In een eerdere blog (zie: https://m2advocaten.nl/huurrecht/woningdelen-en-kamerverhuur-deel-i-een-nieuwe-huurder-kiezen-als-een-huisgenoot-vertrekt-cooptatie-hoe-zit-dat/) schreef ik al over coöptatie, de mogelijkheid voor een huurder om zich te laten vervangen door een andere huurder.
Dit speelt met name als een woning wordt verhuurd aan 2 of meer personen die geen duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben. Als er wel sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding dan is er sprake van wettelijke medehuur of kan verzocht om de medebewoner wettelijk medehuurder te maken.
INVLOED WET BETAALBARE HUUR
Is dat niet het geval dan zijn er verschillende situaties denkbaar die ik hieronder zal bespreken. Ik ga hieronder niet in op de rechtsvraag die speelt sinds de invoering van de Wet Betaalbare Huur of er sprake is van kamerverhuur bij verhuur aan meer dan 2 personen. Dat wordt behandeld in een volgende blog. Wel is het zo dat verhuurders het verhuren aan meer dan 2 personen juist willen inperken om geen risico’s te lopen dat er sprake zal zijn van kamerverhuur.
VERSCHILLENDE SCENARIO’S BIJ COÖPTATIE
Ik ga uit van een situatie dat een verhuurder een woonruimte verhuurt als zelfstandige woning aan 3 personen, Anna, Bas, en Christiaan. Zij betalen gezamenlijk € 1.500,- aan huur. Christiaan wil de woning verlaten, en heeft aan de verhuurder gevraagd of zijn kennis Dorien de positie als huurder mag overnemen. De verhuurder wil daar niet aan meewerken, hij verhuurt liever aan 2 huurders. Wat betekent dit voor de overblijvende huurders Anna en Bas? En kan Christiaan alsnog realiseren dat Dorien de positie als huurder van hem overneemt?
Het antwoord hangt af van de verschillende scenario’s die denkbaar zijn:
Scenario 1: Er is in de huurovereenkomst afgesproken dat iedere huurder bij vertrek een nieuwe huurder mag voordragen, dit na goedkeuring van de verhuurder.
Dit betekent dat er sprake is van een coöptatierecht. De verhuurder moet in beginsel meewerken aan het vervangen van Christiaan door Dorien. Wel mag de verhuurder op redelijke gronden de overname door Dorien weigeren, bijvoorbeeld als hij concrete informatie heeft dat zij bij vorige verhuurders zich structureel niet als een goed huurder heeft gedragen. In de rechtspraak is wel beperkt op welke gronden de verhuurder kan weigeren. Een beding waarbij de verhuurder om welke reden dan ook mag weigeren is door zowel de rechtbank als het Hof beschouwd (zie: https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:GHAMS:2024:1675) als een oneerlijk beding, waardoor de verhuurder daar geen beroep op mag doen en dus moet meewerken aan de huurderswissel.
Scenario 2: Er is in de huurovereenkomst niets afgesproken over een coöptatierecht, maar in de praktijk heeft de verhuurder altijd toegestaan dat er een huurder kon worden gewisseld. Anna, Bas en Christiaan zijn allemaal vervangers van vorige huurders.
In dit geval is er geen coöptatierecht, maar is wel sprake van een bestendig gebruikelijke praktijk. In de rechtspraak is uitgemaakt dat de verhuurder dan weliswaar een einde kan maken aan deze praktijk, maar dat het onredelijk is om zonder meer in één keer te stoppen dat de een huurderswissel wordt toegestaan. De verhuurder moet dan de overgang ‘verzachten’ door bijvoorbeeld voor de overblijvende huurders de huur naar rato te verlagen dan wel om voor nog een periode huurderswissels toe te staan, maar duidelijk te maken wanneer dat eindigt.
Scenario 3: Er is in de huurovereenkomst niets afgesproken over een coöptatierecht, en in de praktijk is er ook nog nooit een huurderswissel geweest. Anna, Bas en Christiaan zijn de oorspronkelijke huurders.
In dat geval is de verhuurder in beginsel niet verplicht om mee te werken aan een huurderswissel. Ook is er geen bestendige praktijk ontstaan om mee te werken aan een huurderswissel en het zal dan ook minder snel onredelijk zijn voor de verhuurder om medewerking te weigeren.
Het kan wel zijn dat gegeven de specifieke omstandigheden van het geval van de verhuurder toch gevraagd kan worden om dan wel medewerking te verlenen dan wel de overblijvende huurders tegemoet te komen met betrekking tot de huur, maar het is wel aan de huurders om die omstandigheden te kunnen aantonen.
Dit zijn enkele voorbeelden van hoe een verzoek om een huurderswissel (coöptatie) kan uitpakken. Zoals hiervoor al blijkt hangt veel ook af van de feiten per geval, dus of het gaat om de oorspronkelijke huurders of vervangers, of er iets in de overeenkomst is geregeld en hoe er in het verleden mee is omgegaan.
Als je huurder of verhuurder bent en je hebt vragen over coöptatie neem gerust contact met ons op om uw vragen te bespreken.
