De uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 21 januari 2025[1] werpt een interessant licht op de mogelijkheden om een splitsingsakte te wijzigen nadat een opbouw is gerealiseerd. Waar in de praktijk vaak reflexmatig wordt gekeken naar art. 5:139 BW, laat het hof zien dat dit niet de enige route is.
Art. 5:139 BW gaat uit van wijziging van de splitsingsakte met medewerking van alle appartementseigenaars, dan wel van een vergaderingsbesluit met een gekwalificeerde meerderheid van 80%.
Het unanimiteitsvereiste of het meerderheidsvereiste kan in de praktijk een obstakel vormen wanneer de feitelijke situatie al is gewijzigd — bijvoorbeeld doordat een dakopbouw al is gerealiseerd — maar niet alle eigenaars (meer) willen meewerken aan formalisering daarvan in de splitsingsakte.
Indien de vereiste unanimiteit of meerderheid niet wordt gehaald, kan de toestemming van de eigenaren worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter. In de meeste gevallen kan de machtiging enkel worden verleend op verzoek van appartementseigenaars aan wie ten minste de helft van het van het aantal stemmen in de vergadering toekomt.
In de voorliggende zaak was de opbouw gerealiseerd met instemming van de toenmalige eigenaars, maar de splitsingsakte was niet aangepast. Toen later discussie ontstond, rees de vraag via welke weg de akte alsnog in overeenstemming kon worden gebracht met de (nieuwe) feitelijke situatie.
De eigenaren van de opbouw kozen ervoor om een verzoek in te dienen op grond van art. 5:144 BW. Deze bepaling biedt eigenaren de mogelijkheid om de rechter te verzoeken een bevel tot wijziging van de splitsingsakte af te geven, wanneer deze niet (meer) overeenstemt met de feitelijke of juridische situatie in het gebouw
De tegenpartij van de eigenaren betoogde dat de eigenaren de route van art. 5:139 BW (medewerking van alle eigenaren) eerst hadden moeten bewandelen. Het hof is het daar niet mee eens. Volgens het hof is de route van art. 5:144 BW (verzoek om gerechtelijk bevel) niet beperkt tot uitzonderlijke situaties, maar kan zij juist worden ingezet om een bestaande, geaccepteerde situatie juridisch te verankeren.
Art. 5:144 BW staat als zelfstandige route open en is, in tegenstelling tot wat de tegenpartij stelde, niet bedoeld als een ‘vangnet’. Daarmee wordt de bepaling juridisch gepositioneerd als een volwaardig alternatief, en niet slechts als een laatste redmiddel wanneer unanimiteit of meerderheid ontbreekt.
De rechter heeft bij toepassing van art. 5:144 BW een discretionaire bevoegdheid. Dat betekent dat rechter het verzoek ‘kan’ toewijzen nadat hij een belangenafweging heeft gemaakt. In dit soort gevallen speelt onder meer de vraag of de opbouw rechtmatig is gerealiseerd, of er destijds instemming was, en of andere eigenaars onevenredig worden benadeeld.
Bij een wijziging van de splitsingsakte op grond van artikel 5:144 BW kan de rechter voorwaarden stellen om de belangen van appartementseigenaars te beschermen. Denk aan aanpassing van de kostenverdeling, financiële compensatie of het waarborgen van gebruiksrechten. Daarbij maakt de rechter steeds een belangenafweging, zodat de wijziging redelijk is en individuele eigenaars niet onevenredig worden benadeeld.
De uitspraak benadrukt dat het formaliseren van een bestaande bouwkundige wijziging niet per definitie afhankelijk is van voldoende medewerking. Wanneer de feitelijke situatie duurzaam en aanvaard is, kan de rechter ingrijpen om de splitsingsakte daarmee in overeenstemming te brengen.
De kernboodschap is duidelijk: na realisatie van een opbouw hoeft een geschil binnen de VvE niet het einde van de weg te betekenen. Art. 5:144 BW biedt een effectief en zelfstandig instrument om de juridische werkelijkheid aan te passen aan de feitelijke situatie.
Wilt u meer weten over de mogelijkheden om de splitsingsakte te wijzigen? Neem dan gerust contact op.
Nicole Aarland-Kensdell (kensdell@m2advocaten.nl)
[1] Hof Amsterdam 21 januari 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:118
