, ,

Gemengde overeenkomst, welke regels gelden?

Soms voldoet een overeenkomst aan de omschrijving van twee soorten overeenkomsten, bijvoorbeeld huur en zorg. Daarvoor gelden verschillende regels. Welke regels moet je dan toepassen?

De wet bepaalt dat de verschillende regels in beginsel naast elkaar moeten worden toegepast, tenzij de regels onverenigbaar zijn (artikel 6:215 BW). Als de regels onverenigbaar zijn, dan gaat het erom welke overeenkomst overheerst.

Dit speelde in een zaak bij de Rechtbank Limburg (uitspraak van 10 februari 2021, ECLI:NL:RBLIM:2021:1124), waarbij een fysiotherapeut diensten aan bewoners van een zorgvilla  aanbiedt vanuit een ruimte die hij van de zorgvilla huurt. Er is dus sprake van een gemengde overeenkomst, te weten een overeenkomst van opdracht (verlenen van diensten) en een huurovereenkomst (gebruik ruimte).

Op enig moment gaat de zorgvilla tot opzegging van de overeenkomst van opdracht over. De fysiotherapeut kan zich daar niet in vinden en beroept zich op ontruimingsbescherming (zodat hij langer zijn diensten kan aanbieden). Volgens de fysiotherapeut overheerst de huurovereenkomst en zijn de bepalingen van het huurrecht van toepassing, zodat hij ontruimingsbescherming geniet.

De rechtbank gaat hier niet in mee. De rechtbank overweegt dat er weliswaar een ruimte wordt gehuurd, maar uitsluitend met als doel het (kunnen) verlenen van diensten aan de bewoners van de zorgvilla. De dienstverlening staat dus centraal. Oftewel: de huurovereenkomst volgt het bestaan van de overeenkomst van opdracht en niet andersom. Dit betekent dat de fysiotherapeut geen beroep op ontruimingsbescherming toekomt.

Deze zaak laat maar weer eens zien dat het van belang is om bij het sluiten van gemengde overeenkomsten goede afspraken te maken om de kans op discussie over welke regels gelden zo klein mogelijk te maken. Bijvoorbeeld door op te nemen welke overeenkomst centraal staat en een duidelijke koppeling te maken: als de ene (centrale) overeenkomst eindigt, komt ook de andere overeenkomst te vervallen. Dat kan een hoop ellende voorkomen.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

, , ,

Woningdelen en kamerverhuur (deel I) – Een nieuwe huurder kiezen als een huisgenoot vertrekt (coöptatie), hoe zit dat?

De woningmarkt is krap, de woningnood is hoog. Vooral voor jongeren en starters op de woningmarkt is het moeilijk om een eigen plek te krijgen. De hoofdoorzaak is simpelweg het tekort aan woningen. Starters kiezen er daarom vaak voor (of zijn genoodzaakt) om met een paar huisgenoten te wonen. De Nederlandse wetgeving heeft echter een blinde vlek voor deze vorm van samenwonen, waardoor er in de praktijk veel moeilijkheden ontstaan. In een drietal blogs zal ik deze problemen toelichten en aangeven wat oplossingen kunnen zijn.

Blog 1- Problemen met coöptatie (vervanging huurder door andere huurders bij woningdelen)

Blog 2 – Kamerverhuur of woningdelen binnen een VvE, mag dat?

Blog 3 – De Huisvestingswet: Hoe het begrip huishouden woningdelen en kamerverhuur beperkt

Zeker nu de formatieperiode is aangebroken is nu het moment voor de politiek om deze veelvoorkomende manier van bewonen goed te regelen, zodat zowel eigenaars als bewoners duidelijkheid hebben over hun rechten en plichten. Het zal de woningnood niet oplossen, maar biedt woningzoekenden meer kans om in ieder geval gezamenlijk een woning te krijgen.

Hieronder de eerste blog, over de problemen die er zijn met coöptatie, het kiezen van een nieuwe huurder als een huisgenoot vertrokken is.

Samen huren, maar wat gebeurt er als er een huisgenoot vertrekt?

Het was voor mij één van de zaken die mij het meest bijgebleven zijn. Een jonge dame, laten we haar Mirjam noemen, dertiger, werkzaam in de Amsterdamse horeca, woonde al zo een 15 jaar in dezelfde woning in Amsterdam. Ze woonde er altijd met 2 huisgenoten. In de loop der jaren waren er wat huisgenoten gewisseld, maar zij was er altijd blijven wonen. Als er een huisgenoot vertrok dan werd er een nieuwe gezocht. De verhuurder vond dat altijd prima. Totdat op een dag er een huisgenoot vertrok en de verhuurder weigerde een nieuwe toe te laten. Dit betekende dat Mirjam de (forse) huur met 2 personen zouden moeten opbrengen. Tot overmaat van ramp zou de andere huisgenoot ook gaan vertrekken, waardoor Mirjam zelfs alleen de huur zou moeten betalen. Even verhuizen zat er niet in, alleen in haar eentje in en rond Amsterdam is dat onbetaalbaar.  Wat nu? Wat zijn haar rechten?

Coöptatie

De eerste (logische) reflex zal zijn om te denken: “wat is hierover geregeld in de wet?” Het antwoord: helemaal niets. Het recht om na vertrek van een huurder een nieuwe huurder te mogen aanwijzen wordt in de juridische praktijk het “coöptatie-recht” genoemd. (Coöptatie komt van het Latijnse woord “cooptare” wat erbij kiezen betekent). Dit coöptatie-recht is echter helemaal niet wettelijk geregeld.

Dit betekent niet dat de huurder helemaal geen rechten heeft, maar wel dat het vaak onduidelijk is of het coöptatierecht er is en hoe ver het strekt. Het kan zijn dat er in het huurcontract specifiek staat benoemd dat de huurders een coöptatierecht hebben. Het hangt dan af van de uitleg van de overeenkomst hoe ver dat recht strekt (moet de verhuurder de nieuwe huurder accepteren en/of wanneer is dat coöptatie-recht opzegbaar).

Wat echter ook vaak voorkomt is dat er niets vastgelegd is maar in de praktijk de verhuurder altijd toestemt (of zich niet verzet) tegen de vervanging van een vertrekkende huurder door de zittende huurder(s), net als in de zaak die ik hierboven omschreef. Als de verhuurder op enig moment echter weigert een nieuwe huurder te accepteren, wordt door de rechters vaak geoordeeld dat er geen coöptatierecht is ontstaan. De rechters oordelen dan echter meestal ook dat de ontstane praktijk van coöptatie niet zo maar ineens beëindigd kan worden. De verhuurder moet een redelijke termijn hanteren om coöptatie-praktijk te beëindigen. Hoe lang die termijn is verschilt per uitspraak, dit kan 6 maanden zijn, een jaar of langer. Deze onduidelijkheid is één van de problemen.

Wat kan er beter geregeld worden

Het komt er dus op neer dat de huurder wel wat rechten kan hebben, maar dat onduidelijk is hoe ver die rechten strekken.

Als het gaat om een (getrouwd of geregistreerd) stel is duidelijk in de wet geregeld dat als één van de 2 de woning verlaat, de ander de hoofdhuurder wordt, ook al stond die niet op het huurcontract. Ook bij onderhuur van een zelfstandige woning zijn er in de wet duidelijke spelregels wat de rechten zijn voor overname van de huur bij vertrek van de hoofdhuurder. Bij coöptatie is er echter niets wettelijks geregeld.

Het lijkt mij wenselijk dat in de wet een (basis)coöptatie-recht wordt vastgelegd, waarin geregeld wordt dat als er meerdere huurders zijn en er één vertrekt, de overige huurder(s) het recht hebben om een nieuwe huurder aan te wijzen. Die regeling hoeft aan de andere kant zeker niet zo strikt te zijn dat de verhuurder ‘voor eeuwig’ verbonden is aan het coöptatierecht of maar iedere huurder moet accepteren ook als er gegronde bezwaren tegen die huurder. Wel moet er duidelijk worden geregeld wanneer het coöptatierecht kan worden opgezegd, zodat voor zowel huurder als verhuurder duidelijk is waar die aan toe zijn.

In de zaak die ik hierboven beschreef had dit ook geholpen. Het liep in dit geval goed af, na een procedure werd er een regeling getroffen waardoor Mirjam met een huisgenoot nu nog steeds in haar huis woont.

Artikel over coöptatie

Voor een nog verdere juridische analyse van coöptatie, lees mijn artikel hierover in het blad Huurrecht in Praktijk, te lezen via deze link.

VvE en Kamerverhuur

De volgende blog gaat over de vraag of kamerverhuur is toegestaan binnen een VvE, of het daarbij uitmaakt als er een gezamenlijk huurcontract is en of de bewoners elkaar kennen.

, , , ,

Nieuws: Huurverhogingen vrije sector gemaximeerd

Tot nu toe was het in de vrije huursector mogelijk om de huur jaarlijks praktisch onbeperkt te verhogen. Dit heeft tot gevolg gehad dat huurprijzen in de vrije sector de afgelopen jaren aanzienlijk zijn gestegen. Sommige huurovereenkomsten beschikken al over een indexeringsclausule waarmee de huurverhoging wordt gekoppeld, en dus beperkt, aan het inflatiecijfer. Minister Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties komt nu met maatregelen die er voor zorgen dat de huur in de vrije sector standaard wordt gemaximeerd op inflatie plus 2,5%.  Voor de huurder blijft een indexeringsclausule dus wel een voordeel, nu hierin geen 2,5% extra verhoging is opgenomen, maar huurders kunnen niet meer geconfronteerd worden met een bijna onbegrensde huurverhoging als de maatregelen in werking treden.

U leest het bericht van de rijksoverheid hier.

Heeft u vragen naar aanleiding van dit nieuwsbericht of over huurprijzen? Neemt u dan vrijblijvend contact op met M2 Advocaten.

 

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

 

 

, , , , , , ,

Huurovereenkomst woning: beding in nadeel van huurder toch geldig

contract afbeelding

In het huurrecht worden huurders van woningen over het algemeen goed beschermd. Zelfs wanneer een huurder akkoord is gegaan met een voor hem nadelig beding in de algemene voorwaarden bestaat er op grond van de wet een mogelijkheid om dit beding achteraf te laten vernietigen indien deze onredelijk bezwarend is. In een recente uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden werd een beding dat in het nadeel van de huurder was toch geaccepteerd door het hof.

Casus

De huurder in kwestie, een advocaat, is met zijn verhuurder een huurovereenkomst overeengekomen voor één jaar met onder andere als voorwaarde in de algemene bepalingen dat tussentijdse ontbinding slechts mogelijk is met tussenkomst van de rechter.

“Tenzij partijen daarmee hebben ingestemd of anders zijn overeengekomen is algehele of gedeeltelijke tussentijdse ontbinding van de huurovereenkomst en opschorting van de verplichtingen uit de huurovereenkomst slechts mogelijk met tussenkomst van de rechter”

Al snel blijkt dat de huurder niet tevreden is over de gehuurde woonruimte. Meest opvallende klacht daarbij is een defect brandalarmsysteem dat vaker dan eens nodeloos afgaat en zodoende de baby wakker houdt. Na een paar keer geklaagd te hebben over de woning kondigt de huurder aan de huurovereenkomst buitengerechtelijk te willen ontbinden. De verhuurder accepteert de ontbinding niet en verwijst daarbij naar het opgenomen beding. De huurder daarentegen stelt dat dit beding onredelijk bezwarend is.

Wetgeving

Op grond van artikel 6:233 BW kan een beding in de algemene voorwaarden worden vernietigd:

  • Indien het beding onredelijk bezwarend is voor de wederpartij (artikel 6:233 sub a BW)
  • Indien de wederpartij niet een redelijke mogelijkheid heeft gehad om van het beding kennis te nemen (artikel 6:233 sub b BW)

Daarbij is het zo dat een private huurder van een woning in principe wordt aangemerkt als een consument. Dit is van belang nu de wet ten aanzien van consumenten een aantal bedingen in algemene voorwaarden bij voorbaat onredelijk bezwarend acht. Deze staan in de zogenaamde ‘zwarte lijst’ (artikel 6:236 BW). Zo stelt artikel 6:236 sub b BW expliciet dat uitsluiting of beperking van de bevoegdheid tot ontbinding als onredelijk bezwarend dient te worden aangemerkt. Tot dusver lijkt de wetgeving in het voordeel van de huurder te wijzen.

Arrest hof[1]

Het hof overweegt dat niet ter sprake staat dat de huurder in dit geval als consument valt aan te merken in de zin van artikel 6:236 BW. Echter oordeelt het hof dat het beding in dit geval toch stand kan houden omdat het beding een beroep op ontbinding van de huurovereenkomst niet uitsluit of beperkt. Het beperkt dus niet de mogelijkheid van ontbinding, maar slechts de wijze waarop kan worden ontbonden. Het hof acht een dergelijke beperking geen onredelijke bezwarende aantasting van de positie van de consument. Het contractuele evenwicht wordt volgens het hof behouden nu de verhuurder op grond van de wet (artikel 7:231 BW) net zo min buitengerechtelijk kan ontbinden.

Commentaar

Hoewel het hof overweegt dat het feit dat beide partijen niet buitengerechtelijk kunnen ontbinden niet tot een aantasting van contractueel evenwicht leidt, valt daar volgens ons toch wat op af te dingen. Het hof lijkt namelijk te vergeten dat algemeen wordt aangenomen dat consumenten de zwakkere partij zijn en dat de wetgeving met bijvoorbeeld artikel 6:236 BW een meer gebalanceerd speelveld probeert te creëren.  Wanneer een verhuurder vervolgens deze regelgeving middels een beding buitenspel kan zetten is er dus niet sprake van een contractueel evenwicht, maar komt de consument alsnog in de zwakkere positie.

Wellicht heeft in deze casus meegespeeld dat de huurder een advocaat was. De advocaat, die ook nog eens privaatrechtelijk georiënteerd was, zal op voorhand wellicht niet tot een zwakkere partij gerekend worden. Dat zeggende heeft het hof deze factor niet zichtbaar meegewogen in haar oordeel. Volgens ons valt er dan ook zeker iets voor te zeggen dat dit beding als onredelijk bezwarend had moeten worden aangemerkt.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

 

[1] In een uitspraak van de rechtbank Middelburg uit 2009 kwam de rechter in een zelfde soort zaak nog tot een ander oordeel. Daarin oordeelde de rechter dat op basis van artikel 6:267 lid 1 BW de consument in kwestie uitdrukkelijk een bevoegdheid tot buitenrechtelijke ontbinding toekomt. Een beding die een beroep op dat artikel feitelijk uitsluit valt dan ook aan te merken als een beperking in de zin van artikel 6:236 lid b BW en zou dus onredelijk bezwarend zijn.

, , , , , ,

Servicekosten geliberaliseerde huur: meer contractsvrijheid voor verhuurder woonruimte

Nog niet zo heel lang geleden hebben wij een blog gepubliceerd over een verhuurder van een vrije sector woning, die €16.500,- moest terugbetalen aan haar huurder omdat zij een veel te hoog bedrag in rekening had gebracht voor meubilering en omdat zij VVE-kosten niet nader had gespecificeerd. Inmiddels lijkt het er op dat er een kentering in de rechtspraak heeft plaatsgevonden en dat verhuurders van woningen in de vrije sector meer vrijheid krijgen om afspraken naar hun goeddunken te maken.  

Vaststelling servicekosten

In het kort zijn servicekosten de kosten van de woning die de verhuurder bovenop de kale huurprijs berekent voor leveringen en diensten. Verhuurders zijn krachtens de wet verplicht om elk jaar een overzicht te verstrekken aan hun huurders waarin alle in rekening gebrachte servicekosten netjes worden uitgesplitst inclusief de wijze van berekening (artikel 7:259 lid 2 BW). In de praktijk gebruiken verhuurders van vrije sector woningen lang niet altijd een exacte benadering bij het vaststellen van de servicekosten. Zij hebben simpelweg een bedrag opgenomen in het huurcontract ten behoeve van de servicekosten waarvan zij menen dat het hun inspanningen voldoende dekt.

Oude situatie

Het met de natte vinger vaststellen van de servicekosten kon de verhuurder in het verleden soms duur komen te staan. Wanneer de huurder de hoogte van de servicekosten aanvocht was het niet zeldzaam dat de verhuurder vervolgens bakzeil moest halen omdat niet aannemelijk gemaakt kon worden dat de in rekening gebrachte servicekosten in relatie stonden tot werkelijke kosten. Het hof Amsterdam oordeelt in 2017 hier over:

Het hof acht (…) indien partijen een bedrag voor servicekosten zijn overeengekomen, dat bedrag redelijk zal moeten zijn, in de zin dat het in redelijke verhouding moet staan tot de waarde van hetgeen daarvoor wordt geboden”.

Met andere woorden de servicekosten die door de verhuurder in rekening worden gebracht diende gebaseerd te zijn op reële kosten. Als de huurder duidelijk kon maken dat de servicekosten niet gestoeld waren op werkelijke kosten moest de verhuurder dan ook de te veel betaalde servicekosten terugbetalen.

Stand van zaken nu

Opmerkelijk genoeg komt het hof Amsterdam op grond van de toelichting van de wetgever op artikel 7:259 BW inmiddels tot een geheel andere conclusie en is het van oordeel dat alleen wanneer er géén of onvolledige afspraken zijn gemaakt over de servicekosten, er moet worden teruggevallen op het vaststellen van servicekosten die als minimaal redelijk te achten zijn.  Maar voor het overige redeneert het hof als volgt:

Bij geliberaliseerde woningen is (…) contractsvrijheid ten aanzien van de (hoogte van de) servicekosten (…) het uitgangspunt, zoals deze vrijheid in beginsel ook geldt bij de vaststelling  van de huurprijs. (…) Daarbij hoeft geen relatie met de werkelijke kosten te bestaan.”

Kortom volgens het laatste oordeel van het hof Amsterdam staat het in het geval van een geliberaliseerde woning partijen vrij om een vergoeding voor servicekosten af te spreken naar goeddunken zonder dat hierbij per se een verband moet worden gelegd met de daadwerkelijke kosten. Kortom een verhuurder kan €350,- per maand vragen voor de huur van een bank van €300,- mits de huurder hiermee maar akkoord is gegaan.

Noot

Ergens kan men zich afvragen of het oordeel van het hof daadwerkelijk zoveel verschil maakt. Immers ook vóór deze uitspraak was het voor de verhuurder van een geliberaliseerde woning mogelijk, indien hij van mening was dat hij onvoldoende werd gecompenseerd voor geboden service, om de (kale) huur naar believen te verhogen mits de huurder maar akkoord ging met de hogere huurprijs. Deze uitspraak vormt daarentegen wel een vangnet voor die verhuurders die in de onderverdeling tussen kale huurprijs en servicekosten ten onrechte een te groot deel van de huur hadden ondergebracht bij de servicekosten.

Wel kan men zich met deze uitspraak afvragen wat de functie van het verplichte overzicht (artikel 7:259 lid 2 BW) nog langer is, met uitzondering van het gedeelte servicekosten waarbij achteraf de definitieve hoogte wordt vastgesteld zoals bij het gebruik van nutsvoorzieningen. Er stond al geen wettelijke sanctie op het niet aanleveren van een overzicht, en met deze uitspraak lijken verhuurders van geliberaliseerde woningen nog minder reden te hebben deze daadwerkelijk aan te leveren, hetgeen de transparantie jegens huurders niet ten goede komt.

Vragen over servicekosten? Neem gerust contact op met M2 Advocaten.

Advocaat Marius Rijntjes rijntjes@m2advocaten.nl

 

 

, , , , , ,

Opzegging huurovereenkomst woonruimte wegens dringend eigen gebruik

afbeelding van een contractbreuk

Huurders van woonruimte genieten doorgaans een aanzienlijke huurbescherming. Een verhuurder kan de huurovereenkomst dan ook niet zonder een in de wet genoemde reden opzeggen. Eén van deze redenen is opzegging wegens dringend eigen gebruik, waaronder bijvoorbeeld renovatie. Maar kan er ook sprake zijn van dringend eigen gebruik indien de woning beschikbaar wordt gesteld aan iemand anders dan de verhuurder? In deze blog wordt gekeken naar een recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam waarin dringend eigen gebruik werd aangenomen ondanks dat de woning aan iemand anders beschikbaar zou worden gesteld.

Casus

Verhuurder bezit een pand met vier verdiepingen, waarvan de eerste verdieping en de derde verdieping (bergruimte) worden verhuurd aan een huurder. Daarnaast wordt de tweede verdieping (31m²) verhuurd aan de zoon van de verhuurder die daar samenwoont met zijn vriendin. De verhuurder wil op een gegeven moment het gehele pand grondig renoveren. Volgens haar voldoet het pand niet meer aan de eisen van deze tijd en is het pand dringend toe aan renovatie. Zij wijst hierbij onder andere op de gehorigheid, de scheven vloeren en het gebrek aan een vluchtweg.

Zij stelt echter niet in staat te zijn deze renovatie te kunnen financieren zonder haar zoon, die dat op zijn beurt alleen wil doen als hij in het pand kan blijven wonen. Iets dat volgens de zoon niet mogelijk is als hij, zijn vriendin en toekomstige kinderen, slechts de beschikking hebben over 31 vierkante meter. Het plan van de verhuurder is derhalve om de drie bovenste verdiepingen samen te voegen tot één woning ten behoeve van haar zoon. Zij wenst de huur van de huurder op de eerste verdieping dan ook op te zeggen wegens dringend eigen gebruik zodat de woning gerenoveerd kan worden.

De huurder kan zich evenwel niet vinden in de opzegging van de huur. De huurder stelt dat het hier niet om eigen gebruik gaat, maar dat de huuropzegging vooral is gedaan zodat de zoon beschikking zal krijgen over extra verdiepingen. Simpel gezegd gaat het volgens de huurder niet om het eigen gebruik van de verhuurder, maar om gebruik door een derde.

Oordeel rechtbank

De rechtbank oordeelt ten eerste dat de verhuurder voldoende duidelijk heeft gemaakt dat de woning daadwerkelijk toe is aan renovatie. Vervolgens dient beoordeeld te worden of deze renovatie

het eigen belang dient van de verhuurder, en of dit belang groter is dan het belang van de huurder om in de woning te blijven wonen. Volgens de rechtbank kan er wel degelijk sprake zijn van ‘eigen gebruik’ als de woning gebruikt gaat worden door iemand anders, zoals in dit geval de zoon. Zodanig gebruik kan als eigen gebruik gelden als het eigen belang van de verhuurder wordt gediend.

In dit geval zou de zoon, indien hij niet de beschikking zou krijgen over de andere verdiepingen, zijn beperkte financiële middelen gebruiken voor de aanschaf van (grotere) woonruimte elders. Hierdoor zou hij niet langer hebben kunnen mede-investeren in de noodzakelijke renovatie van het pand van zijn moeder. Zonder deze investering kon zij niet voldoen aan haar onderhoudsverplichtingen als verhuurder waardoor zij genoodzaakt zou zijn het pand te verkopen. De rechtbank is derhalve van oordeel dat de renovatie wel degelijk het eigen belang van de verhuurder dient en dat de verhuurder hiermee dus een legitieme opzeggingsgrond heeft.

Conclusie

Om een huurovereenkomst inzake een woning op te kunnen zeggen heeft een verhuurder een wettelijk vastgelegde reden nodig. Eén van die redenen is als de verhuurder het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik zoals het geval is bij een grootscheepse renovatie. Die renovatie moet vervolgens wél in het belang zijn van de verhuurder zelf, en daar is in beginsel geen sprake van als de verhuurder het verhuurde ter beschikking wil stellen aan vrienden of familie. Echter in dit geval kon de verhuurder het pand niet aanhouden als haar zoon niet zou mede-investeren in de renovatie, en daarin zat haar eigen belang om de huur op te zeggen. Dat de woning vervolgens gebruikt zou worden door haar zoon doet dan ook niet ter zake.

Opvallend is dat de huurder in deze zaak niet betwist heeft dat de verhuurder over onvoldoende middelen zou beschikken. Daarom is ook niet nagegaan of de verhuurder andere mogelijkheden had om de renovatie te bekostigen, anders dan via haar zoon. Weliswaar beschikte de verhuurder zelf niet over voldoende middelen, maar het is mogelijk dat een andere investeerder of een lening ook de noodzakelijke renovatie mogelijk had gemaakt zonder dat hiermee de huurpositie van de huurder van de eerste verdieping in het geding zou zijn gekomen. Overigens heeft een huurder in geval van ontruiming of verhuizing wegens renovatie altijd recht op een verhuiskostenvergoeding.

Wilt u een huurovereenkomst opzeggen wegens dringend eigen gebruik of huurt u juist en wilt uw verhuurder de huurovereenkomst opzeggen zonder legitieme reden? Neemt u in dat geval dan gerust contact op met M2 Advocaten.

 

Advocaat Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

 

, , , , , , , , , ,

Huur bedrijfsruimte: Afwijkende bedingen bij winkel- en horecabedrijfsruimte

vintage foto kruidenier

Huurders van middenstandsbedrijfsruimte (7:290 BW) genieten meer huurbescherming dan huurders van overige bedrijfsruimte zoals kantoorruimte (7:230a BW). Het idee daarachter is dat een winkel- of horecagelegenheid doorgaans meer waarde hecht aan de specifieke locatie voor bijvoorbeeld bekendheid bij het publiek. In principe kan er in de huurovereenkomst ook niet worden afgeweken van deze huurbescherming, tenzij een rechter akkoord gaat met het afwijkende beding. In deze blog wordt een overzicht geboden van het wettelijk kader rond het afwijkende beding en de houdbaarheid ervan bij de rechter.

 Wettelijk kader

De wettelijke bepalingen ten aanzien van 290-bedrijfsruimten (7:290 t/m 7:310 BW) zijn van zogenaamd semi-dwingend recht. Dat betekent dat niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Indien dat toch gebeurt is het afwijkende beding in beginsel vernietigbaar. Toch kunnen er zich situaties voordoen waarin niet alleen de verhuurder maar ook de huurder er belang bij heeft om af te wijken van hetgeen onder de wettelijke bepalingen is toegestaan, bijvoorbeeld om een flexibeler huurcontract mogelijk te maken. Voorbeelden van mogelijke afwijkingen:

  • Afwijking van de wettelijke huurtermijnen (doorgaans 5+5 jaar).
  • Afwijking door afspraak dat beëindiging huurcontract verhuurder kan geschieden zonder opzegging of rechterlijke toetsing.
  • Afwijking  van de mogelijkheid om huurprijsherziening (7:303 BW) te verzoeken na einde huurperiode.

In deze gevallen mag er wel worden afgeweken van de wettelijke bepalingen, maar zal het beding moeten worden goedgekeurd door een rechter (7:291 lid 2 BW). Instemming van een huurder om af te wijken is dus niet voldoende. Dit om te voorkomen dat een huurder onder druk gezet kan worden door de verhuurder om akkoord te gaan met het beding.

De rechter hanteert bij goedkeuring de volgende criteria:

  • De rechten van de huurder worden door het afwijkend beding niet wezenlijk aangetast.
  • De maatschappelijke positie van de huurder is in vergelijking met de verhuurder zodanig sterk dat hij in redelijkheid geen bescherming

Uitzondering

Ten aanzien van indeplaatsstelling (artikel 7:307 BW) kan geen goedkeuring worden verzocht voor een afwijkend beding. De mogelijkheid voor een huurder om zijn bedrijf te kunnen verkopen inclusief de huurrechten wordt dusdanig belangrijk geacht dat een afwijkend beding hierbij niet is toegestaan. De rechter kan dus geen goedkeuring geven aan een beding dat indeplaatsstelling uitsluit.

Goedkeuring achteraf

In de praktijk komt het met enige regelmaat voor dat partijen een afwijkend beding overeenkomen en daarbij geen goedkeuring aan de rechter vragen. Vraag is natuurlijk wat er gebeurd op het moment dat partijen later alsnog onenigheid krijgen over het afwijkende beding.  Uit een arrest van de Hoge Raad is gebleken dat de rechterlijke goedkeuring óók achteraf gegeven kan worden. Vraag is wel of de rechter in een dergelijke situatie nog genegen zal zijn om te oordelen dat de rechten van de huurder niet wezenlijk zijn aangetast nu de huurder op dat moment reden ziet om van het afwijkende beding af te willen. Goedkeuring van het afwijkende beding vindt immers doorgaans plaats met instemming van de huurder. Het lijkt er dan ook op dat het risico voor het gebrek aan voorafgaande goedkeuring vooral bij de verhuurder ligt.

Verjaring beroep op vernietigbaarheid

Ondanks het voorgaande lonkt er toch nog een voordeel voor de verhuurder als hij een afwijkend beding aangaat met zijn huurder zonder goedkeuring van de rechter. Op grond van artikel 3:52 BW verjaart het recht van de huurder om zich te beroepen op vernietigbaarheid van het beding na een termijn van 3 jaar nadat de huurder een beroep op die vernietigingsgrond ten dienste is komen te staan. Doorgaans zal dit 3 jaar zijn nadat de huurovereenkomst met het afwijkende beding is aangegaan, maar onder bepaalde omstandigheden kan dit ook een ander moment zijn (zie deze voorgaande blog van M2 Advocaten).

Conclusie

De rechtspraktijk laat zien dat goedkeuring door de rechter van veel verschillende factoren afhankelijk is. Bij een rechterlijke beoordeling van het afwijkende beding staat vooral voorop dat de belangen van de huurder niet te veel worden geschaad. Verder is de positie van de huurder van belang. Een afwijkend beding zal minder snel goed worden gekeurd indien de huurder een zelfstandige ondernemer is terwijl bij een internationaal opererende keten er aanmerkelijk meer ruimte zal zijn voor de verhuurder om een afwijkend beding op te nemen.

Zoekt u advies bij het opstellen van een afwijkend beding of verzoekschrift tot goedkeuring van het afwijkende beding?  Neemt u gerust contact op met M2 Advocaten.

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Advocaat  Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

 

, , , , , , ,

Verhuurder loopt huurprijsherziening mis na verbouwing pand

winkelpand aan de herenstraat

Een eigenaar van een winkelpand laat zijn pand verbouwen waardoor het in oppervlakte toeneemt. Met de huurder komt hij overeen dat de huurprijs desondanks hetzelfde blijft. Als de eigenaar er vervolgens achter komt dat zijn pand inmiddels veel meer huur op kan brengen wil hij de huurprijs laten herzien (verhogen). De rechter oordeelt echter dat hij feitelijk met de huurder een huurprijsverlaging is overeengekomen door dezelfde huurprijs te vragen voor een grotere ruimte en dat er ten minste vijf jaren dienen te verstrijken voordat de huurprijs opnieuw kan worden herzien. De verhuurder loopt vervolgens vele euro’s aan huur mis. Hoe zit het precies?

Een winkelier sluit reeds in 1974 een huurovereenkomst voor de huur van een winkelpand met bijhorende opslagruimte. In 2014 wordt het pand gerenoveerd waarbij de oppervlakte van de winkelruimte toeneemt met 26 vierkante meter. Hierbij wordt afgesproken dat de huur verder gelijk blijft. In 2015 komt de eigenaar via een makelaar er echter achter dat zijn pand gezien de booming vastgoedmarkt inmiddels tienduizenden euro’s per jaar meer aan huur op zou kunnen leveren. Dit is ook niet vreemd nu de winkelier sinds 1974 slechts gestaag meer huur is gaan betalen. De eigenaar vraagt vervolgens dan ook om een huurprijsherziening.

Op basis van artikel 7:303 BW is het namelijk mogelijk voor een verhuurder (of huurder) huurprijsherziening aan te vragen. Dit houdt in dat elke vijf jaar, sinds de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan of bij de rechter is gevorderd (of na afloop van de eerste huurtermijn), men de huidige huurprijs kan laten toetsen aan de gemiddelde huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte in de omgeving en zo nodig de huurprijs daarop kan worden aangepast. De eigenaar stelt dat de huurprijs voor het laatst in 2005 is aangepast. Sindsdien is meer dan vijf jaar verstreken dus stelt de eigenaar dat er nu een huurprijsherziening kan plaatsvinden naar een meer marktconforme prijs.

De rechter oordeelt anders. Nu door de verbouwing in 2014 de winkelruimte met 26 vierkante meter is toegenomen, en partijen daarbij zijn overeengekomen om de huurprijs ongewijzigd te laten, is hierbij effectief een huurprijsverlaging overeengekomen, aldus de rechter. Immers, de winkelier is door de uitbreiding van de winkelruimte maar liefst 15,5% minder per vierkante meter gaan betalen. Nu er dus recentelijk sprake is geweest van een door partijen ingestelde huurprijswijziging kan de eigenaar pas weer na vijf jaar een beroep doen op de huurprijsherziening uit artikel 7:303 BW. Of de huurprijs in de afgelopen vijf jaar is verhoogd of verlaagd is daarbij niet van belang. Kortom in dit geval kon de eigenaar pas in 2019 weer vragen om een huurprijsherziening.

Het is ergens begrijpelijk dat de eigenaar hier in de fout is gegaan. De totale huurprijs was immers hetzelfde en leek dus niet gewijzigd. Hoe had de eigenaar dit kunnen voorkomen? Het antwoord daarop is vrij simpel. De eigenaar had niet met de winkelier expliciet moeten afspreken dat huurprijs niet zou worden verhoogd. Deze concrete overeenkomst wordt namelijk ten grondslag gelegd aan het oordeel dat partijen een verlaging van de huurprijs zijn overeengekomen. De eigenaar had dus beter gelijk na de verbouwing een huurprijsherziening kunnen aanvragen zonder eerst met de winkelier af te spreken dat de huurprijs ongewijzigd zou blijven.

Wilt u als verhuurder een huurprijsherziening aanvragen of heeft u als huurder te maken met een huurprijsherziening en heeft u hierover vragen? Neemt u dan gerust contact op met M2 Advocaten.

Advocaat  Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

 

, , , ,

Valkuilen bij tijdelijk huurcontract woonruimte

contract

Met de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt is het aantrekkelijker geworden voor verhuurders om tijdelijke huurcontracten aan te gaan nu er geen wettelijke opzeggingsgrond meer vereist is. Desondanks zijn er nog steeds een aantal andere strikte vereisten waar aan voldaan moet worden. In de praktijk blijken verhuurders zich met name nogal eens te verslikken in de verplichte kennisgeving. Waar moet u op letten?

Sinds de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt is het mogelijk geworden voor verhuurder en huurder een tijdelijk huurcontract af te sluiten dat na afloop zonder opzegging eindigt. Voorheen was óók in het geval van een tijdelijke huurcontract een wettelijke opzeggingsgrond vereist. Dat wil zeggen dat de verhuurder alleen het huurcontract kon opzeggen volgens een in de wet omschreven reden. Een dergelijke reden is niet meer nodig om een tijdelijk huurcontract te laten eindigen.

Beperkingen tijdelijk huurcontract

Ondanks dat het nu dus een stuk eenvoudiger is geworden om een tijdelijk huurcontract  te laten eindigen, zijn er nog steeds wel beperkingen waar rekening mee moet worden gehouden. Een huurcontract voor bepaalde tijd mag slechts éénmaal worden afgesloten met dezelfde huurder. In het geval men meerdere tijdelijke huurcontracten achter elkaar zou kunnen afsluiten met dezelfde huurder zou immers de huurbescherming ontweken kunnen worden.

Voorts mag voor een zelfstandige woonruimte een tijdelijk huurcontract voor maximaal twee jaar worden gesloten, terwijl voor onzelfstandige woonruimte een tijdelijke huurperiode van maximaal vijf jaar mag worden afgesproken. Duurt de huurovereenkomst voort na deze maximale huurperiode dan wordt de huurovereenkomst omgezet in een huurcontract voor onbepaalde tijd.

Een ander belangrijk vereiste is dat ondanks dat er geen opzegging meer nodig is, de verhuurder wel verplicht is tijdig een kennisgeving te sturen indien hij de huur wenst te beëindigen. Dit dient uiterlijk een maand voor het aflopen van het huurcontract te gebeuren. Indien de verhuurder dit niet tijdig doet wordt het tijdelijke huurcontract alsnog omgezet in een contract voor onbepaalde tijd.

Kennisgeving één dag te laat verstuurd

Dat de uiterste termijn voor een kennisgeving strikt moet worden opgevat bleek ook uit een uitspraak eerder dit jaar van de rechtbank Midden-Nederland. In deze zaak had de verhuurder zich kennelijk verrekend en bleek hij één dag te laat met het versturen van de kennisgeving. Volgens de rechtbank had de verhuurder hiermee de huurder het vertrouwen gegeven dat hij de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wenste voort te zetten en kennelijk geen gebruik wenste te maken van de mogelijkheid de huurovereenkomst van rechtswege te laten eindigen. De verhuurder zat dus vast aan een contract voor onbepaalde tijd.

Kennisgeving niet ontvangen door huurder

Behalve dat de kennisgeving op tijd verstuurd moet worden is ook van belang dat de verhuurder, indien het tot een procedure komt, kan aantonen dat hij deze kennisgeving daadwerkelijk aan de huurder heeft verstuurd. In een recente uitspraak van eveneens de rechtbank Midden-Nederland had de verhuurder de kennisgeving per e-mail verstuurd. De huurder claimde echter de mail niet ontvangen te hebben, en de verhuurder kon verder geen feiten of omstandigheden aandragen waaruit het tegendeel bleek. De rechter kwam dan ook tot het oordeel dat de huurder niet tijdig was geïnformeerd over het voornemen om de huurovereenkomst op te zeggen.

Conclusie

Met de Wet doorstroming huurmarkt hoeft de verhuurder niet langer een reden aan te geven waarom hij de tijdelijke huurovereenkomst niet langer voort wil zetten bij afloop. Dit neemt echter niet weg dat de verhuurder nog steeds wel gebonden is om de huurder tijdig op de hoogte te brengen van het feit dát hij de huur niet wil voortzetten. Daarnaast verdient het aanbeveling om deze kennisgeving ten minste aangetekend, dan wel per deurwaardersexploot, te versturen zodat de huurder niet eenvoudig kan claimen de kennisgeving niet te hebben ontvangen.

Ginio Beij

Zoekt u advies bij het opstellen van tijdelijke huurcontracten of huurt u zelf tijdelijk en vraagt u zich af wat precies uw rechten zijn, neemt u dan gerust contact met M2Advocaten op.

, , , , , ,

Geldt koop breekt geen huur ook bij overdracht deel verhuurd perceel?

bord te koop en te huur

Indien splitsing van de huurovereenkomst tot een zinnig resultaat leidt, zal overdracht van een deel van een verhuurd perceel tot gevolg hebben dat de oorspronkelijke huurovereenkomst wordt gesplitst in twee huurovereenkomsten. Dit speelde onlangs in een zaak bij de Hoge Raad. Het ging om de volgende casus.

Van een verhuurd perceel met een oppervlakte van 792 m2 wordt een gedeelte met een oppervlakte van 241 m2 overgedragen aan een nieuwe eigenaar. Op dit gedeelte bevindt zich een door huurder gebouwde opstal.

De nieuwe eigenaar zegt de huurovereenkomst op en maakt aanspraak op betaling van de resterende huurtermijnen. De huurder stelt zich op het standpunt dat er geen huurovereenkomst met de nieuwe eigenaar is ontstaan en dat hij niets aan de nieuwe eigenaar verschuldigd is. Aldus rijst de vraag of de rechten en plichten uit de huurovereenkomst (deels) op de nieuwe eigenaar zijn overgegaan.

Uit de parlementaire geschiedenis lijkt te volgen dat artikel 7:226 BW (koop breekt geen huur) alleen geldt bij overdracht van de gehele zaak en niet bij overdracht van een deel van de verhuurde zaak. De strekking van artikel 7:226 BW is echter de bescherming van de huurder, namelijk dat de huurder bij de overdracht van het huurobject zijn huurgenot niet verloren ziet gaan.

Gelet op deze strekking komt de Hoge Raad tot het oordeel dat de overdracht van een deel van een verhuurd perceel ertoe zal kunnen leiden dat de huurverhouding wordt gesplitst in twee (of meer) huurovereenkomsten. Van geval tot geval zal moeten worden beoordeeld of een zodanige splitsing tot een zinnig resultaat leidt.

In de onderhavige casus overweegt de Hoge Raad dat splitsing tot een zinnig resultaat leidt, met name omdat de door huurder gebouwde opstal op het deel van het perceel staat dat is overgedragen. Dat heeft tot gevolg dat de huurovereenkomst door de eigendomsovergang wordt gesplitst in twee huurovereenkomsten.

Voorts overweegt de Hoge Raad dat het bij splitsing in twee huurovereenkomsten voor de huurder niet zonder meer duidelijk zal zijn welk deel van de huurprijs hij aan zijn oorspronkelijke verhuurder moet betalen en welk deel aan zijn nieuwe verhuurder.

Hierover oordeelt de Hoge Raad als volgt. Zolang de huurder niet van de overdracht heeft kennisgenomen, zal hij de gehele huurprijs bevrijdend aan zijn oorspronkelijke verhuurder kunnen betalen. Na kennisneming van de overdracht geldt dat niet meer. Wel is de huurder dan gerechtigd om betaling van de huurprijs op te schorten totdat de verhuurders hem hebben medegedeeld hoe de huurprijs moet worden gesplitst.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)