WEGENS SUCCES NOGMAALS! Seminar asbest en aansprakelijkheid.

U was al eerder uitgenodigd voor één van de seminars op 20 maart jl. of 10 april a.s. (zie ook dit document).

Het seminar voor 10 april a.s. is inmiddels (ook) ‘uitverkocht’.

Gelet op het enthousiasme waarmee het eerste seminar is ontvangen en vanwege het feit dat het seminar van 10 april a.s. inmiddels volgeboekt is, hebben wij besloten een 3e seminar in te plannen.

Dit seminar heeft plaats op 17 april a.s. van 13.00u – 16.00u (inclusief netwerkborrel), te Jaarsveld (Utrecht).

Graag aanmelden via: map@koenders-partners.nl

Graag tot dan.

M2 Advocaten

Seminar Asbest en aansprakelijkheid

Wat is de laatste stand van zaken op het gebied van de wet en regelgeving met betrekking tot asbest en wat zijn de nieuwe (komende) ontwikkelingen?

Hoe ziet de asbestketen eruit?

Hoe voorts om te gaan met asbest in een door u verhuurde/gehuurde ruimte en waarvoor bent u of is uw verhuurder aansprakelijk?

Al deze vragen (en meer) worden beantwoord ten tijde van het seminar “Asbest en aansprakelijkheid” dat wordt georganiseerd door Koender & Partners Legal en M2 Advocaten.

Er worden twee (dezelfde) seminars georganiseerd. Meld u nu aan, zie hier voor meer info:

Locatie Amsterdam op 20 maart 2014: info@m2advocaten.nl

Locatie Jaarsveld (Utrecht) op 10 april 2014: map@koenders-partners.nl

Deelname is kosteloos.

Tot ziens!

Michel Visser (visser@m2advocaten.nl)

Omzethuur: Hoe werkt het?

Omzethuur is in omliggende landen vrij gebruikelijk, maar komt in Nederland nog relatief weinig voor. De laatste jaren is omzethuur in opkomst en dat maakt dat huurcontracten hierop moeten inspelen.

Wat is omzethuur?

Bij omzethuur wordt overeengekomen dat (een deel van) de huurprijs afhankelijk is van de behaalde omzet of de winst. Er zijn verschillende varianten mogelijk. De huurprijs kan geheel afhankelijk worden gemaakt van de behaalde omzet. Omdat dit veel onzekerheid met zich meebrengt wordt in de praktijk vaak afgesproken dat de huurprijs deels een vaste en deels een omzetafhankelijke component heeft.

Voordelen omzethuur

Het voordeel van de omzethuur is het meebewegen met de markt. In goede tijden profiteert de verhuurder mee van de goede resultaten van de huurder. In mindere tijden krijgt de huurder wat meer lucht. Belangrijk voordeel is ook dat verhuurder en huurder er allebei belang bij hebben om het winkelgebied zo goed mogelijk te laten renderen. Hoe beter het winkelgebied loopt, hoe meer omzet de huurder behaalt en hoe meer huur de verhuurder kan ontvangen.

Nadelen omzethuur

Een nadeel van omzethuur is voor zowel huurder als verhuurder dat de huurprijs van te voren niet vaststaat, zodat daarmee in de bedrijfsvoering moeilijk rekening mee kan worden gehouden. Voor verhuurders speelt ook een rol dat de waardering van hun eigendom gerelateerd is aan de huuropbrengsten, en deze met omzethuur dus schommelt.

Hoe wordt de omzet berekend?

In de praktijk is het niet altijd eenvoudig om af te spreken met welke omzet gerekend wordt. Een belangrijke complicerende factor zijn de toenemende verkopen via internet. Bij een enkele winkel kan dat nog worden vastgesteld, maar bij een vestiging van een winkelketen wordt het lastig om te bepalen welk deel van de internetverkoop moet worden meegenomen. Een oplossing kan zijn om niet alleen omzet maar ook het aantal passanten mee te nemen bij het bepalen van de huurprijs.

Omzethuur en huurprijsherziening

De huidige wettelijke regeling voor het herzien van de huurprijs sluit niet goed aan bij de omzethuur. (Lees hier meer over de huurprijsherziening). Om te beginnen wordt door de rechter de omzethuur na huurprijsherziening meestal omgezet in een vaste huurprijs. Daarnaast is ook de wettelijke methode van het vergelijken van panden niet geschikt voor omzethuur. Volgens de wet moet gekeken worden naar vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, waarbij de branche in beginsel niet van belang is. Een boekhandel kan dus vergeleken worden met een juwelier.

Bij omzethuur kan de branche juist wél van belang zijn, om te bepalen welk percentage van de omzet doorgaans wordt afgesproken. Bij branches met een hogere marge per product (zoals juweliers) ligt een hoger percentage voor de hand dan bij branches met een kleine marge (zoals boekhandels).

Deze problemen kunnen bij omzethuur omzeild worden door toestemming te vragen bij de kantonrechter voor een andere wijze van huurprijsherziening. Op die manier kan geregeld worden dat de omzethuur ook bij opvolgende huurtermijnen blijft opgenomen.

 Meer weten?

Omzethuur is de laatste jaren in opkomst en dat biedt ook nieuwe aspecten om rekening mee te houden bij het maken van afspraken over de huurprijs. Wij kunnen met u meedenken over het goed vastleggen van de afspraken over omzet huur. Neem als u meer hierover wilt weten gerust contact met ons op.

Tegenvallende bezoekersaantallen. Een gebrek?

De verhuurder heeft op grond van de wet de verplichting om het (huur)genot te verschaffen binnen het kader van het overeengekomen gebruik.

Wanneer de huurder niet het genot krijgt dat hij uit hoofde van de huurovereenkomst mocht verwachten bij het aangaan van de huurovereenkomst, dan zou dit de kwalificatie “gebrek” kunnen opleveren.

Een gebrek wordt in de wet gedefinieerd als een staat of eigenschap van het gehuurde of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor het gehuurde aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de overeenkomst betrekking heeft.

De vaststelling of sprake is van een gebrek is van belang nu daarmee de deur wordt geopend naar de gebrekenregeling (artikelen 7:204 – 7:210 BW).

Ingevolge de gebrekenregeling is de verhuurder bijvoorbeeld verplicht, zodra de huurder dit verlangt, om tot het herstel van het gebrek over te gaan. In geval van vermindering van huurgenot als gevolg van een gebrek kan daarnaast huurprijsvermindering worden gevorderd. En nog veel meer.

Een vaak gestelde vraag in de praktijk is: tegenvallende bezoekersaantallen, kan dat ook als een gebrek worden beschouwd? Met alle gevolgen van dien.

Het antwoord is genuanceerder dan een enkel ja of nee.

In beginsel moeten huurders tegenvallende resultaten zelf dragen. Als de tegenvallende resultaten echter het gevolg zijn van een gebrek, dan komt aan die tegenvallende resultaten wel betekenis toe, waarbij overigens niet alleen het desbetreffende gehuurde wordt bekeken maar ook het winkelcentrum waarvan het gehuurde deel uitmaakt in beschouwing wordt genomen.

Een voorbeeld van een gebrek dat tot het oordeel kan leiden dat tegenvallende bezoekersresultaten in direct verband staan tot dat gebrek is bijvoorbeeld de situatie waarin de verhuurder benodigd onderhoud (en schoonmaak) jarenlang niet heeft uitgevoerd, waardoor het winkelcentrum een verpauperde (en vieze) indruk geeft.

Een ander probleem (voor de verhuurder)/andere mogelijkheid (voor de huurder) van de gebrekenregeling wordt dan ook van belang. Indien namelijk schade is ontstaan als gevolg van een gebrek, dan is de verhuurder in beginsel schadeplichtig .

Of een verhuurder ook verplicht kan worden – behoudens wanneer de huurovereenkomst daarin expliciet voorziet – een winkelcentrum/winkelstraat ‘up to date’ te houden en in dat kader verplicht is renovaties uit te voeren, is een vraag die in de jurisprudentie nog moet worden beantwoord. Het is in ieder geval een gedachte om bij stil te staan.

Meer weten?

M2 Advocaten

Indexering van de huur vergeten. Te laat of toch niet?

Het hoeft niet. Een automatische indexering in de huurovereenkomst is dan echter wel handig. Kort een uitleg.

Het komt vaker voor dat verhuurders vergeten om de huur jaarlijks te indexeren.

Geen nood, die verhuurder wordt veelal geholpen door de veelal van toepassing zijnde ROZ-bepalingen (bedrijfsruimte) waarin is opgenomen dat de huur jaarlijks automatisch wordt geïndexeerd.

Door deze bepaling te aanvaarden accepteert de huurder dat de geïndexeerde huur verschuldigd is. Een nadere wilsuiting van de verhuurder is dan niet nodig.

Maar

Kun je na bijvoorbeeld 17 jaar aanspraak maken op betaling van de achterstallige (indexerings)huur, zonder daar voorheen aanspraak op te hebben gemaakt?

Een relevante vraag, die ook aan de orde kwam in een zaak die speelde bij het hof Amsterdam (uitspraak). De situatie was daar als volgt.

De huurovereenkomst met betrekking tot een winkelruimte[1] voorzag in een automatische indexering van de huurprijs middels de volgende bepaling:

De huurprijs zal jaarlijks op 14 november, voor het eerst op 14 november 1990, en zo vervolgens, worden verhoogd overeenkomstig artikel 4 van de algemene bepalingen.”[2]

In 2009 komt de verhuurder er achter dat de huurder gedurende de loop van de huurovereenkomst nooit een hogere huur heeft voldaan dan de aanvangshuurprijs, oftewel de huurder is “vergeten” de indexering zelf toe te passen.

De verhuurder sommeert de huurder daarop o.m. tot betaling van, met toepassing van de verjaringstermijn, de achterstallige indexering ad EUR 18.000,-. Het tot dan toe verschuldigde bedrag.

In hoger beroep krijgt de verhuurder zijn gelijk.

Het hof overweegt daartoe:

Het hof stelt voorop dat niet in geschil is dat de huurovereenkomst voorziet in automatische indexering van de huurprijs. In de door partijen gesloten overeenkomst is ongeclausuleerd ten behoeve van (verhuurder) opgenomen dat de huur jaarlijks wordt geïndexeerd. Door deze bepaling te aanvaarden heeft (huurder) de verschuldigdheid van de jaarlijkse indexering geaccepteerd. Een nadere (wils)uiting van de verhuurder is niet nodig; elk jaar op 14 november wordt de geïndexeerde huurprijs de dan geldende huurprijs.”

De verhuurder hoefde er dan ook niet expliciet meer om te vragen.

Tip voor de verhuurder

Zorg ervoor dat een automatische indexering van de huurprijs in de overeenkomst is opgenomen. Dat maakt, zoals ook uit voorgaand voorbeeld blijkt, het verschil.

Tip voor de huurder

Zorg ervoor dat een bepaling in de huurovereenkomst wordt opgenomen ingevolge waarvan pas na kennisgeving van een nieuwe indexering, de indexering van toepassing is en dus niet eerder dan dat moment.

Meer blogs over huurrecht? Zie deze website.

M2 Advocaten

 


[1] Relevant is om op te merken dat deze blog is geschreven in het kader van het huurrecht bedrijfsruimte. Voor woonruimte werkt een indexering van de huurprijs anders en pakt een vergeten indexering in beginsel anders uit.

[2] In artikel 4 is slechts een uitwerking van de verhoging opgenomen, voor deze blog verder niet relevant.

Zalando en haar eerste pop-upstore (retailnews.nl). Ook huurrechtelijk interessant!

Zalando opent op 1 oktober a.s. de deuren van haar eerste fysieke vestiging in Nederland. De Duitse schoenen- en kledinggigant huurt daarvoor tijdelijk een pand in de Amsterdamse Kalverstraat (bron: retailnews.nl).

In de pop-up store worden restanten uit de actuele voorraden verkocht.

Zoals ik al eerder in een blog aangaf is de pop-up store een winkel die je steeds vaker om je heen ziet ‘oppoppen’.

Al met al een zeer welkome manier en benadering om letterlijk een invulling te geven aan leegstand in winkelgebieden, al zal dat misschien niet de insteek van Zalando zijn geweest.

Los daarvan is de pop-up store in mijn optiek een leuke en vluchtige manier om je winkelgebied/winkelcentrum (weer) aantrekkelijk te maken. Een tip voor (grotere) verhuurders/beleggers om daar eens de gedachten over te laten gaan.

Meer weten over de pop-up store en de huurrechtelijke kant daarvan? Zie mijn eerdere blog of vraag ons ernaar.

M2 Advocaten

 

Verjaring beroep op vernietiging afwijkend beding, wanneer?

Artikel 3:52 BW zegt dat de verjaring gaat lopen vanaf het moment dat het de partij die daartoe de bevoegdheid had ‘ten dienste was komen te staan’. Wanneer is dat?

Laten we bij het begin beginnen.

Ten aanzien van winkelruimte/middenstandbedrijfsruimte geldt ingevolge artikel 7:291 BW dat contractuele afwijking van de artikelen 7:290 e.v. BW niet is toegestaan, behoudens goedkeuring van de kantonrechter[1].

Is er sprake van een contractuele afwijking zonder goedkeuring, dan is die bepaling vatbaar voor vernietiging.

Dit beroep op vernietiging kan echter niet tot het einde der dagen. Het beroep op vernietiging is namelijk ingevolge artikel 3:52 BW aan verjaring onderhevig. Dit artikel luidt:

“Rechtsvorderingen tot vernietiging van een rechtshandeling verjaren: (..)
d. (..): drie jaren nadat de bevoegdheid om deze vernietigingsgrond in te roepen, aan degene die deze bevoegdheid toekomt, ten dienste is komen te staan.”

Maar wat wordt nu bedoeld met de term ”ten dienste komen te staan”?

Daar is het nodige over geschreven. Enige lijn is te herkennen in een uitspraak die de Hoge Raad laatst wees.

Kort de casus.

Een (rechtsvoorganger van de) huurder en een verhuurder waren (indertijd) overeengekomen dat gedurende een bepaalde periode een tussentijdse huurprijsaanpassing niet was toegestaan. De huurovereenkomst liep van 1 januari 2000 tot en met 31 december 2009. Na verlenging werd de huurovereenkomst wederom voor 10 jaar voortgezet. Het beding voorzag er in dat niet eerder dan per 31 december 2019 een huurprijsaanpassing kon plaatshebben.

Dit contractuele beding is een voor de huurder nadelig afwijkend beding, want in strijd met artikel 7:303 BW voor het geval de huurder eerder een aanpassing van de huurprijs wenst.

Het beding kwam voor vernietiging in aanmerking, nu een goedkeuring van de kantonrechter ontbrak.

Huurder wenste een huurverlaging, maar na onderhandelingen te hebben gevoerd met verhuurder bleek dat daarover geen overeenstemming kon worden bereikt. Huurder zag zich daarom genoodzaakt om een beroep op vernietiging van de desbetreffende bepaling te doen.

Verhuurder stelde zich echter op het standpunt dat huurder te laat was. Naar de mening van verhuurder was het recht van huurder om een beroep op de vernietiging te doen verjaard. De kantonrechter en het hof verwierpen dit verweer van verhuurder. Zij achtten het beroep tijdig.

Het hof overwoog in dit verband dat – naar analogie van enkele bepalingen uit het arbeidsrecht –  huurder de bevoegdheid tot vernietiging eerst ten dienste was komen te staan op het moment dat verhuurder een beroep op het afwijkende beding deed. De termijn van 3 jaar zou pas vanaf dat moment zijn gaan lopen en huurder zou dan ruim op tijd zijn.

In deze uitleg kan de Hoge Raad zich echter niet vinden. De Hoge Raad overweegt:

“Onderdeel 5 klaagt terecht dat het hof ten onrechte de vernietigingsgrond van art. 7:291 lid 1 op één lijn heeft gesteld met de gronden waarop art. 7:614 BW en 6:235 lid 4 BW [redactie Michel Visser: dit zijn de arbeidsrechtelijke bepalingen waar ik in het voorgaande op wees] betrekking hebben, voor zover die bepalen dat de verjaringstermijn in die gevallen eerst een aanvang neemt wanneer een beroep op de vernietigbare bedingen is gedaan. (..). Voor categorische toepassing van die specifieke invulling op andere vernietigingsgronden in andere rechtsverhoudingen bestaat onvoldoende grond. Bij gebreke van een wettelijke voorziening daaromtrent kan dan ook niet worden aangenomen dat de in deze zaak in het geding zijnde vernietigingsgrond de door het beding benadeelde partij in alle gevallen eerst ten dienste komt te staan op het moment waarop een beroep op het beding wordt gedaan.” 

De Hoge Raad overweegt voorts:

Uit de totstandkomingsgeschiedenis van art. 3:52, zoals vermeld in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 2.10-2.13, blijkt dat de wetgever met de woorden ‘ten dienste komen te staan’ heeft bedoeld te bewerkstelligen dat de verjaring een aanvang neemt zodra de partij die een beroep op de vernietigbaarheid toekomt, die bevoegdheid daadwerkelijk kan uitoefenen.

Naar de mening van de Hoge Raad zal (dus) eerst moeten worden bezien wat het tijdstip was dat de huurder de vernietigingsbevoegheid daadwerkelijk kon uitoefenen. Dit tijdstip kan naar de mening van de Hoge Raad dus eerder zijn gelegen – en dat is wat deze uitspraak onder meer interessant maakt – dan het moment dat de verhuurder een beroep deed op het afwijkend beding. De verjaring gaat dan dus eerder lopen. De zaak wordt terugverwezen naar het hof.

Oftewel: Hier is het laatste woord nog niet over gezegd en wij houden u op de hoogte.

M2 Advocaten

 


[1] Behoudens artikel 7:307 BW. Afwijking is niet toegestaan.

Huurrecht: Ongerechtvaardigde verrijking van de verhuurder? Vergoedingsactie van de huurder.

Op grond van artikel 7:216 lid 3 BW kan de huurder voor wat betreft geoorloofde veranderingen aan het gehuurde, die na het einde van de huurovereenkomst niet zijn verwijderd, een vergoeding vorderen, voor zover artikel 6:212 BW dat toelaat.

De criteria, cumulatief, van artikel 6:212 BW zijn de volgende:

A. Verrijking van de een;

Een verrijking is iedere toename van vermogen van de verrijkte, dan wel afgewend nadeel.

B. Verarming van de ander;

De ander moet zijn verarmd. Zowel geleden verlies als gederfde winst kan kwalificeren als verarming.

C. Verband tussen de verrijking en de verarming;

Er moet een verband bestaan tussen de verrijking en de schade. Dit betekent in het kort gezegd dat de verrijkte zijn verrijking moet hebben gekregen ten koste van de verarmde.

D. Ongerechtvaardigdheid van de verrijking.

Er mag geen redelijke grond aanwezig zijn voor de verrijking. Een schenking of een gunstige koop is bijvoorbeeld geen verrijking.

Ingevolge de rechtspraak dient er voor een geslaagd beroep op ongerechtvaardigde verrijking daarnaast sprake te zijn van bijzondere omstandigheden die ertoe aanleiding geven dat een vordering uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking moet worden toegewezen.

Zo is onder meer van belang of de huurder de kosten voor het aanbrengen van de veranderingen aan/in het gehuurde heeft terugverdiend doordat hij deze bijvoorbeeld aan een opvolgende huurder in rekening heeft kunnen brengen en of de verhuurder daadwerkelijk profijt heeft van veranderingen die door de huurder zijn aangebracht.

Al met al is de rechtspraak ter zake een vordering uit ongerechtvaardigde verrijking zeer casuïstisch en volgt daaruit in ieder geval dat een vordering uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking niet snel wordt toegewezen.

Schadevergoeding/omvang van de verrijking en de vergoedingsplicht

Ook ten aanzien van de berekening van de hoogte van de schadevergoeding is het nodige in de rechtspraak te vinden.

Als is voldaan aan de vereisten uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking dan dient de verrijkte de schade aan de verarmde te vergoeden. Voor de vaststelling van de hoogte van de vergoeding zijn er 3 plafonds/grenzen te herkennen:

– Hoogte van verrijking: de vergoeding valt niet hoger dan de verrijking;
– Hoogte van verarming: de vergoeding valt niet hoger dan de geleden schade;
– Voor zover redelijk: tot slot is er nog een redelijkheidstoets.

Het voert te ver in deze blog ook de rechtspraak te behandelen voor de invulling van deze grenzen. Dat laat ik dus voor nu buiten beschouwing, mede omdat ook dit zeer casuïstisch van aard is.

Belangrijk, regelend recht

Artikel 7:216 BW is een bepaling die voor wat betreft bedrijfsruimte van regelend recht is, oftewel afwijking mag! Bij woonruimte is dit nadrukkelijk niet het geval.

Tip voor de verhuurder

Om te voorkomen dat u als verhuurder van bedrijfsruimte met een vordering uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking wordt geconfronteerd is het advies dan ook: uitsluiten van de ongerechtvaardigde verrijking.

U kunt natuurlijk altijd met een dergelijke vordering worden geconfronteerd, maar een contractuele afwijking vereenvoudigt de discussie.

Tip voor de huurder

Voor de huurder is het belang zich te realiseren dat wanneer de ongerechtvaardigde verrijking is uitgesloten een vergoeding van gedane investeringen via die weg in beginsel niet zal lukken.

Faillissement/ de curator

Realiseert u zich dat bij een faillissement van de huurder de curator degene is die eenzelfde beroep uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking toekomt. De curator is dan immers “de huurder”.

ROZ-model

In de vaak gebruikte ROZ-modellen is een bepaling met betrekking tot de uitsluiting van een vordering uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking overigens reeds opgenomen.

Deze blog ziet dan ook met name op die gevallen waarin dat niet het geval is en daarnaast om u bewust te maken van de zaken die u in samenspraak met de andere contractspartij heeft uitgesloten, dan wel wilt gaan uitsluiten.

Vragen hierover?

M2 Advocaten

Wet werk en bijstand: de inlichtingenplicht van de verhuurder.

Iedere Nederlander hier te lande wordt geacht zelfstandig in zijn bestaan te kunnen voorzien door middel van arbeid. Als dit niet mogelijk is en er geen andere voorzieningen beschikbaar zijn, heeft de overheid de taak hem te helpen met het zoeken naar werk en, zo lang met werk nog geen zelfstandig bestaan mogelijk is, met inkomensondersteuning. Deze verantwoordelijkheid vormt het sluitstuk van een activerend stelsel van sociale zekerheid.”

Zo begint de memorie van toelichting bij de Wet werk en bijstand.

Een mooi streven, velen maken echter misbruik van het sociale stelsel dat in Nederland het uitgangspunt is.

Om zoveel mogelijk te waarborgen dat dit niet gebeurt is er onder meer een inlichtingenplicht in deze wet opgenomen voor bijvoorbeeld de verhuurder van woonruimte.

Op grond van artikel 64 lid 1 sub l van de Wet werk en bijstand zijn verhuurders verplicht om, desgevraagd, inlichtingen te verstrekken die noodzakelijk zijn voor de uitvoering van de wet. De inlichtingen dienen kosteloos te worden verstrekt.

De wet geeft helaas geen antwoord op de vraag welke inlichtingen precies aan de verhuurder kunnen worden verzocht en op grond waarvan dus een inlichtingenplicht bestaat. Deze vraag heb ik inmiddels uitgezet bij het Ministerie en daar kom ik bij u op terug.

M2 Advocaten

Bewijsrecht: Let op met contante huurbetaling!

Onlangs speelde in een zaak bij het Gerechtshof Den Bosch de volgende kwestie. Verhuurder verhuurt een woning aan huurder, waarbij afgesproken is dat huurder de huurprijs deels via de bank en deels contant zal betalen. Ook is afgesproken dat verhuurder voor iedere contante betaling een betalingsbewijs aan huurder zal afgeven.

Verhuurder vordert in eerste aanleg betaling van achterstallige huur, waarbij hij stelt dat huurder geen contante betalingen heeft gedaan. Deze vordering wordt afgewezen, waarna verhuurder in hoger beroep gaat.

In hoger beroep voert huurder als verweer dat de huur volledig is voldaan. Probleem is dat huurder deze stelling niet kan bewijzen, omdat hij voor de contante betalingen nooit betalingsbewijzen van verhuurder heeft ontvangen. Huurder is dan ook van mening dat hij door toedoen van verhuurder in bewijsnood verkeert en dat het bewijsrisico bij verhuurder moet worden gelegd.

De hoofdregel is dat de partij die zich beroept op rechtsgevolgen van door haar gestelde feiten of rechten, de bewijslast van die feiten of rechten draagt. Daarop kan een uitzondering worden gemaakt, namelijk als uit de wet of rechtspraak of uit de eisen van redelijkheid en billijkheid een andere verdeling van de bewijslast voortvloeit. Huurder doet een beroep op deze uitzondering.

De uitzondering doet zich volgens het Hof echter niet voor. Alhoewel is afgesproken dat verhuurder voor iedere contante huurbetaling een betalingsbewijs zou verstrekken en het vaststaat dat verhuurder dat niet gedaan heeft, is het Hof van mening dat het aan huurder zelf te wijten is dat hij in bewijsnood verkeert. Volgens het Hof had huurder gebruik moeten maken van de middelen die de wet hem voor deze gevallen (lees: het niet afgeven van betalingsbewijzen) biedt. Zo had huurder de contante betalingen kunnen opschorten of die betalingen bancair kunnen gaan verrichten. Dat huurder dat niet gedaan heeft, komt voor eigen rekening en risico. Dat kan niet op verhuurder worden afgewenteld, aldus het Hof.

Uit deze uitspraak volgt dat aan omkering van de bewijslast zware eisen worden gesteld. Dat is in lijn met de geldende jurisprudentie waaruit blijkt dat met omkering van de bewijslast terughoudend moet worden omgegaan. Slechts in uitzonderlijke gevallen wordt omkering toegestaan. Toch valt er op het oordeel van het Hof het nodige af te dingen. Uit de eisen van redelijkheid en billijkheid (lees: verhuurder heeft in strijd met de huurovereenkomst geweigerd betalingsbewijzen te verstrekken) had immers een andere bewijslastverdeling kunnen en naar mijn mening moeten voortvloeien.

Wat daar ook van zij, voor huurders is het van belang om op te letten bij het doen van contante huurbetalingen. Blijven betalingsbewijzen uit en laat je dat op zijn beloop, dan kan je dat duur komen te staan!

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)