Kan een VvE een verzoek om toestemming (voor bijvoorbeeld verhuur) achteraf makkelijker afwijzen, dan wanneer de toestemming vooraf wordt gevraagd?
In de meeste splitsingsakten is opgenomen dat een eigenaar van een appartementsrecht het privé-gedeelte slechts dan na toestemming van de VvE in gebruik mag geven. Vaak is daarnaast opgenomen dat de gebruiker moet verklaren dat hij de geldende reglementen en de wet zal naleven.
Het komt vaker voor dat een eigenaar vooraf geen toestemming vraagt, maar dat pas doet wanneer de VvE daarvan een probleem maakt.
De hamvraag is dan of de eigenaar in een dergelijk geval minder rechten heeft, dan wanneer hij de toestemming vooraf had verzocht. Deze vraag kwam naar voren in een recente uitspraak van het hof Amsterdam.
De eigenaar had een appartementsrecht met de bestemming “bedrijvigheid”. In de akte was opgenomen dat de eigenaar vooraf toestemming van de VvE moest vragen voor de ingebruikgeving aan een derde. Daarnaast moest de gebruiker verklaren zich te zullen houden aan het splitsingsreglement en de wet.
De eigenaar had de toestemming niet gevraagd en de ruimte verhuurd aan een kindertheater. Toen de VvE hier een probleem van maakte vroeg de eigenaar alsnog om toestemming, onder overlegging van een verklaring van de gebruiker dat deze zich zal houden aan het splitsingsreglement en de wet.
De VvE weigerde dit en daarom zag de eigenaar zich genoodzaakt een vervangende machtiging van de kantonrechter te vragen (artikel 5:121 BW). We hebben de vervangende machtiging eerder in deze blog behandeld.
De vervangende machtiging houdt in dat de eigenaar met toestemming van de kantonrechter aan het kindertheater verhuurt.
De kantonrechter weigerde het verzoek. De kantonrechter hechtte onder meer waarde aan het feit dat niet vooraf toestemming aan de VvE was gevraagd, daarbij suggererend dat de eigenaar in zo een geval minder rechten zou hebben.
Om dit laatste schrijf ik deze blog. Het hof oordeelt dat van een dergelijke situatie geen sprake kan zijn.
Of zoals het hof zegt:
“Uitgangspunt is dat de verzochte machtiging (slechts) kan worden verleend indien de VvE de toestemming zonder redelijke grond heeft geweigerd. Voor de beoordeling van de vraag of de VvE de toestemming zonder redelijke grond heeft geweigerd acht het hof, anders dan de kantonrechter, niet van belang dat appellante voorafgaand aan de verhuur heeft nagelaten de volgens de splitsingsakte voorgeschreven toestemming aan de vergadering van de VvE te vragen. De maatstaf die de kantonrechter heeft gehanteerd en die erop neerkomt dat bij toestemming achteraf de mogelijkheid voor de VvE om deze te weigeren ruimer is dan bij vooraf gevraagde toestemming, berust niet op enige wettelijke grondslag.”
Het hof verleende de vervangende machtiging, omdat de VvE zonder redelijke grond de toestemming had geweigerd.
De uitspraak van het hof is toegespitst op verhuur zonder toestemming. De uitspraak is echter ook bruikbaar voor andere gevallen waarvoor ingevolge de splitsingsakte toestemming aan de VvE moet worden gevraagd.
M2 Advocaten
