De meningen zijn verdeeld over de vraag of het allemaal verstandige beleidskeuzes zijn, feit is wel dat sinds het aantreden van Hugo de Jonge als Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening er veel nieuwe wetgeving is geïntroduceerd of aangekondigd. Daarnaast waren ook zijn voorgangers bezig met de nodige wetgeving.
Het kabinet Rutte-IV is inmiddels gevallen, maar er is besloten dat geen van de lopende wetsvoorstellen controversieel wordt verklaard. Wel is het de vraag, nu het regeerakkoord zijn kracht heeft verloren, of er een meerderheid is voor de plannen van Minister De Jonge. Het (demissionaire) kabinet kon al niet rekenen op een coalitie-meerderheid in de Eerste Kamer, zodat sowieso de vraag was hoeveel van de wetgeving de eindstreep zou halen.
Andere wetgeving is wel al van kracht. In deze blog worden er een paar wetgevings-initiatieven uitgelicht en de stand van zaken besproken.
Wet goed verhuurderschap
De Wet goed verhuurderschap (Stb. 2023, 103) is ingegaan op 1 juli 2023. De wet regelt dat er groot aantal normen voor de verhuurder expliciet wordt vastgesteld. Zo verplicht de wet de verhuurder onder andere om (artikel 2 Wgv):
- Iedere vorm van ongerechtvaardigd onderscheid te vermijden door onder meer:
- Een transparante selectieprocedure te hanteren bij het kiezen van de huurders en objectieve selectiecriteria te gebruiken bij het openbaar aanbieden van de ruimte.
- Het motiveren van de keuze voor de gekozen huurder aan de afgewezen (kandidaat)huurders
- Het zich onthouden van iedere vorm van intimidatie;
- Het niet in rekening brengen van een hogere waarborgsom dan volgt uit artikel 7:261b BW (maximaal 2 keer de (maandelijkse) huurprijs)
- Het schriftelijk vastleggen van de huurovereenkomst
- Het schriftelijk verstrekken van informatie aan de huurder over onder meer:
-
- De huurrechten en – plichten;
- De hoogte van de waarborgsom en de wijze van restitutie of inhouding daarvan;
- De servicekosten;
Voor het niet handelen in overeenstemming met deze regels kan een forse boete worden opgelegd van (momenteel) € 22.500,- (art. 19 lid 1 Wgv).
Verder is er op grond van deze wet voor de gemeente mogelijk om een verhuurvergunning in het leven te roepen. Er mag dan voor bepaalde aangewezen woonruimte alleen worden verhuurd met een vergunning. Aan de vergunning kunnen voorwaarden worden verbonden zoals dat de verhuurder moet vastleggen hoe hij invulling geeft aan goed verhuurderschap, of wat de maximale huurprijs kan zijn. Ook bij niet naleving van deze verplichting kan er een forse boete van (momenteel) € 22.500 worden opgelegd.
Wijziging Huisvestingswet 2014 (Dossiernr. 2e en 1e Kamer: 36190)
Er is een aantal wijzigingen voorgesteld op de Huisvestingswet 2014, waardoor het onder meer mogelijk is voor gemeenten om op grond van de Huisvestingsverordening koopwoningen aan te wijzen tot en met een verkoopwaarde van € 355.000,- die alleen aan specifieke groepen kan worden verkocht. Over dit onderdeel van de wet was er veel beroering, omdat de vrijheid van woningeigenaren zo wordt beperkt aan wie de woning mag worden verkocht en dit mogelijk ook een waardedrukkend effect heeft (of juist een prijsopdrijvend effect omdat de vraagprijs van woningen dan boven het bedrag van € 355.000,- zouden komen te liggen.) Er is een amendement in de Tweede Kamer aangenomen waardoor deze regel alleen ziet op nieuwbouwwoningen.
De wijziging van de Huisvestingswet geeft de gemeenten meer mogelijkheden om eigen inwoners of specifieke beroepen (zoals onderwijzers, zorgpersoneel en politieagenten) voorrang te geven bij huurwoningen (en dus nieuwbouwkoopwoningen tot € 355.000,-). Tegelijkertijd moeten gemeente op basis van dit wetsvoorstel meer onderbouwen waarom bepaalde woonruimte onder de Huisvestingsverordening valt.
De wet is op 27 juni 2023 aangenomen door de Tweede Kamer en ligt nu (september 2023) voor behandeling in de Eerste Kamer.
Wet betaalbare huur (WbH)
De Wet betaalbare huur beoogt om het woningwaarderingsstelsel (beter bekend als ‘het puntenstelsel’) op meer woningen van toepassing te laten zijn. Op dit moment is het zo dat woningen boven de zogenaamde liberalisatiegrens qua huurprijs niet gebonden zijn aan het puntenstelsel. De grens ligt per 1 juli 2023 op 136 punten dat is gelijk aan een bedrag van € 808,06 aan maandelijkse huur.
Op dit moment is het zo dat partijen een huurprijs afspreken, en indien de huurder vermoedt dat er een te hoge huurprijs is betaald dit kan laten toetsen bij de huurcommissie. Indien blijkt dat de huur ten onrechte boven de liberalisatiegrens ligt kan dit alsnog worden aangepast. De huurder heeft echter maar 6 maanden de tijd om deze toetsing van de aanvangshuurprijs te laten verrichten.
In het nieuwe stelsel onder de Wbh is het de bedoeling dat het puntenstelsel dwingender wordt. Er geldt dan een verbod om een hogere huurprijs overeen te komen dan volgens het puntenstelsel (behalve voor de niet gereguleerde sector) en de gemeenten kunnen daar toezicht op gaan houden. Daarnaast wordt het puntenstelsel ook op meer woningen van toepassing verklaard. De grens is in het wetsvoorstel 186 punten, wat op dit moment een huurprijs van € 1.128,39 zou betekenen. Er zouden dan dus flink meer woningen onder het puntenstelsel gaan vallen.
Er is veel kritiek op dit wetsvoorstel vanuit verhuurders / beleggers omdat deze vrezen dat het rendement op huurwoningen zodanig zal afnemen of zelfs verdwijnen, dat woningen massaal in de verkoop zullen worden gedaan en het aantal huurwoningen zal afnemen. Daartegenover vinden anderen dat de huurder juist meer huurprijsbescherming verdient.
De wetgeving is echter nog lang niet van kracht. Er heeft een internetconsultatie (https://www.internetconsultatie.nl/wetbetaalbarehuur/b1) plaatsgevonden en de wet gaat nog voor advies naar de Raad van State, alvorens het naar de Tweede Kamer gaat.
Voor meer vragen over de lopende wetgeving, neem contact op:
Ginio Beij
