijn verleend;
♦ De eigenaar moet aantonen dat de aannemer vakkundig genoeg is;
♦ De aannemer moet vooraf een dekkende CAR-verzekering hebben zodat voor de overige appartementseigenaren duidelijk is dat bij schade deze is gedekt door de verzekering;
♦ Voor aanvang van de werkzaamheden moet een nulmeting worden verricht om de staat van het pand op te nemen en bij het einde van de werkzaamheden moet de VvE het recht hebben om een eindmeting te laten verrichten om te kunnen vaststellen of er schade is ontstaan vanwege de bouwwerkzaamheden;
♦ Afspraken over de kosten van onderhoud van het bouwwerk;
♦ Het wordt ook aanbevolen om een kettingbeding op te nemen zodat de afspraken ook gelden voor de opvolgende eigenaars.
Voorwaarden vastleggen in een gebruiksovereenkomst
Voor het vastleggen van de voorwaarden wordt vaak gebruik gemaakt van een gebruiksovereenkomst. De gebruiksovereenkomst wordt dan gebruikt als middel om de voorwaarden waaronder toestemming gegeven wordt inzichtelijk te maken. Het biedt de VvE en een individuele eigenaar de mogelijkheid om tot gedegen afspraken te komen over de aansprakelijkheid en kosten omtrent de risico’s van een verbouwing en het onderhoud van het bouwwerk.
Een gebruiksovereenkomst is niet verplicht. Het is ook mogelijk om de voorwaarden op te nemen in de notulen van een vergadering. Dat is minder handig, omdat men de gemaakte afspraken op een later moment terug moet zoeken in (het archief van) de notulen.
VvE kan toestemming weigeren als voorwaarden niet (goed) zijn vastgelegd
Als er voorafgaand aan de verbouwing geen goede afspraken worden gemaakt, dan kan de VvE haar toestemming voor een verbouwing weigeren. In een uitspraak van de rechtbank Noord-Holland was de kantonrechter van oordeel dat de VvE het verzoek van de eigenaar in redelijkheid heeft kunnen afwijzen, ondanks dat de eigenaar een concept-gebruiksovereenkomst had overgelegd aan de VvE. Het was voor de kantonrechter duidelijk dat de eigenaar de zorgen van de VvE-leden over de bijkomende risico’s niet heeft kunnen wegnemen. In deze zaak ging het over de aanleg van een airco-systeem, maar dit had net zo goed een verzoek voor een verbouwing kunnen zijn.
Kan een gebruiksovereenkomst worden verplicht door de VvE?
Betekent dit dat de VvE een eigenaar kan verplichten om een gebruiksovereenkomst op te stellen? Het antwoord daarop is mijns inziens ontkennend. De toetsingsmaatstaf die wordt gehanteerd voor een besluit is of de VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Als een eigenaar voldoende informatie heeft aangeleverd om de zorgen bij de overige VvE-leden weg te nemen omtrent de risico’s, aansprakelijkheid en verdeling van kosten en er geen redelijke bezwaren zijn tegen het verzoek, dan heeft de VvE geen redelijke grond om haar toestemming te weigeren.
Als de VvE weigert toestemming te geven, dan kan een eigenaar de kantonrechter verzoeken om het afwijzende besluit van de VvE te vernietigen en vervangende toestemming te verlenen.[1] De kantonrechter kan aan de vervangende toestemming voorwaarden verbinden met betrekking tot de verdeling van de kosten van onderhoud van het bouwwerk.
Kortom: een gebruiksovereenkomst kan u niet worden opgelegd door de VvE, maar is een handig middel voor het verkrijgen van toestemming van de VvE.
Let wel dat in sommige gevallen niet kan worden volstaan met een gebruiksovereenkomst, omdat voor de verbouwing ook een wijziging van de splitsingsakte nodig is. Zie bijvoorbeeld deze blog over de vraag of bij het uitgraven van een kelder de splitsingsakte gewijzigd moet worden. In mijn volgende blog ga ik nader in op het wijzigen van de splitsingsakte.
Indien u vragen heeft over de gebruiksovereenkomst of deze wilt laten opstellen, neem dan gerust contact op.
[1] Een besluit van de VvE kan worden vernietigd op grond van art. 5:130 BW jo. art. 2:15 BW jo: art 2:8 BW, wanneer de VvE bij afweging van alle belangen in redelijkheid en billijkheid niet tot het besluit had kunnen komen om het verzoek af te wijzen.
