Verborgen gebreken

Huis met verborgen gebreken, wie is aansprakelijk?

Wie is aansprakelijk bij verborgen gebreken? Wat is het stappenplan bij het kopen van een nieuwe woning?  Bij een verborgen gebrek kunnen zowel verkoper als  koper specifieke verantwoordelijkheden hebben. Verkopers van woningen hebben een mededelingsplicht. Jij moet van de verkoper informatie krijgen over  gebreken  aan de woning.

De koper heeft daarentegen een onderzoeksplicht. Dat betekent dat je voor de koop onderzoek moet (laten) verrichting naar de  staat van de woning. Een voorbeeld hiervan is het laten opstellen van een bouwkundig rapport. Bij oudere koopwoningen weegt de onderzoeksplicht zwaarder, vanwege de grotere kans op een gebrek.

Wanneer is de verkoper aansprakelijk voor een verborgen gebrek?

Kunt u uw woning niet normaal gebruiken door een verborgen gebrek? Dan kan dit de aansprakelijkheid zijn van de verkoper. Een verkoper is bijvoorbeeld aansprakelijk als hij wist  van een gebrek, maar dit niet aan u gemeld heeft. Dat kan betekenen dat de verkoper gebreken moet repareren, of de reparatiekosten moet betalen.

Onderzoeksplicht bij het kopen van een woning

Wist u dat als  koper zelf onderzoek moet doen naar mogelijk gebreken ? Dit geldt ook als u als koper een eigen zaak in een ruimte wilt openen. Heeft u onderzoeken laten uitvoeren voordat het huis werd gekocht? Heeft u veel vragen gesteld? Dan bestaat  de kans  dat de verkopende partij moet opdraaien voor gebreken  die u na de aankoop heeft ontdekt. Bouwkundige keuringen helpen in ieder geval om aan te tonen dat er goed onderzoek is verricht. Laat deze verrichten voordat er een koopovereenkomst wordt getekend.

Is er geen keuring gedaan? Zijn er geen gedegen onderzoeken uitgevoerd? Dan is de kans aanwezig dat u bij verborgen gebreken zelf voor de schade moet opdraaien . Als een woning ouder is, is de kans reëler dat er gebreken  zijn. Een hogere ouderdom zorgt ervoor dat u meer onderzoek moet doen.

In het koopcontract kan een ouderdomsclausule zijn opgenomen. Dit houdt kort gezegd in  dat het huis oud is en er daardoor meer kansen zijn op gebreken. U accepteert hiermee een risico op gebreken aan  de woning.

Hoe stelt u de verkoper aansprakelijk?

Hoe wordt de verkoper aansprakelijk gesteld? Als u er niet samen uitkomt kan de verkoper in gebreke gesteld worden. U of een advocaat stuurt dan een ingebrekestelling. Juristen kunnen een aangetekende brief opstellen waarin het gebrek kenbaar wordt gemaakt. Vraag de verkopende partij het probleem op te lossen binnen een redelijke termijn. Wordt hier geen opvolging aan gegeven, dan.worden er verdere stappen ondernomen.

Er is sprake van verzuim als gebreken niet binnen de termijn hersteld worden. Gebreken mogen dan door een externe partij worden opgelost. De kosten mogen verhaald worden op de verkoper.

Termijn ingebrekestelling verborgen gebreken

Heb je een woning gebrek ontdekt en is de verkoper aansprakelijk? Dan moet u hem of haar binnen een redelijke termijn op de hoogte stellen. In de meeste situaties gaat het om een termijn van 2 maanden. Het is aan te raden om dit op schriftelijke wijze te doen. Laat altijd een keuring doen of onderzoek uitvoeren.

De rol van de makelaar

Makelaars hebben zeker verantwoordelijkheden in geval van  verborgen gebreken. Een makelaar is bemiddelaar en komt op voor het belang van opdrachtgevers. De makelaar van de verkopende partij dient te helpen bij de meldingsplicht. Goede makelaars informeren kopers bij een aankoop over de onderzoeksplicht.  Gedegen aankoop- en verkoopmakelaars informeren over de ouderdomsclausule.

Meldingsplicht voor de verkoper

De verkoper heeft een meldingsplicht ten aanzien van  gebreken waar hij of zij van op de hoogte is. Verkopers moeten een gebrek altijd melden aan de koper. Dit geldt ook  voor gebreken van een woning die niet direct te zien zijn voor de koper.

Verkopers moeten het eveneens melden als iemand anders rechten op het perceel heeft. Dit kan bijvoorbeeld betrekking hebben op buren die van een bepaald pad, zoals een overpad, gebruik mogen maken. Soms mogen meerdere personen gebruik maken van parkeerplaatsen voor de deur.

De meldingsplicht kan ook van toepassing zijn op bepaalde woonomstandigheden. Geluidsoverlast rondom de woning is hier een goed voorbeeld van. Mensen die op zoek zijn naar een rustige omgeving moeten het weten als er een drukke school in de buurt is.

Verborgen gebreken in een nieuwbouwwoning

Bouwers van een huis blijven 5 jaar na de onderhoudsperiode aansprakelijk voor verborgen gebreken. Houd er rekening mee dat het gaat om ontdekte gebreken  nadat de woning in gebruik is genomen en die niet eerder opgemerkt hadden kunnen worden. Denk aan lekkages  die na de oplevering van een nieuwbouwwoning optreden. Voor ernstige woning gebreken blijft de bouwer tot 20,5 jaar aansprakelijk.

Vragen over verborgen gebreken? Aarzel niet en neem contact op met M2 advocaten.