Ga naar de inhoud

Verplicht energielabel C of hoger voor kantoorgebouwen per 1 januari 2023, is het ontbreken daarvan een gebrek aan het gehuurde?

Mede onder invloed van het klimaatakkoord zet Nederland zich tezamen met andere landen in tegen klimaatverandering. Als gevolg daarvan is er nieuwe wet- en regelgeving tot stand gebracht om gebouwen te verduurzamen. In 2018 is een afdeling aan het Bouwbesluit 2012 toegevoegd waaruit volgt dat kantoorgebouwen per 1 januari 2023 minimaal energielabel C of hoger moeten hebben. Als een kantoorgebouw geen C-label of hoger heeft, dan mag het gebouw vanaf 1 januari 2023 niet meer als kantoor worden gebruikt.[1] NOS meldt in een nieuwsbericht dat ongeveer de helft van de kantoorgebouwen in Nederland niet voldoet aan de norm voor energiezuinigheid.[2] De minister voor Volkshuisvesting verwacht niet dat alle kantoren voor 1 januari 2023 minimaal energielabel C hebben. Wat zijn mogelijke gevolgen van het ontbreken van minimaal een C-label voor kantoorgebouwen? Daarover lees je meer in deze blog.  

Welke kantoorgebouwen vallen (niet) onder de labelplicht?

Uit art. 1.1 Bouwbesluit 2012 volgt dat onder kantoorgebouw wordt verstaan een gebouw of een gedeelte van een gebouw met alleen één of meer kantoorfuncties en nevenfuncties daarvan. Onder nevenfunctie kan worden verstaan: bedrijfskantines en vergaderzalen. De labelplicht betreft kantoorgebouwen (en nevenfuncties daarvan) met een gebruiksoppervlakte van meer dan 100 m². Veel gebouwen in Nederland zijn combinatiegebouwen. Voor combinatiegebouwen geldt dat de labelplicht van toepassing is indien de gebruiksoppervlakte van de kantoorfunctie meer dan 50% van het gehele pand beslaat.[3]

Is het kantoor een nevenfunctie van bijvoorbeeld een winkel, school of fabriek? Dan is er geen sprake van een kantoorgebouw en geldt de labelverplichting niet. Tevens zijn rijksmonumenten uitgezonderd van de labelverplichting.

Handhaving van het verbod door gemeenten

De minister van Volkshuisvesting dringt er bij gemeenten op aan om te handhaven. Kunnen gemeenten kantoorpanden zonder C-label direct sluiten vanaf 1 januari 2023? Dat lijkt ons onwaarschijnlijk. Uit de nota van toelichting volgt dat het bevoegd gezag handhavend kan optreden door het opleggen van een bestuurlijke boete, een last onder dwangsom, bestuursdwang of een strafrechtelijke sanctie (Wet economische delicten). Daarbij is van belang dat de overtreder eerst in kennis wordt gesteld van het voornemen tot handhaven. Voordat de gemeente tot handhaving overgaat, dient zij op basis van alle omstandigheden van het geval af te wegen of en welke handhavingsmaatregel in de gegeven omstandigheden proportioneel is.[4] Daar gaat zeker wat tijd overheen. Dus kantoorgebruikers hoeven niet te vrezen dat ze per 1 januari 2023 op straat staan.

Overigens blijkt uit een onderzoek van Stadszaken dat meerdere gemeenten niet van plan zijn om direct over te gaan tot handhaving. Sommige gemeenten willen kantooreigenaren eerst aanschrijven en daarbij verzoeken dat ze een plan van aanpak opstellen voor het verduurzamen van het kantoorpand zodat ze de tijd krijgen om alsnog te voldoen aan de labelplicht.[5]

Vormt het niet voldoen aan de labelplicht een gebrek in de zin van art. 7:204 BW?

Als een kantoor niet (tijdig) voldoet aan de labelplicht, dan voldoet het gebouw niet aan een overheidsvoorschrift. Indien het gebouw of een gedeelte daarvan wordt verhuurd, luidt de vraag of het ontbreken van het juiste energielabel kan worden aangemerkt als een gebrek in de zin van art. 7:204 BW. Er is sprake van een gebrek wanneer sprake is van een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

De rechtbank Gelderland deed een interessante uitspraak met betrekking tot een pand dat werd verhuurd voor de exploitatie van een hotel.[6] Na aanvang van de huurovereenkomst werd geconstateerd dat het gehuurde niet voldeed aan de eisen zoals gesteld in het Bouwbesluit 2012 omtrent brandveiligheid. Nadat de verhuurder een waarschuwing ontving van de gemeente is in opdracht van de verhuurder gestart met verbouwingswerkzaamheden aan het gehuurde. Vanwege de verbouwing heeft de huurder de exploitatie van hotel tijdelijk moeten staken.

Beoordeeld diende te worden of het gehuurde het genot heeft kunnen verschaffen dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Daarbij komt het aan op de betekenis die partijen onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de inhoud van de huurovereenkomst mochten toekennen. De rechter kwam tot het oordeel dat de bouwkundige gebreken als een gebrek in de zin van art. 7:204 BW moeten worden aangemerkt, voor zover de huurder het hotel niet heeft kunnen exploiteren.

Met betrekking tot de labelplicht is het dus mogelijk dat de gemeente eerst een waarschuwing afgeeft en dat een verhuurder als gevolg daarvan verduurzamingswerkzaamheden moet laten verrichten. Als de werkzaamheden het gebruik van het gehuurde (gedeeltelijk) onmogelijk maken, dan zou op basis van de bovenstaande uitspraak sprake zijn van een gebrek in de zin van art. 7:204 BW en zou de huurder aanspraak kunnen maken op huurvermindering en/of schadevergoeding.

In geval dat het gebruik van een kantoorgebouw als gevolg van handhavingsmaatregelen wordt gestaakt vanwege het niet voldoen aan de labelverplichting, zal in zekere zin sprake zijn van een gebrek omdat de gehuurde zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder mag verwachten op grond van de huurovereenkomst. In dat geval is het tevens een optie om de huurovereenkomst te ontbinden vanwege wanprestatie.[7]

Heeft u naar aanleiding van deze blog vragen of opmerkingen? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Nicole Aarland-Kensdell (kensdell@m2advocaten.nl)

 

 

 

 

[1] De labelverplichting voor kantoorgebouwen is te vinden in het nieuwe artikel 5.11 lid 1 van het Bouwbesluit 2012

[2] Zie: https://nos.nl/artikel/2448908-helft-kantoorgebouwen-voldoet-niet-aan-energiezuinige-norm

[3] Nota van Toelichting bij het Besluit van 17 oktober 2018, houdende wijziging van het Bouwbesluit 2021 betreffende de labelverplichting voorkantoorgebouwen, Stb. 2018, 380, p. 9.

[4] Nota van Toelichting bij het Besluit van 17 oktober 2018, houdende wijziging van het Bouwbesluit 2021 betreffende de labelverplichting voorkantoorgebouwen, Stb. 2018, 380, p. 9.

[5] Kantooreigenaren zonder energielabel C hebben nog niets te vrezen – Stadszaken.nl

[6] Rb. Gelderland 25 augustus 2021, ECLI:NL:RBGEL:2021:4642

[7] Hof Arnhem 4 september 2012, ECLI:NL:GHARN:2012:BX6413, in deze zaak kon de huurder het gehuurde niet gebruiken overeenkomstig de overeengekomen bestemming ingevolgde de geldende wettelijke voorschriften.

Heeft u vragen? Neem gerust vrijblijvend contact op!