Verhuurder lijdt schade door politie optreden tegen huurder. Wie draagt schade?

indexAls schade buiten het normale maatschappelijke risico of het normale bedrijfsrisico van verhuurder ligt, is de Staat in beginsel aansprakelijk voor de door verhuurder geleden schade. Dit speelde onlangs in een zaak bij het Gerechtshof Den Haag. Het ging om de volgende casus.

Verhuurder heeft aan huurder een bedrijfsruimte verhuurd. In 2012 doet de politie een inval in het gehuurde, waarbij drugs worden aangetroffen. De huurder is in verband hiermee strafrechtelijk veroordeeld. Bij de inval is schade veroorzaakt aan de pui van het gehuurde.

In eerste aanleg is de Staat veroordeeld tot vergoeding van de door verhuurder geleden schade. Tegen dit vonnis is de Staat in hoger beroep gegaan.

Het Gerechtshof stelt voorop dat een andere verdeling van de schade kan plaatsvinden, of de vergoedingsplicht geheel kan vervallen of in stand kan blijven, indien “de billijkheid dit eist wegens de uiteenlopende ernst van de gemaakte fouten of de andere omstandigheden van het geval” (de billijkheidscorrectie).

Daarnaast bepaalt artikel 6:101 lid 2 BW dat wanneer het schade betreft die is toegebracht aan een zaak die een derde voor de benadeelde houdt (zoals bij huur), de omstandigheden die aan de derde kunnen worden toegerekend, worden toegerekend aan de benadeelde.

Wanneer de huurder de benadeelde zou zijn geweest, had de Staat hem 100% eigen schuld kunnen tegenwerpen ter afwering van zijn schadevergoedingsplicht. De Staat verbindt daaraan de conclusie dat er voor toepassing van de billijkheidscorrectie die ertoe leidt dat de Staat toch enige schade moet vergoeden, geen ruimte meer is. Ter onderbouwing voert de Staat aan dat uit artikel 6:101 lid 2 BW volgt dat er in het kader van de billijkheidscorrectie geen omstandigheden aan de zijde van de benadeelde (meer) mogen worden meegewogen. Het Hof gaat daar niet in mee.

Het Hof wijst erop dat ook “andere omstandigheden van het geval” bij de billijkheidscorrectie een rol mogen spelen, zoals in dit geval de omstandigheid dat de verhuurder geen verwijt kan worden gemaakt van het gedrag van zijn huurder, of de keuze voor een bepaalde huurder. Op basis hiervan komt het Hof tot het oordeel dat er een billijkheidscorrectie van 100% moet worden toegepast, oftewel dat de Staat alle schade dient te dragen.

Dit oordeel doet recht aan het uitgangspunt dat schade die buiten het normale maatschappelijke risico of het normale bedrijfsrisico van verhuurder ligt, in beginsel voor vergoeding in aanmerking komt.

Voor verhuurders is het in ieder geval goed om te weten dat zij in dit soort gevallen hun schade vergoed krijgen en niet de dupe worden van het gedrag van hun huurder.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Uit de praktijk van M2 Advocaten: zorgvastgoed (deel 2)

In mijn blog van 12 augustus 2014 (https://m2advocaten.nl/uit-de-praktijk-van-m2-advocaten-zorgvastgoed) berichtte ik over een zaak waarbij M2 Advocaten een zorginstelling heeft bijgestaan, die de huur van twee verzorgingshuizen had opgezegd op basis van een clausule in de huurovereenkomst, inhoudende “dat het in redelijkheid niet kan worden gevergd de huurovereenkomst voor te zetten”.

De verhuurder was van mening dat opzegging zonder schadevergoeding niet mogelijk was en vorderde een forse schadevergoeding.

De Kantonrechter was van oordeel dat de zorginstelling gerechtigd was de huurovereenkomst op te zeggen, zonder daarbij schadeplichtig te zijn.

Inmiddels heeft het Gerechtshof Amsterdam arrest gewezen, waarbij het vonnis van de Kantonrechter is bekrachtigd. Ook het Hof is van oordeel dat sprake is van een situatie waarin een verantwoorde en rendabele exploitatie van de verzorgingshuizen niet langer mogelijk was. Daarbij is van belang dat:

• de panden niet meer voldeden aan de huidige eisen van de tijd;
• sprake is van gewijzigde maatschappelijke omstandigheden, waardoor ouderen langer thuis moeten wonen en het risico van leegstand steeds meer voor rekening van de zorgaanbieder komt;
• sprake was van substantiёle leegstand in de panden;
• partijen diverse pogingen hebben ondernomen om tot een oplossing te komen, die er niet bleek te zijn, althans financieel niet haalbaar was.

Goed nieuws dus voor zorgaanbieders die een soortgelijke clausule in hun huurovereenkomst hebben en die kampen met de huur van verzorgingshuizen waarvan de exploitatie geen reёle toekomst meer heeft. Is sprake van voldoende feiten en omstandigheden waaruit een niet langer verantwoorde en rendabele exploitatie naar voren komt dan zou tussentijdse beёindiging van de huurovereenkomst zonder schadevergoeding mogelijk moeten zijn.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Vernietiging vonnis. Executie onrechtmatig?

Executie van een nog niet onherroepelijk en later alsnog vernietigd vonnis levert een onrechtmatige daad op. Dit speelde onlangs in een zaak bij het Hof Den Bosch. Het ging om de volgende casus.

Verhuurder verhuurt een horecapand aan huurder, waarin huurder een café exploiteert. Over de maanden augustus, september en oktober wordt de huur te laat betaald. Verhuurder stelt een procedure bij de Kantonrechter in en vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Ook vordert verhuurder schadevergoeding wegens gederfde huur tot en met de einddatum van de huurovereenkomst. De Kantonrechter wijst de vorderingen toe.

Huurder gaat tegen het vonnis van de Kantonrechter in beroep, maar in de tussentijd gaat verhuurder tot executie van het vonnis over. Het horecapand wordt ontruimd.

In hoger beroep oordeelt het Hof Den Bosch dat de huur weliswaar te laat is betaald, maar dat dit niet aan betalingsonwil maar aan tijdelijke betalingsonmacht heeft gelegen. Daarnaast overweegt het Hof dat de gevolgen van de ontbinding zeer ingrijpend zijn. Huurder heeft het gehuurde moeten ontruimen en zijn onderneming moeten staken. Ook is aan de ontbinding en ontruiming de veroordeling verbonden om de gederfde huur tot en met de einddatum van de huurovereenkomst aan verhuurder te vergoeden. Daarmee wordt een aanzienlijke betalingsverplichting op huurder gelegd, zonder dat daar huurgenot tegenover staat, aldus het Hof.

Het Hof komt dan ook tot het oordeel dat de tekortkoming van de huurder van te geringe betekenis is om ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen te rechtvaardigen. Dit betekent dat de ontbinding en ontruiming – en ook de veroordeling tot betaling van gederfde huur – worden teruggedraaid.

Vervolgens komt de vordering van huurder tot betaling van schadevergoeding aan bod. De huurder heeft in hoger beroep namelijk niet alleen aangevoerd dat de veroordeling tot ontbinding en ontruiming moet worden vernietigd, maar ook dat de verhuurder onrechtmatig gehandeld heeft door het nog niet onherroepelijke vonnis van de Kantonrechter ten uitvoer te leggen.

Het Hof gaat daarin mee. Omdat het vonnis van de Kantonrechter wordt vernietigd, is verhuurder aansprakelijk voor de gevolgen van de tenuitvoerlegging van het vonnis, aldus het Hof. Voor het bepalen van de hoogte van de schadevergoeding worden partijen naar een schadestaat procedure verwezen.

Op zich is deze uitspraak in lijn met de vaste jurisprudentie van de Hoge Raad inzake onrechtmatige executie, maar het toont maar weer eens aan dat voorzichtigheid is geboden. Oftewel: zolang het vonnis niet onherroepelijk is, is het met executie uitkijken geblazen.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Ontbreken horecabestemming. Wel of geen gebrek?

In beginsel levert het ontbreken van een horecabestemming op het gehuurde – met snackbar/lunchroom als contractuele bestemming – een gebrek op, tenzij de huurder hierdoor in het feitelijk gebruik van het gehuurde niet beperkt wordt. Dit speelde onlangs in een zaak bij het Gerechtshof Amsterdam. Het ging om de volgende casus.

Verhuurder heeft aan huurder een bedrijfsruimte verhuurd. Volgens de huurovereenkomst is de bestemming van de bedrijfsruimte “snackbar/lunchroom”. Op grond van de huurovereenkomst is verhuurder verantwoordelijk voor het verkrijgen en behouden van de vereiste ontheffingen en vergunningen die nodig zijn voor het gebruik van het gehuurde als snackbar/lunchroom. Aan deze verplichting is niet voldaan. De horecabestemming ontbreekt.

Na het aangaan van de huurovereenkomst is huurder een aantal malen door het stadsdeel aangeschreven omdat hij niet beschikte over een exploitatievergunning. Ondanks deze aanschrijvingen heeft huurder geen exploitatievergunning aangevraagd.

Wel heeft huurder, vanwege het ontbreken van de horecabestemming, de huurbetalingen opgeschort omdat sprake zou zijn van een gebrek. Verhuurder heeft dat bestreden en heeft een procedure bij de Kantonrechter aanhangig gemaakt, waarbij hij onder meer betaling van achterstallige huur heeft gevorderd.

De Kantonrechter heeft de stelling van huurder dat sprake zou zijn van een gebrek verworpen. Hiertegen is de huurder in hoger beroep gegaan.

Het Gerechtshof Amsterdam komt tot het oordeel dat het ontbreken van de horecabestemming op het gehuurde in beginsel een gebrek oplevert aan het gehuurde, maar dat er in dit geval geen enkele aanwijzing is dat huurder hierdoor in het feitelijk gebruik van het gehuurde beperkt is. In zo’n geval is er geen aanleiding om het ontbreken van een horecabestemming als gebrek aan te merken, aldus het Hof.

Hierbij speelden de volgende omstandigheden een rol.

Voordat huurder ging huren is de bedrijfsruimte gedurende lange tijd (in ieder geval 40 jaar) als snackbar/lunchroom geëxploiteerd, zonder dat dit op enig moment op (planologische) problemen met het stadsdeel of derden is gestuit. Het Gerechtshof stelt vast dat huurder weliswaar is aangeschreven door het stadsdeel, maar dat deze aanschrijving niet zag op strijd met het bestemmingsplan (lees: geen horecabestemming) dan wel het ontbreken van een vrijstellingsbesluit, maar op het ontbreken van een exploitatievergunning.

Tevens overweegt het Hof dat hoewel huurder heeft gesteld dat hij vanwege strijd met het bestemmingsplan geen exploitatievergunning kon krijgen, uit de aanschrijvingen van het stadsdeel blijkt dat huurder de exploitatievergunning nooit heeft aangevraagd, op welk verzuim hij herhaaldelijk door het stadsdeel is gewezen. Onder deze omstandigheden kan er niet vanuit worden gegaan dat de exploitatievergunning, indien gevraagd, niet verleend zou zijn. Dit met name omdat de voorgangers van huurder steeds wél een exploitatievergunning hebben verkregen, aldus het Hof.

Uit deze uitspraak volgt dat wil sprake zijn van een gebrek er ook daadwerkelijk sprake moet zijn van een beperking in het genot van het gehuurde dat huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten.

Overigens kunnen over de verantwoordelijkheid voor het verkrijgen van de vereiste ontheffingen en vergunningen andere afspraken worden gemaakt. Sterker nog, vaak wordt de verantwoordelijkheid voor het voldoen aan overheidsvoorschriften en vergunningen die nodig zijn voor het gebruik van het gehuurde conform de contractuele bestemming bij de huurder neergelegd (zie de ROZ contracten).

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Naast huurprijsvermindering ook schadevergoeding?

Er is geen plaats voor schadevergoeding naast huurprijsvermindering indien de beperking van het huurgenot als gevolg van een gebrek volledig gecompenseerd kan worden door huurprijsvermindering. Dit speelde onlangs in een zaak bij Gerechtshof Den Bosch. Het ging om de volgende casus.

Verhuurder heeft aan huurder het horecagedeelte van een sporthal verhuurd voor de duur van vijf jaar. Aan huurder was voorgehouden dat hij feesten en partijen voor derden in het gehuurde mocht organiseren, maar na het aangaan van de huurovereenkomst bleekt dat dit op grond van overheidsregels niet was toegestaan. Verhuurder wist dat.

Huurder heeft vervolgens de huurbetalingen opgeschort omdat sprake was van een gebrek. Verhuurder heeft dat bestreden en heeft een procedure bij de Kantonrechter aanhangig gemaakt, waarbij hij onder meer betaling van achterstallige huur heeft gevorderd.

De Kantonrechter heeft vervolgens vastgesteld dat het gehuurde een onherstelbaar gebrek vertoont – namelijk het feit dat huurder geen feesten en partijen voor derden mag houden – en heeft de huurprijs met terugwerkende kracht met 30% verlaagd. Daarnaast heeft de Kantonrechter de verhuurder veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding van Eur. 15.500,–, zijnde de geschatte winstderving in 2009 als gevolg van het gebrek.1

De verhuurder is hiertegen in beroep gegaan. Daarbij heeft de verhuurder niet betwist dat sprake is van een gebrek. Wel heeft de verhuurder aangevoerd dat de huurverlaging slechts maximaal 5% zou mogen zijn en dat voor toekenning van schadevergoeding naast huurprijsvermindering geen plaats is. Immers, het gemis aan omzet als gevolg van het gebrek aan het gehuurde is al verdisconteerd in de huurprijsvermindering, aldus de verhuurder.

Het Gerechtshof volgt de verhuurder niet in het standpunt dat de huurverlaging slechts maximaal 5% zou mogen zijn, maar wel in het standpunt dat er in dit geval voor schadevergoeding naast huurprijsvermindering geen plaats is. Daarbij stelt het Gerechtshof vast dat sprake is van een structurele beperking van het huurgenot, welke beperking leidt tot structureel omzetverlies. De aanwezigheid van dit gebrek wordt naar het oordeel van het Gerechtshof gecompenseerd door de huurprijsvermindering. Voor een recht op schadevergoeding naast de reeds vastgestelde huurprijsvermindering is dan geen plaats, aldus het Gerechtshof.

Uit deze uitspraak volgt dat een huurder een keuze lijkt te moeten voor een vordering tot schadevergoeding dan wel huurprijsvermindering indien de beperking van het huurgenot als gevolg van een gebrek volledig gecompenseerd kan worden door schadevergoeding of huurprijsvermindering. Voor het instellen van beide vorderingen bestaat in dat geval geen grond.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

1. Voorwaarde voor schadevergoeding is dat het gebrek reeds bestond bij het aangaan van de huurovereenkomst en bij de verhuurder bekend was. Hieraan was voldaan.

Passantenhuur? Crisis in retail vraagt om creativiteit.

Foto passantenDe crisis in de retail grijpt om zich heen (lees hier en hier) en gevreesd mag worden dat er nog meer grote namen onder druk komen te staan. Er worden voor de dalende omzetten verschillende oorzaken aangewezen, zoals de  toenemende internetverkoop en sleetse retailformules.

Eén aspect dat ook steeds naar voren komt is de huurprijs. Een veelgehoorde klacht van retailers is dat het huurprijsniveau te hoog is, terwijl vastgoedeigenaren weer klagen dat er te weinig flexibiliteit mogelijk is in de huurprijzen. In dit blogje is te lezen wat de mogelijkheden voor huurprijsherziening zijn onder de huidige wetgeving. Maar is er nog meer mogelijk?

Ginio Beij van M2 Advocaten schreef samen met Tony Wijntuin van WYNE Strategie een artikel over de commerciële en juridische aspecten van verschillende huurprijsmodellen die in de retail worden gebruikt, zoals ondermeer omzethuur. In dit artikel wordt ook de passantenhuur geïntroduceerd, een huurprijsmodel dat de huurprijs koppelt aan het het aantal passanten. Nieuw in de gedachtevorming over de toekomst van de retail. Reacties horen wij graag.

Lees hier het artikel “Van vaste huur via omzethuur naar passantenhuur” dat is verschenen in de Huurrecht in Praktijk 2014/8.

 

 

Uit de praktijk van M2 Advocaten: zorgvastgoed

Vanwege de ontwikkelingen in de ouderenzorg worden veel verzorgingshuizen geconfronteerd met leegstand. Ook zijn panden vaak sterk verouderd en is aanpassing aan de huidige eisen van de tijd niet altijd mogelijk. Het gevolg is dat veel zorginstellingen met hun exploitatie niet langer uit de voeten kunnen. Dit terwijl de huur van het verzorgingshuis vaak nog vele jaren doorloopt.

M2 Advocaten heeft een zorginstelling bijgestaan, die de huur  van twee verzorgingshuizen had opgezegd met een beroep op een clausule in de huurovereenkomst. Deze clausule houdt in dat opzegging mogelijk is indien voortzetting van de huurovereenkomst in redelijkheid niet meer kan worden gevergd.

De verhuurder was van mening dat de zorginstelling de huurovereenkomst niet kon opzeggen zonder schadeplichtig te worden, in verband met een door de overheid opgelegde financieringsconstructie bij de bouw van de verzorgingshuizen. In dat kader vorderde de verhuurder vergoeding van primair de bedrijfswaarde van de verzorgingshuizen en subsidiair de boekwaarde van de verzorgingshuizen.

In een recent vonnis heeft de Kantonrechter de zorginstelling in het gelijk gesteld: de zorginstelling was gerechtigd gebruik te maken van de opzeggingsclausule. Dat de zorginstelling daarbij geen schadevergoeding heeft aangeboden, maakt niet dat de opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, aldus de Kantonrechter. Daaraan voegt de Kantonrechter het volgende toe:  als partijen ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst van mening waren dat de financieringsconstructie van invloed zou moeten zijn op de mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen, dan had het op de weg van verhuurder gelegen om daarvoor een contractuele voorziening te treffen.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Voortzetting onderhuur. Moet waarborgsom worden terugbetaald?

Bij voortzetting van onderhuur door de hoofdverhuurder gaat de verplichting tot terugbetaling van de waarborgsom over op de hoofdverhuurder. Dit speelde onlangs in een zaak bij de Kantonrechter te Rotterdam. Het ging om de volgende casus.

Een woning is met toestemming van de hoofdverhuurder onderverhuurd. De onderverhuurder gaat failliet, waarna de curator de hoofdhuurovereenkomst heeft opgezegd. De onderhuurovereenkomst wordt vervolgens door de hoofdverhuurder voortgezet. Na verloop van tijd wordt de voortgezette (onder)huurovereenkomst beëindigd en maakt de huurder aanspraak op terugbetaling van de waarborgsom die hij destijds aan de onderverhuurder heeft betaald. De verhuurder weigert dit.

Aldus rijst de vraag of de verplichting tot terugbetaling van de waarborgsom op de hoofdverhuurder is overgegaan op het moment dat hij de onderhuurovereenkomst heeft voortgezet.

In artikel 7:269 BW is bepaald dat de onderhuur die betrekking heeft op een zelfstandige woning waarin de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft, bij beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst door de hoofdverhuurder wordt voortgezet. Maar in de wet is niet bepaald welke rechten en verplichtingen als gevolg van deze voortzetting op de hoofdverhuurder overgaan.

Volgens de Kantonrechter Rotterdam zijn in de parlementaire geschiedenis van artikel 7:269 BW geen aanwijzingen te vinden waaruit kan worden afgeleid dat de verplichtingen die in geval van voortzetting overgaan op de verhuurder, zo beperkt moeten worden uitgelegd dat daaronder niet de verplichting tot terugbetaling van de waarborgsom valt. Daarbij zoekt de Kantonrechter aansluiting bij artikel 7:226 BW (“koop breekt geen huur”), waarbij de Hoge Raad al lang geleden heeft bepaald dat de verplichting tot terugbetaling van de waarborgsom bij overdracht van het gehuurde overgaat op de nieuwe verhuurder.

Tevens laat de Kantonrechter meewegen dat zowel de hoofdverhuurder als de (failliet gegane) onderverhuurder professionele partijen zijn die zich bezig houden met de verhuur van woningen en dat in de hoofdhuurovereenkomst expliciet is bepaald dat onderverhuur is toegestaan.

Voor onderhuurders van zelfstandige woonruimte die bij aanvang van de onderhuur een waarborgsom hebben betaald en die met voortzetting van de onderhuur worden geconfronteerd, is het in ieder geval goed om te weten dat de door hen betaalde waarborgsom bij het einde van de voortgezette onderhuur door de hoofdverhuurder moet worden terugbetaald.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Geen tijdige opzegging. Toch einde huurovereenkomst?

Het beroep van verhuurder op het ontbreken van een tijdige opzegging kan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Dit speelde onlangs in een zaak bij het Hof Amsterdam. Het ging om de volgende casus.

Huurder huurt sinds 1 juli 2009 een theaterruimte (oftewel 230a bedrijfsruimte) in Amsterdam voor de duur van drie jaar. In de huurovereenkomst is opgenomen dat bij opzegging een opzegtermijn van zes maanden in acht moet worden genomen en dat bij gebreke van opzegging de huurovereenkomst met vijf jaar wordt verlengd.

In 2011 treden huurder en verhuurder in overleg, waarbij huurder voorstelt om de huurovereenkomst eerder te beëindigen dan per 1 juli 2012. Verhuurder stemt hier niet mee in, waarbij hij aangeeft “dat hij uitgaat van het uitzitten van het huurcontract tot 1 juli 2012”.

In reactie hierop bevestigt huurder dat het huurcontract tot 1 juli 2012 zal worden uitgezeten. Vervolgens laat verhuurder weten dat eind juni 2012 een eindinspectie zal plaatsvinden.

De huuropzegging wordt echter pas op 11 januari 2012 door huurder verzonden. De verhuurder stelt vervolgens dat de huurovereenkomst niet tijdig is opgezegd, zodat de huurovereenkomst vanaf 1 juli 2012 met vijf jaar is verlengd.

Het Hof gaat daar niet in mee. Volgens het Hof was het voor verhuurder voldoende duidelijk dat huurder de huurovereenkomst per 1 juli 2012 wilde beëindigen. Uit de e-mail correspondentie tussen partijen blijkt dat verhuurder daar zelf ook vanuit is gegaan, aldus het Hof. Daarmee is het onder deze omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat verhuurder zich beroept op het ontbreken van een tijdige opzegging.

Uiteraard geldt dat uitvoerig overleg over beëindiging van de huurovereenkomst niet altijd plaatsvindt. Het devies blijft: tijdig opzeggen. Opzegging per deurwaardersexploot verdient de voorkeur. Een opzegging heeft immers pas werking als vaststaat dat de opzegging de wederpartij heeft bereikt.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Renovatievoorstel: Hoe voorkom ik het betalen van een verhuiskostenvergoeding?

Ook de crisis is merkbaar voor de grotere woningcorporaties, en dat zie je in meer opzichten. Het is dan ook niet vreemd dat deze grote verhuurders steeds vaker proberen onder een vergoeding ex artikel 11g BBsH/artikel 7:220 lid 6 BW uit te komen, welke vergoeding enkel in het geval een daadwerkelijke verhuizing verschuldigd is.

Daarnaast wordt geprobeerd, met dezelfde gedachte, om redelijke voorstellen ex artikel 7:220 BW zo te presenteren dat bewoners het nut van een (noodzakelijke) renovatie wel inzien en dus akkoord gaan met “onredelijke” renovatievoorstellen, terwijl voor de bewoners niet eens duidelijk is waarmee ze instemmen.

De verhuurder in de hier behandelde uitspraak bleek echter dusdanig “onduidelijk” te zijn geweest in de communicatie dat de bewoners in opstand kwamen met alle gevolgen van dien. Terecht in mijn optiek.

Kort de casus en daarna de theorie.

De verhuurder wilde haar woningcomplex renoveren. De renovatieplannen, die zo omvangrijk waren dat de bewoners in alle redelijkheid (aldus het hof) niet in hun woning konden blijven wonen gedurende de renovatie, werden gepresenteerd als vaststaand feit en niet als een (redelijk) voorstel. Of de huurders “even” wilden instemmen, tegen een kleine vergoeding en overigens met de mogelijkheid nog wat extra voorzieningen door de verhuurder te laten aanbrengen (indien gewenst).

Dat de huurders zich eigenlijk mochten uitspreken over de redelijkheid van het voorstel, dat hadden de huurders moeten begrijpen, doch dit werd niet zo gepresenteerd.

Bij het hof ligt onder meer de door de huurders gestelde vraag voor of de verhuurder in alle redelijkheid mocht aannemen dat huurders de renovatieplannen in volle omvang als redelijk hadden bestempeld toen zij hun akkoord op de renovatiewerkzaamheden (of een deel daarvan) hadden gegeven.

Hierbij was onder meer van belang of de huurders ook hadden ingestemd met de door hen te verkrijgen vergoeding(en) en het feit dat de renovatie zou worden uitgevoerd in bewoonde staat en dus hun rechten hadden prijsgegeven om alsnog een verhuisvergoeding te verkrijgen.

Nee, aldus het hof Den Haag. Het hof achtte het renovatievoorstel niet redelijk, voor zover dit was gebaseerd op het uitgangspunt dat de renovatie mocht worden uitgevoerd in bewoonde staat.

Naar het oordeel van het hof was de renovatie zodanig omvangrijk dat de verhuurder in redelijkheid niet van de huurders (op basis van de inhoud van het voorstel) had mogen verlangen dat zij tijdens de renovatie in de woning bleven wonen, ook al had de verhuurder voorzieningen getroffen om het (tijdelijk) gemis van woonruimte/voorzieningen op te vangen.

Omdat het renovatievoorstel niet redelijk was overweegt het hof dat de huurders dus in ieder geval een financiële vergoeding moeten ontvangen die zij op basis van een redelijk renovatievoorstel hadden moeten ontvangen, oftewel (naar het oordeel van het hof) de vergoeding ex artikel 11g lid 3 BBsH.

Wat leren we hiervan?

Als sprake is van een renovatie, terwijl het een renovatie betreft die gericht is op voortzetting van de huurovereenkomst, dient aan de huurders een redelijk renovatievoorstel te worden gedaan. Wat onderdeel zou dienen te zijn van een dergelijk voorstel is door wetgever geformuleerd[1]. Voorts is daaraan ook in de rechtsliteratuur de nodige aandacht besteed[2].

Wat in ieder geval een van de aandachtspunten is, zoals uit vaste jurisprudentie[3] volgt, is dat het renovatievoorstel concreet en uitgewerkt moet zijn. Gelet op deze uitspraak kunnen we daaraan (ik zou bijna zeggen logischerwijs) toevoegen dat aan de huurder volledig duidelijk moet zijn waarmee hij instemt.

Het voorstel dient niet in allerlei ‘mooie woorden’ te zijn verwerkt zodat voor een ‘eenvoudige’ huurder niet duidelijk is wat nu eigenlijk de plannen zijn, waarmee moet worden ingestemd en waar dan precies mee wordt ingestemd met welke gevolgen van dien.

De verhuurder zal dus veel zorg moeten besteden aan de vraag of een renovatie met voortzetting van de huur (en het gebruik) kan plaatsvinden en – voor zover daarover twijfels zouden bestaan – zal goed moeten motiveren waarom dat het geval is, anders is de kans groot dat de verhuisvergoeding toch verschuldigd is/wordt.

M2 Advocaten

 


[1] Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p.31.

[2] Zie onder meer: Handboek huurrecht bedrijfsruimte, Renovatie door de verhuurder, mr. G.I. Beij en Th.C. Visser, p. 89 en verder.

[3] Onder meer Vzr. Rb. Rotterdam 4 juli 2008, WR 2009, 11 en Hof Amsterdam 15 september 2010, TvHB 2010, 22.