, ,

Afstand van rechtsbescherming. Beding nietig?

grondwet vierde druk

Deze vraag kwam onlangs aan de orde in een zaak bij de Rechtbank Limburg. De casus was als volgt.

Bij de verkoop van een woonperceel was bedongen dat koper of zijn rechtsopvolgers “nooit enigerlei bezwaren van welke aard dan ook in het kader van de geldende milieuwetgeving alsook op planologisch gebied bij welke overheidsinstantie dan ook zullen indienen voor wat betreft de agrarische bedrijven op de naastgelegen percelen”.

Reden hiervoor was dat verkoper een veehouderij op de naastgelegen percelen dreef en wilde voorkomen dat (toekomstige) bewoners zich op enig moment zouden gaan verzetten tegen zijn bedrijfsactiviteiten. Ook was er een boete bedongen als koper of zijn rechtsopvolgers zich toch zouden gaan verzetten of als koper of zijn rechtsopvolgers het beding niet zouden doorleggen.

Na enige tijd diende zich een nieuwe eigenaar van het woonperceel aan. Deze eigenaar vond het beding te ver gaan en vorderde bij de Rechtbank Limburg een verklaring voor recht dat het beding nietig is wegens strijd met de openbare orde. De rechtbank was het daarmee eens en wel om de volgende redenen:

  1. Niet alleen de (oorspronkelijke) koper maar ook zijn rechtsopvolgers worden beperkt in de toegang tot rechtsbescherming;
  2. Er is sprake van een dwangelement (boete) om te bewerkstelligen dat opvolgende eigenaren afstand zullen doen van hun rechtsbeschermingsmogelijkheden;
  3. Het beding is te ruim omschreven; er is geen duidelijke afbakening van datgene waarop de afstand van rechtsbescherming betrekking heeft.

Al deze redenen leiden – in onderlinge samenhang bezien – tot het oordeel dat er strijd is met fundamentele rechtsbeginselen, aldus de Rechtbank. Hierdoor komt het beding in strijd met de openbare orde en is het nietig. De betrokken rechtsbeginselen zijn onder meer artikel 17 Grondwet waarin opgenomen is dat niemand tegen zijn wil kan worden afgehouden van de rechter die de wet hem toekent en artikel 6 EVRM dat bepaalt dat ieder recht heeft op een eerlijke en openbare behandeling van zijn zaak door een onafhankelijk en onpartijdig gerecht.

Bij de beoordeling of een beding als onverbindend kan worden beschouwd, is het dus van belang of een beding niet alleen de partijen bij het beding beperkt maar ook rechtsopvolgers en tot gevolg heeft dat de toegang tot rechtsbescherming wordt ontzegd. Ook zal een beding eerder nietig zijn als rechtsopvolgers door middel van een boete gedwongen worden om afstand van rechtsbescherming te doen. Tot slot dient duidelijk omschreven te zijn waarop de afstand van rechtsbescherming betrekking heeft. Het moet gaan om concreet omschreven aangelegenheden; een open verzameling van aangelegenheden is niet aanvaardbaar.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

, , , , ,

Vergunningplicht voor Bed & Breakfasts in Amsterdam

ontbijt op bed

De strijd die de gemeente Amsterdam voert tegen de ongebreidelde groei van het aanbod van particuliere vakantieverblijven gaat onverminderd voort. Nadat eerder dit jaar al werd aangekondigd dat vakantieverhuur via sites zoals AirBnB en Booking.com wordt teruggebracht tot maximaal 30 dagen, worden nu ook de Bed & Breakfasts aangepakt. Bedoeling is om per 1 januari 2019 een vergunningsplicht voor Bed & Breakfasts in te stellen. Wat zijn de gevolgen?

Wildgroei Bed & Breakfasts

Ergens viel het te verwachten. Sinds de gemeente Amsterdam vakantieverhuurders van sites als Airbnb, Wimdu en Booking.com steeds strengere regelgeving heeft opgelegd hebben meerdere vakantieverhuurders hun toevlucht gezocht tot het opzetten van een B&B. Weliswaar mag een uitbater van een B&B slechts maximaal 40% van zijn woning beschikbaar stellen, maar daarentegen is de uitbater niet gelimiteerd tot slechts 60 (en volgend jaar 30) verhuurdagen per jaar zoals in het geval van reguliere vakantieverhuur. Kortom in het geval een vakantieverhuurder een B&B runt kan hij het gehele jaar door gasten ontvangen. Dat derhalve meer en meer vakantieverhuurders inzetten op een B&B-constructie is de gemeente een doorn in het oog nu haar beleid er juist op gericht was om de vakantieverhuur in te dammen.

Vergunningplicht

Om de wildgroei van B&B’s het hoofd te bieden heeft de gemeente zich nu dan voorgenomen om deze vergunningplichtig te maken. Tot dusverre was het zo dat men zich slechts hoefde aan te melden met het voornemen om een B&B te starten waarop gecontroleerd werd of men zich hierbij aan de regels hield. Indien de vergunninsplicht ingaat zal dat veranderen en heeft de gemeente de mogelijkheid een aanvrager een vergunning te weigeren. De gemeente heeft bekend gemaakt bij verlening van de vergunning te toetsen op het aantal B&B’s dat reeds aanwezig is in het gebied. Per gebied zal de gemeente een maximaal aantal B&B’s vaststellen. Is dat aantal al bereikt dan wordt de vergunning afgewezen. Naar verwachting zal het dan ook erg lastig worden om na 1 januari 2019 nog een B&B te starten in het centrum van Amsterdam.

Gevolgen voor bestaande Bed & Breakfasts

De gemeente heeft aangekondigd dat er een overgangsregeling komt voor bestaande B&B’s maar de inhoud van deze overgangsregeling is op dit moment nog niet bekend. Uitbaters van bestaande B&B’s zullen tevens een vergunning moeten aanvragen, maar het is mogelijk dat zij hierbij niet gehouden zullen worden aan het maximaal toegestane aantal per gebied. Ook is mogelijk dat de gemeente het maximale aantal B&B’s per gebied in het geval van het centrum en omliggende gebieden baseert op het huidige aantal. Dat heeft als voordeel dat er geen onderscheid gemaakt hoeft te worden tussen de verleende vergunningen. Het zou echter wel de mogelijkheden beperken om het huidige aantal B&B’s terug te brengen mocht de gemeente dat willen.

Hoe dan ook krijgt de gemeente met de vergunningplicht een belangrijk wapen in handen op het moment dat een B&B zich niet aan de regels houdt. Naast de boetes die de gemeente nu reeds regelmatig oplegt in deze branche krijgt zij immers de mogelijkheid om de vergunning in te trekken, hetgeen in dat geval tot sluiting van de B&B zou leiden. Kortom de mogelijke consequenties voor het overtreden van de regels worden met de komst van de vergunningplicht nog groter.

Runt u zelf een Bed & Breakfast, of heeft u een huurder die dat doet, en heeft u vragen? Neemt u dan gerust contact met ons op.

 

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Paralegal Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

, , , , ,

Ronde Tafel Zorgvastgoed 14 februari 2018

zorgvastgoed

M2 Advocaten organiseert op woensdag 14 februari 2018 de tweede bijeenkomst van de Ronde Tafel Zorgvastgoed. U bent van harte uitgenodigd om hieraan deel te nemen. Hieronder leest u meer over de doelstellingen en opzet van deze Ronde Tafel.

Achtergrond: Zorgvastgoed
De afgelopen jaren is er veel veranderd in de zorgwetgeving en zorgbehoefte, wat zijn weerslag heeft gehad op het zorgvastgoed. Er zijn verpleeg- en verzorgingshuizen leeg komen te staan en getransformeerd. Tegelijkertijd groeit het aantal (private) initiatieven en vernieuwende zorgconcepten waardoor de behoefte aan het ontwikkelen van zorgvastgoed toeneemt.

Doelstelling Ronde Tafel Zorgvastgoed
Bij de ontwikkeling van zorgvastgoed is kennis en ervaring uit verschillende disciplines vereist, onder andere kennis van zorgregelgeving, vastgoedontwikkeling, zorgconcepten, financiering, vastgoedrecht etc. De Ronde Tafel Zorgvastgoed is bedoeld om de verschillende disciplines die nodig zijn voor het realiseren van zorgvastgoed bij elkaar te brengen voor het delen en verdiepen van kennis. Een belangrijke functie is ook om trends in de markt te signaleren en daarop in te kunnen spelen. Waar mogelijk kunnen de deelnemers gebruik maken van elkaars expertise bij hun projecten op het gebied van zorgvastgoed.

Invulling Ronde Tafel Zorgvastgoed
Bij de Ronde Tafel Zorgvastgoed wordt steeds een zelfde agenda gevolgd. Eerst zal één van de deelnemers een presentatie geven vanuit zijn vakgebied en de link met zorgvastgoed. Daarna is er ruimte voor vragen/discussie naar aanleiding van de presentatie. Daarna volgt een algemene ronde, waarin iedereen vanuit zijn vakgebied en/of netwerk de meest interessante ontwikkelingen duidt op het gebied van zorgvastgoed.

Programma Ronde Tafel Zorgvastgoed 14 februari 2018
13.30 – 14.00 uur           Inloop en ontvangst
14.00 – 14.30 uur           Presentatie Koëter Vastgoed Adviseurs: Duurzaamheid en exploitatiekosten van zorgvastgoed

14.30 – 15.00 uur           Discussie/vragen naar aanleiding presentatie
15.00 – 16.00 uur           Actualiteiten, nieuws en ontwikkelingen op het gebied van zorgvastgoed
16.00 uur                          Afsluiting / borrel

Locatie
De tweede bijeenkomst van de Ronde Tafel Zorgvastgoed zal plaatsvinden op het kantoor van M2 Advocaten, Kabelweg 57, Amsterdam.

Lidmaatschap en kosten
Aan de Ronde Tafel Zorgvastgoed is geen lidmaatschap verbonden. Iedere deelnemer kan voor zichzelf uitmaken na een eerste bezoek of hij langer wil deelnemen aan de Ronde Tafel. Wel is het de bedoeling om tot een vaste kern deelnemers te komen, zodat er continuïteit is in de bijeenkomsten en er sneller tot gezamenlijke deelname aan zorgvastgoedprojecten kan worden gekomen.

Deelnemers
De Ronde Tafel is bedoeld voor professionals die te maken hebben met zorgvastgoed. Te denken valt aan o.m. zorgondernemers, directeuren / managers zorginstellingen, projectontwikkelaars, woningcorporaties, aannemers, (zorg)vastgoedfinanciers, zorgadviseurs, architecten, juristen/advocaten zorgregelgeving en/of Vastgoedrecht etc.

Inschrijven en deelnemen
U kunt zich opgeven door een mail te sturen naar info@m2advocaten.nl met uw naam, bedrijfsnaam en adresgegevens.

Meer informatie
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Ginio Beij of Marius Rijntjes via e-mail beij@m2advocaten.nl of rijntjes@m2advocaten.nl of telefonisch via: 020 – 420 99 49. U kunt hier het verslag en hier de presentatie van de eerste bijeenkomst van de Ronde Tafel Zorgvastgoed terugvinden.

Wij hopen u te mogen verwelkomen op woensdag 14 februari!

Marius Rijntjes
Ginio Beij

, , ,

Eigendom kwijt door verjaring: recht op schadevergoeding of teruglevering?

verlaten terrein 2

De Hoge Raad heeft in 2017 een arrest gewezen, waarin is geoordeeld dat in geval van bevrijdende verjaring een vordering tot schadevergoeding of zelfs teruglevering tot de mogelijkheden behoort.

In de zaak bij de Hoge Raad ging het om een inwoner van de gemeente Heusden die een deel van het achter zijn perceel gelegen bosperceel had omheind door middel van een afrastering. Ruim 20 jaar later verzoekt de gemeente de inwoner om het “illegaal gebruik van gemeentegrond” te staken. De inwoner is dat niet van plan en stelt dat hij het omheinde deel meer dan 20 jaar in bezit heeft en door bevrijdende verjaring eigenaar is geworden.

De inwoner krijgt gelijk. Het omheinen van een deel van het bosperceel is een bezitsdaad en dat was kenbaar. Of de gemeente hiervan enkel na onderzoek (lees: inspectie) op de hoogte kon raken, is niet relevant. Slotsom: de inwoner is eigenaar van het omheinde deel van het bosperceel geworden. Is daarmee de kous af? Nee.

De Hoge Raad wijst op de mogelijkheid dat degene die zijn eigendom verloren heeft door bevrijdende verjaring een vordering uit hoofde van onrechtmatige daad kan instellen. Immers, degene die een onroerende zaak van een ander in bezit neemt, handelt onrechtmatig. In een dergelijk geval zou zelfs schadevergoeding in natura kunnen worden gevorderd, te weten teruglevering van de onroerende zaak.

Daarbij merkt de Hoge Raad op dat de schadevergoedingsvordering zelf ook aan verjaring onderhevig is: deze vordering verjaart 5 jaar nadat degene die zijn eigendom verloren heeft met het verlies bekend is geworden (bijvoorbeeld door een rechterlijke uitspraak) en in ieder geval 20 jaar na het eigendomsverlies. Dit betekent in geval van een schadevergoeding in natura dat de eigenaar tot 25 jaar dan wel 40 jaar na de inbezitneming zijn eigendom zou kunnen terugvorderen.

Uit lagere rechtspraak (gewezen na het arrest van de Hoge Raad) blijkt inmiddels dat een vordering tot teruglevering niet zomaar zal worden toegewezen. De noodzaak tot teruglevering zal goed moet worden onderbouwd. Vooralsnog lijkt schadevergoeding in geld het uitgangspunt te zijn.

Overigens hoeft degene die een onroerende zaak heeft gekocht van iemand die de onroerende zaak door middel van bevrijdende verjaring heeft verkregen, niet bang te zijn voor een vordering uit hoofde van onrechtmatige daad door de oorspronkelijke eigenaar. De oorspronkelijke eigenaar kan alleen schadevergoeding vorderen van degene die de onroerende zaak door bevrijdende verjaring heeft verkregen. Dat is immers degene die onrechtmatig jegens de oorspronkelijke eigenaar gehandeld heeft.

Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

, , , , ,

INVOERING 30-DAGENREGEL VAKANTIEVERHUUR AMSTERDAM

30 km zone

De kogel is door de kerk, het college in Amsterdam heeft besloten de maximale termijn voor vakantieverhuur vanaf 2019 terug te brengen naar 30 dagen in plaats van 60 dagen zoals nu nog is toegestaan. Amstelveen was Amsterdam in dezen al voorgegaan, en heeft aangekondigd de regel dit jaar nog aan te scherpen tot maximaal 30 dagen. Los van het feit dat het politieke draagvlak voor deze regelwijziging flink was gegroeid de laatste tijd, sommige Amsterdamse partijen pleiten zelfs voor een compleet verbod tot vakantieverhuur, voelde wethouder Laurens Ivens (Wonen) zich ook gesterkt door een recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam. Tijd om deze uitspraak tegen het licht te houden.

Oorspronkelijk wilde het Amsterdamse college de verhuurtermijn eind 2016 al inperken tot maximaal 30 dagen per jaar, maar zag toen nog te veel juridische beren op de weg om de maatregel mogelijk te maken. Een uitspraak op 5 december 2017 van de rechtbank Amsterdam zou het college echter voldoende vertrouwen hebben gegeven om de maatregel alsnog door te voeren.

 

De casus

Een gezin verhuurt in de perioden dat zij in het buitenland verblijven hun woning via de bekende website AirBnB aan toeristen. De leden van het gezin staan ingeschreven in het basisregistratiesysteem van Amsterdam. Daarnaast worden bij een controle in de woning, naast meerdere toeristen, ook diverse persoonlijke spullen van het gezin aangetroffen. Er wordt dan ook niet getwijfeld aan het feit dat het gezin daadwerkelijk zijn hoofdverblijf heeft in de betreffende woning en dat de woning niet systematisch alleen voor vakantieverhuur wordt gebruikt.

Waar het in casu echter misgaat is dat de woning, op het moment dat de controle plaatsvindt, blijkt te zijn verhuurd aan meer dan vier toeristen. Dit terwijl bij vakantieverhuur vier personen het strikt toegestane maximum is volgens de Amsterdamse huisvestingsverordening. Dit vormt dan ook aanleiding voor de oplegging van een forse boete van €13.500,- wegens het zonder vergunning onttrekken van de woning aan de bestemming tot bewoning. Maar is er eigenlijk wel sprake van onttrekking nu het gezin toch voornamelijk zelf in de woning verbleef?

 

Ook woningonttrekking bij incidentele verhuur

Volgens artikel 21 Huisvestingswet is het in beginsel verboden om een woonruimte voor iets anders te gebruiken dan voor wonen. Een woning een andere bestemming dan wonen geven wordt ook wel woningonttrekking genoemd. Een tegenwoordig veelvoorkomend voorbeeld van woningonttrekking is vakantieverhuur. Een vaak gevoerd verweer is dat de woningonttrekking slechts incidenteel heeft plaatsgevonden en daarom niet onder woningonttrekking geschaard zou mogen worden. Ook het gezin in kwestie gaf aan dat ze slechts incidenteel de woning aan toeristen verhuurde.

De Amsterdamse rechtbank neemt dit argument niet over en overweegt daarover het volgende:

Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, blijkt dat uit de verhuur van een woning aan en het gebruik van een woning door toeristen volgt dat deze niet beschikbaar is voor bewoning en dus is onttrokken aan de bestemming tot bewoning, ook als het gaat om incidentele verhuur”.

Kortgezegd volgt de Amsterdamse rechtbank twee uitspraken van de Raad van State[1] waaruit valt te herleiden dat:

  1. Verhuur aan toeristen levert op zichzelf woningonttrekking op, nu de woning daarmee op dat moment niet beschikbaar is voor duurzame bewoning;
  2. Het feit dat dit slechts incidenteel gebeurt, of zelfs éénmalig maakt bovenstaande niet anders.

Het mag duidelijk zijn dat de Raad van State hiermee een zeer strikte uitleg van artikel 21 Huisvestingswet hanteert.

 

Ook woningonttrekking bij incidentele verhuur van hoofdverblijf?

Wanneer we echter naar de onderliggende feiten kijken uit de twee uitspraken van de Raad van State valt één duidelijk verschil op met de onderhavige casus van het gezin. In de gevallen bij de Raad van State was er namelijk sprake van een verhuurder die niet daadwerkelijk zijn hoofdverblijf in de woning had. Dit is in zoverre relevant dat die partijen buiten twijfel voor een bepaalde periode een andere bestemming dan wonen aan de woning hadden gegeven. Zo overweegt de Raad van State in haar uitspraak van 6 september 2017:

“Al deze constateringen wijzen erop dat huurder niet in de woning woonde en dat deze niet beschikbaar was voor bewoning en dus is onttrokken aan de bestemming tot bewoning”.

 De Raad van State lijkt hier mee te wegen dat de (ver)huurder in kwestie de woning ten minste enige tijd zelf niet bewoonde, maar de woning gedurende deze periode louter gebruikte voor vakantieverhuur. Men zou hieruit kunnen concluderen dat zolang degene die de woning aan toeristen verhuurt zelf wél zijn hoofdverblijf in de woning blijft houden dat er geen sprake is van woningonttrekking. In deze zienswijze krijgt een daadwerkelijke woning dus niet wezenlijk een andere bestemming door het (een enkele keer) te verhuren als vakantieverblijf.

De Amsterdamse rechtbank oordeelt echter anders. De eerder genoemde uitspraken doen de rechtbank concluderen dat er op het moment van (kortdurende) vakantieverhuur van een woning altijd sprake is van wijziging van functie van het gebruik en dus van woningonttrekking. Het feit dat de verhuurder zijn hoofdverblijf in de woning houdt maakt dat niet anders:

De rechtbank leidt uit deze uitspraken af dat er – ook in het geval van permanente bewoning – tijdens de perioden dat de woning verhuurd wordt, sprake is van onttrekking van woonruimte aan de bestemming tot bewoning. Door de verhuur van de woning aan toeristen is immers sprake van een wijziging van de functie van het gebruik. De woning kon gedurende die verhuur aan toeristen niet voor bewoning worden gebruikt”.

De interpretatie van de rechtbank is te volgen nu de Raad van State in haar uitspraken geen ruimte lijkt te bieden voor een vorm van vakantieverhuur van woningen die niet onder woningonttrekking valt. Dit Het feit dat een woning nauwelijks wordt gebruikt als woning is eerder een verzwarende omstandigheid dan dat het feit dat er voornamelijk nog wel duurzaam gewoond wordt een verzachtende omstandigheid betreft.

 

30-dagenregel of verbod?

Terug naar het voornemen van het Amsterdamse college om het aantal toegestane dagen vakantieverhuur te verminderen naar 30. Nu de Amsterdamse rechtbank haar oordeel voornamelijk  baseert op bestaande uitspraken van de Raad van State lijkt de waarde van de uitspraak als novum gering. Het enige extra stapje dat de Amsterdamse rechtbank in dezen lijkt te maken is de conclusie dat óók in het geval de woning normaliter permanent wordt bewoond, er nog steeds sprake is van woononttrekking op het moment dat de woning beschikbaar wordt gemaakt voor (kortdurende) vakantieverhuur.

Kennelijk bestond er in de Amsterdamse gemeente nog onduidelijkheid over de vraag of vakantieverhuur van een woning wel altijd onder artikel 21 van de Huisvestingswet valt, het artikel dat woningonttrekking in beginsel verbiedt. Met deze laatste uitspraak is dat in ieder geval nog duidelijker geworden. De andere vraag die zich vervolgens aandient is dan ook de vraag of daarmee niet de deur is opengezet naar een algeheel verbod van vakantieverhuur van woningen? Immers, als vakantieverhuur van een woning per definitie valt aan te merken als woningonttrekking lijkt het verbod tot woningonttrekking in de Huisvestingswet hiervoor gelegenheid te bieden.

Sommigen zijn van mening dat een compleet verbod van vakantieverhuur te veel inbreuk zou maken op het eigendomsrecht. AirBnB zelf is van mening dat de beperking van 60 tot 30 dagen al te veel inbreuk op het eigendomsrecht. Echter is het de overheid in principe wel toegestaan maatregelen te nemen die een eigenaar beperken in zijn eigendomsrecht. Zij zal daarbij wel moeten aantonen voldoende belang bij te hebben, waarbij ook de belangen van de eigenaar dienen te worden meegewogen. Daarnaast dient de maatregel proportioneel te zijn. Niettemin is denkbaar dat indien de problematiek rondom de vakantieverhuur toeneemt dat de gemeente Amsterdam vervolgens meer aannemelijk belang heeft bij beperking van deze vakantieverhuur.

Gelet op de consensus in de Amsterdamse gemeenteraad (Nagenoeg alle partijen zijn ten minste  voor een beperking tot 30 dagen) over de problematiek rondom de vakantieverhuur lijkt er een reële basis te bestaan voor de aanname dat de vakantieverhuur in Amsterdam problematisch is. Het lijkt daarom ook niet onaannemelijk dat de 30-dagenregel stand zal houden bij de rechter. Dat zeggende lijkt een geheel verbod naar onze mening vooralsnog een stap te ver.

Ginio Beij en Arjan Ang

 

Heeft u nadere vragen over de 30-dagenregel, vakantieverhuur via bijvoorbeeld AirBnB of is u een boete opgelegd? Neemt u dan gerust contact met ons op.

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

 

[1] ABRvS 14 oktober 2015, ECLI:NL:RVS:2015:3154 en ABRvS 6 september 2017, ECLI:NL:RVS:2017:2407

, , , ,

WET VERBETERING FUNCTIONEREN VvE per 1 januari 2018 in werking

reservefonds

Op 1 januari 2018 is de Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars in werking getreden. VvE’s sparen namelijk te weinig voor onderhoud en kunnen daarnaast moeilijk geld lenen voor dergelijk onderhoud. Zoals de naam van de wet al aangeeft wordt met de wet beoogd dat VvE’s beter gaan functioneren en dat de mogelijkheden voor het benodigde onderhoud worden vergroot. We zetten de belangrijkste gevolgen van deze wet voor u op een rijtje.

Een verplichte minimale reservering

Vanaf 1 mei 2008 was het al verplicht voor VvE’s om een reservefonds aan te houden, maar er was vervolgens geen minimumbedrag opgenomen dat in kas gehouden moest worden. De wetgever was destijds van mening dat er genoeg prikkels bestonden voor VvE’s om een voldoende hoog reserveringsfonds in stand te houden, maar in de praktijk bleek dit echter toch anders uit te pakken. Volgens onderzoek blijkt nog altijd 51% van de VvE’s over geen of te weinig middelen te beschikken om het nodige onderhoud te kunnen uitvoeren.

Daarom geldt vanaf 1 januari 2018 voor VvE’s een minimale jaarlijkse reservering van ten minste 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw. Deze verplichting geldt vooralsnog alleen voor appartementseigenaren van een voor wonen bestemd gebouw, maar ook in het geval het gebouw slechts gedeeltelijk voor wonen wordt gebruikt is deze verplichting van toepassing.

Mocht een VvE menen dat dit zal leiden tot een te hoge reservering, dan staat het hen vrij om in het vervolg op basis van een MJOP (meerjarenonderhoudsplan) te gaan reserveren, waarbij dus ook voor een lagere jaarlijkse reservering dan 0,5% kan worden gekozen, mits het onderhoudsplan voldoet aan de daaraan gestelde vereisten.

Niet onbelangrijk is om te vermelden dat VvE’s uiterlijk tot drie jaar na inwerkingtreding van deze wet de tijd hebben om aan de nieuwe wettelijke eisen te voldoen.

Handhaving

Naleving op deze wettelijke regeling zal overigens niet door de overheid worden gecontroleerd en derhalve zal er ook geen handhaving plaatsvinden. De overheid rekent (wederom) op de zelfredzaamheid van de VvE’s. Niettemin wordt het door deze normering voor individuele eigenaren wel eenvoudiger om bijvoorbeeld de minimale reservering rechtens af te dwingen. Zo kan het niet voldoende reserveren leiden tot onbehoorlijk bestuur en bestuurdersaansprakelijkheid.

Overigens kon volgens een uitspraak onder het oude recht een VvE verplicht ook al worden om het reservefonds te vergroten om zodoende aan het te verwachten onderhoud te kunnen voldoen, maar met de nieuwe wet wordt het een stuk makkelijker om aan te tonen dat een VvE niet aan haar verplichtingen voldoet.

VvE’s voortaan bevoegd om lening aan te gaan

Op basis van de modelreglementen tot 2006 bestond voorheen veel onduidelijkheid over de vraag of VvE’s leningen konden aangaan voor onderhoud. Zelfs onder juristen werd hierover verschillend gedacht. Dit heeft er vooral toe geleid dat banken uit vrees voor nietigheid of nietigverklaring van de geldlening niet snel geneigd waren om leningen aan VvE’s te verstrekken. De nieuwe wet maakt een einde aan deze onduidelijkheid en bepaalt dat VvE’s geldleningen in het kader van beheer mogen aangaan. Overigens kan in het splitsingsreglement nog altijd worden opgenomen dat de VvE in kwestie hiertoe niet bevoegd is.

Geen hoofdelijke aansprakelijkheid bij geldleningen

 Zoals zojuist al aangehaald waren banken onder de oude omstandigheden niet snel geneigd om een lening te verstrekken aan VvE’s. Wanneer ze dat wel deden gebeurde dat meestal op basis van hoofdelijke aansprakelijkheid. Met andere woorden, elk lid van de VvE kon door de bank individueel op de volledige lening worden aangesproken. Nu zal het weinig uitleg behoeven dat in de praktijk maar weinig VvE-leden hiertoe bereid waren, waardoor geldleningen dan ook zelden werden verstrekt. De nieuwe wet lost dit probleem op door de lening van de VvE te beschouwen als een deelbare schuld. Dat wil zeggen dat een individueel lid slechts aangesproken kan worden voor zijn aandeel in de gemeenschap. Contractueel kan overigens van deze deelbare schuld niet worden afgeweken.

Daarnaast voorziet de nieuwe wet in een bepaling die zegt dat schulden die zijn aangegaan in het kader van de VvE worden overgedragen bij verkoop  aan de nieuwe eigenaar. De nieuwe eigenaar moet vanzelfsprekend op de hoogte worden gebracht van deze schuld. Overigens gaan geldleningen die reeds bestonden voor het ingaan van de nieuwe wet op 1 januari 2018 niet automatisch over op de nieuwe koper. In dat geval zal de verstrekker van de lening toestemming moeten verlenen.

Arjan Ang en Ginio Beij

 

Heeft u binnen uw VvE te maken met achterstallig onderhoud of zoekt u meer informatie over de nieuwe wetgeving? M2 advocaten is gespecialiseerd in VvE-zaken en kan u hier over adviseren.

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Paralegal Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

 

 

 

 

, , , , ,

Servicekosten woonruimte: Kan de VVE-bijdrage worden doorbelast aan de huurder?

servicekosten

Regelmatig komt het voor dat een verhuurder de VVE-bijdrage doorbelast aan zijn huurder als onderdeel van de servicekosten, maar is dit eigenlijk wel toegestaan? Zo werd in een recente uitspraak van de Amsterdamse kantonrechter bijvoorbeeld bepaald dat een verhuurder ten onrechte de VVE-bijdrage van 200  euro per maand als servicekosten bij haar huurder in rekening had gebracht. Dit had tot gevolg dat de verhuurder maar liefst €5500 aan onverschuldigde VVE-bijdragen aan de huurder terug moest betalen. Toch is hiermee niet gezegd dat een VVE-bijdrage nooit kan worden doorbelast aan een huurder. Wanneer kan de VVE-bijdrage wel worden doorbelast aan de huurder en wanneer niet?

Niet een-op-een doorberekenen VVE-kosten

In de bovenstaande casus had de verhuurder in de huurovereenkomst opgenomen dat de huurder een maandelijkse vergoeding verschuldigd was ten aanzien van de ‘servicekosten VVE’. De rechter was echter van oordeel dat VVE-kosten niet zonder meer een-op-een aan een huurder kunnen worden doorberekend. VVE-kosten mogen slechts aan een huurder worden doorberekend voor zover deze direct zijn gerelateerd  aan het gebruik van de woning.

Een verhuurder doet er dan ook beter aan deze VVE-kosten nader te specificeren om duidelijk te maken dat het wel degelijk om gebruikskosten gaat. Men kan niet volstaan met louter een kostenpost ‘servicekosten VVE’, nu servicekosten voor de VVE normaliter niet geheel uit gebruikskosten zullen bestaan. Overigens dient aangetekend te worden dat in deze rechtszaak de verhuurder ook naderhand niet kon aantonen dat het om gebruikskosten ging.

In sommige gevallen zal het voor een verhuurder zelf ook niet direct duidelijk zijn uit welke specifieke bedragen de maandelijkse afdracht aan de VVE bestaat. In dat  geval zal men bij de VVE een nadere kostenspecificatie moeten opvragen om te kunnen achterhalen welke onderdelen daarvan men kan doorberekenen aan de huurder. En de huurder heeft dus ook recht op een dergelijke kostenspecificatie.

 

Welke kosten binnen de VVE-bijdrage kan een verhuurder doorberekenen?

Voorbeelden van kosten die men aan de huurder kan doorberekenen zijn:

  • Stookkosten
  • Glasbewassing van ramen waar de bewoner zelf niet zonder risico bij kan
  • Elektraverbruik van gemeenschappelijke ruimten
  • Schoonmaakkosten van gemeenschappelijke ruimten
  • Vegen van schoorstenen en afvoerkanalen

Welke kosten binnen de VVE-bijdrage kan een verhuurder niet doorberekenen?

Voorbeelden van kosten die men niet aan de huurder kan doorberekenen zijn:

  • Benodigde onderhoudskosten voor het complex (Men kan hier bijvoorbeeld denken aan onderhoud aan de lift en/of aanwezige verlichtingsinstallaties)
  • Reparaties aan het complex

 

Hoe deze kosten door te belasten aan de huurder?

In het geval een verhuurder bepaalde VVE-kosten aan de huurder wil doorbelasten dient men deze kosten ten eerste te benoemen en overeen te komen in de huurovereenkomst. Vervolgens is de verhuurder wettelijk verplicht de huurder jaarlijks een gespecificeerd(!) overzicht van deze servicekosten te verstrekken (artikel 7:259 lid 2). De huurder mag  van de verhuurder verlangen dat de kosten worden onderbouwd met overzichten van rekeningen. Het is een verhuurder niet toegestaan om winst te maken op doorbelaste kosten. Een verhuurder mag dus niet meer in rekening brengen voor gebruikskosten dan dat het in werkelijkheid gekost heeft.

Het verstrekken van het jaarlijkse servicekostenoverzicht dient uiterlijk te gebeuren binnen zes maanden na het verstrijken van het kalenderjaar. Kortom vóór 1 juli dient de verhuurder de huurder een overzicht te hebben verstrekt met de kosten van het voorgaande kalenderjaar. Daarnaast is het verstrekken van een servicekostenoverzicht noodzakelijk indien een verhuurder het voorschotbedrag wil verhogen (artikel 7:261).

Kortom indien gebruikskosten zijn opgenomen in uw VVE-afdracht, kunnen deze kosten doorberekend worden aan uw huurder mits dit in de huurovereenkomst is afgesproken. Verstrek vervolgens tijdig en jaarlijks een duidelijk en gespecificeerd servicekostenoverzicht. Als de huurder het niet eens is met de servicekosten dan kan In geval van niet-geliberaliseerde huur  de huurcommissie en anders de kantonrechter worden verzocht om een oordeel over de servicekosten.

 

Arjan Ang en Ginio Beij

 

Heeft u nog meer vragen over het doorberekenen van servicekosten of andere vragen?

Neemt u dan gerust contact op met M2 Advocaten.

, , , ,

Valkuilen bij tijdelijk huurcontract woonruimte

contract

Met de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt is het aantrekkelijker geworden voor verhuurders om tijdelijke huurcontracten aan te gaan nu er geen wettelijke opzeggingsgrond meer vereist is. Desondanks zijn er nog steeds een aantal andere strikte vereisten waar aan voldaan moet worden. In de praktijk blijken verhuurders zich met name nogal eens te verslikken in de verplichte kennisgeving. Waar moet u op letten?

Sinds de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt is het mogelijk geworden voor verhuurder en huurder een tijdelijk huurcontract af te sluiten dat na afloop zonder opzegging eindigt. Voorheen was óók in het geval van een tijdelijke huurcontract een wettelijke opzeggingsgrond vereist. Dat wil zeggen dat de verhuurder alleen het huurcontract kon opzeggen volgens een in de wet omschreven reden. Een dergelijke reden is niet meer nodig om een tijdelijk huurcontract te laten eindigen.

Beperkingen tijdelijk huurcontract

Ondanks dat het nu dus een stuk eenvoudiger is geworden om een tijdelijk huurcontract  te laten eindigen, zijn er nog steeds wel beperkingen waar rekening mee moet worden gehouden. Een huurcontract voor bepaalde tijd mag slechts éénmaal worden afgesloten met dezelfde huurder. In het geval men meerdere tijdelijke huurcontracten achter elkaar zou kunnen afsluiten met dezelfde huurder zou immers de huurbescherming ontweken kunnen worden.

Voorts mag voor een zelfstandige woonruimte een tijdelijk huurcontract voor maximaal twee jaar worden gesloten, terwijl voor onzelfstandige woonruimte een tijdelijke huurperiode van maximaal vijf jaar mag worden afgesproken. Duurt de huurovereenkomst voort na deze maximale huurperiode dan wordt de huurovereenkomst omgezet in een huurcontract voor onbepaalde tijd.

Een ander belangrijk vereiste is dat ondanks dat er geen opzegging meer nodig is, de verhuurder wel verplicht is tijdig een kennisgeving te sturen indien hij de huur wenst te beëindigen. Dit dient uiterlijk een maand voor het aflopen van het huurcontract te gebeuren. Indien de verhuurder dit niet tijdig doet wordt het tijdelijke huurcontract alsnog omgezet in een contract voor onbepaalde tijd.

Kennisgeving één dag te laat verstuurd

Dat de uiterste termijn voor een kennisgeving strikt moet worden opgevat bleek ook uit een uitspraak eerder dit jaar van de rechtbank Midden-Nederland. In deze zaak had de verhuurder zich kennelijk verrekend en bleek hij één dag te laat met het versturen van de kennisgeving. Volgens de rechtbank had de verhuurder hiermee de huurder het vertrouwen gegeven dat hij de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wenste voort te zetten en kennelijk geen gebruik wenste te maken van de mogelijkheid de huurovereenkomst van rechtswege te laten eindigen. De verhuurder zat dus vast aan een contract voor onbepaalde tijd.

Kennisgeving niet ontvangen door huurder

Behalve dat de kennisgeving op tijd verstuurd moet worden is ook van belang dat de verhuurder, indien het tot een procedure komt, kan aantonen dat hij deze kennisgeving daadwerkelijk aan de huurder heeft verstuurd. In een recente uitspraak van eveneens de rechtbank Midden-Nederland had de verhuurder de kennisgeving per e-mail verstuurd. De huurder claimde echter de mail niet ontvangen te hebben, en de verhuurder kon verder geen feiten of omstandigheden aandragen waaruit het tegendeel bleek. De rechter kwam dan ook tot het oordeel dat de huurder niet tijdig was geïnformeerd over het voornemen om de huurovereenkomst op te zeggen.

Conclusie

Met de Wet doorstroming huurmarkt hoeft de verhuurder niet langer een reden aan te geven waarom hij de tijdelijke huurovereenkomst niet langer voort wil zetten bij afloop. Dit neemt echter niet weg dat de verhuurder nog steeds wel gebonden is om de huurder tijdig op de hoogte te brengen van het feit dát hij de huur niet wil voortzetten. Daarnaast verdient het aanbeveling om deze kennisgeving ten minste aangetekend, dan wel per deurwaardersexploot, te versturen zodat de huurder niet eenvoudig kan claimen de kennisgeving niet te hebben ontvangen.

Arjan Ang en Ginio Beij

Zoekt u advies bij het opstellen van tijdelijke huurcontracten of huurt u zelf tijdelijk en vraagt u zich af wat precies uw rechten zijn, neemt u dan gerust contact met M2Advocaten op.

, ,

Prins Bernhard kan forse boetes krijgen

oude grachtenpanden in Amsterdam

Onlangs verschenen in de media (zie hier) berichten dat bij de verhuur van panden in bezit van prins Bernhard van Oranje onder meer de huisvestingswet wordt overtreden. Bernhard stelt van de prins geen kwaad te weten. Hij geeft aan het beheer te hebben uitbesteed aan een professionele beheerder. Maar is daarmee de kous af, of lopen eigenaren wel degelijk risico’s indien zij het beheer van hun pand(en) uitbesteden aan een beheerder?

Voor veel eigenaren is de voornaamste reden om een beheerder aan te stellen om juist zo min mogelijk omkijken te hebben naar de panden. Het is dan ook een nare verrassing als niet alleen blijkt dat deze aangestelde beheerder de regels overtreedt, maar dat zij als eigenaar vervolgens mede verantwoordelijk worden gehouden voor begane overtredingen. Dit betekent ook dat eigenaren risico lopen boetes opgelegd te krijgen, die wel op kunnen lopen tot €20.500 per overtreding in Amsterdam, zonder dat zij de intentie hadden zich aan de wet te onttrekken.

Niet de overtreder toch verantwoordelijk

Uitgangspunt is dat degene die de overtreding begaat ook degene is die daarvoor verantwoordelijk wordt gehouden. In het geval er een beheerder is aangesteld zal de overtreding zelf vaak door de beheerder of huurder worden begaan en niet de eigenaar. Dat neemt echter niet weg dat de eigenaar eveneens verantwoordelijk kan worden gehouden voor de overtreding. Van de eigenaar mag volgens bestaande rechtspraak (zie onder meer hier) namelijk worden gevergd dat hij zich tot op zekere hoogte informeert over het gebruik dat van het verhuurde pand wordt gemaakt. Van een eigenaar wordt dus verlangd dat hij zelf maatregelen neemt om overtredingen te voorkomen dan wel te beëindigen. Doet een eigenaar dat niet dan is hij medeverantwoordelijk.

Net als de prins nemen de meeste eigenaren in hun beheerovereenkomst een bepaling op die zegt dat de verhuur dient te gebeuren zonder dat daarbij wettelijke regels worden overtreden. Hoewel dergelijke afspraken kunnen bijdragen aan de verhaalsmogelijkheden jegens een beheerder betekent dit nog steeds niet dat je als eigenaar niet verantwoordelijk gehouden kunt worden.

De reden waarom die verantwoordelijkheid óók bij de eigenaar wordt neergelegd laat zich raden. Vastgoedeigenaren zouden anders eenvoudig gebruik kunnen maken van zogenaamde ‘stromannen’, beheerders die in opdracht handelen van de eigenaar, waarbij de eigenaar simpel buiten schot zou blijven in het geval er met kwalijke intenties wordt gehandeld.

Wanneer niet verantwoordelijk?

Toch gaat de rechtspraak niet zo ver dat een eigenaar per definitie verantwoordelijk wordt gehouden voor strijdig gebruik van zijn panden. Zo is in de rechtspraak ook bepaald dat een eigenaar niet verantwoordelijk kan worden gehouden indien hij niet wist of kon weten dat er sprake was van een overtreding. Dat de eigenaar wel verantwoordelijk is als hij het had kunnen weten duidt op een bepaalde inspanningsvereiste.

Het komt er in de praktijk dan ook op neer dat een eigenaar nooit volledig de beheer uit handen kan geven als hij wil voorkomen verantwoordelijk te zijn voor overtredingen buiten zijn medeweten. Het valt daarom aan te raden regelmatig contact te onderhouden met de beheerder om zodoende goed op de hoogte te blijven van het reilen en zeilen.

Veranderingen aan de horizon?

Op 23 oktober 2017 heeft de Amsterdamse kantonrechter een opmerkelijke uitspraak gedaan (zie hier) die van belang kan zijn voor pandeigenaren. In deze zaak had een verhuurder er bij de huurder op aangedrongen een inspectie van het gehuurde te houden. Op deze manier wilde de verhuurder voorkomen dat zij later tegengeworpen kon krijgen dat zij wist of kon weten dat het pand onrechtmatig werd gebruikt. De huurder wilde echter niet mee werken aan de inspectie en de kantonrechter overwoog vervolgens dat:

“Nu zij, buiten noodgevallen, niet de bevoegdheid heeft om zonder toestemming van de huurder de woning te betreden, valt echter niet in te zien dat, zonder meer, geoordeeld kan worden dat zij in dat geval wist of had kunnen weten dat de woning onrechtmatig werd gebruikt.”

Hoewel het nu te ver gaat om te stellen dat deze overweging de verantwoordelijkheid van eigenaren wordt wegneemt laat het wel zien dat er behoefte bestaat aan aanscherping voor wat betreft de grenzen van deze verantwoordelijkheid.

Vooralsnog loopt Prins Bernhard echter nog aanzienlijke risico’s door het beheer volledig uit handen te geven. En met €20.500 per overtreding en maar liefst 349 panden in Amsterdam kunnen de boetes die hij eventueel moet betalen dan ook behoorlijk oplopen.

Arjan Ang en Ginio Beij

Is u als pandeigenaar een boete opgelegd terwijl u gebruik maakt van een beheerder? Of zoekt u ander juridisch advies dan kunt u contact opnemen met M2 Advocaten.

Bron foto (http://aliceschr.zoom.nl/fotos/index.html)

, , , , , ,

Geldt koop breekt geen huur ook bij overdracht deel verhuurd perceel?

bord te koop en te huur

Indien splitsing van de huurovereenkomst tot een zinnig resultaat leidt, zal overdracht van een deel van een verhuurd perceel tot gevolg hebben dat de oorspronkelijke huurovereenkomst wordt gesplitst in twee huurovereenkomsten. Dit speelde onlangs in een zaak bij de Hoge Raad. Het ging om de volgende casus.

Van een verhuurd perceel met een oppervlakte van 792 m2 wordt een gedeelte met een oppervlakte van 241 m2 overgedragen aan een nieuwe eigenaar. Op dit gedeelte bevindt zich een door huurder gebouwde opstal.

De nieuwe eigenaar zegt de huurovereenkomst op en maakt aanspraak op betaling van de resterende huurtermijnen. De huurder stelt zich op het standpunt dat er geen huurovereenkomst met de nieuwe eigenaar is ontstaan en dat hij niets aan de nieuwe eigenaar verschuldigd is. Aldus rijst de vraag of de rechten en plichten uit de huurovereenkomst (deels) op de nieuwe eigenaar zijn overgegaan.

Uit de parlementaire geschiedenis lijkt te volgen dat artikel 7:226 BW (koop breekt geen huur) alleen geldt bij overdracht van de gehele zaak en niet bij overdracht van een deel van de verhuurde zaak. De strekking van artikel 7:226 BW is echter de bescherming van de huurder, namelijk dat de huurder bij de overdracht van het huurobject zijn huurgenot niet verloren ziet gaan.

Gelet op deze strekking komt de Hoge Raad tot het oordeel dat de overdracht van een deel van een verhuurd perceel ertoe zal kunnen leiden dat de huurverhouding wordt gesplitst in twee (of meer) huurovereenkomsten. Van geval tot geval zal moeten worden beoordeeld of een zodanige splitsing tot een zinnig resultaat leidt.

In de onderhavige casus overweegt de Hoge Raad dat splitsing tot een zinnig resultaat leidt, met name omdat de door huurder gebouwde opstal op het deel van het perceel staat dat is overgedragen. Dat heeft tot gevolg dat de huurovereenkomst door de eigendomsovergang wordt gesplitst in twee huurovereenkomsten.

Voorts overweegt de Hoge Raad dat het bij splitsing in twee huurovereenkomsten voor de huurder niet zonder meer duidelijk zal zijn welk deel van de huurprijs hij aan zijn oorspronkelijke verhuurder moet betalen en welk deel aan zijn nieuwe verhuurder.

Hierover oordeelt de Hoge Raad als volgt. Zolang de huurder niet van de overdracht heeft kennisgenomen, zal hij de gehele huurprijs bevrijdend aan zijn oorspronkelijke verhuurder kunnen betalen. Na kennisneming van de overdracht geldt dat niet meer. Wel is de huurder dan gerechtigd om betaling van de huurprijs op te schorten totdat de verhuurders hem hebben medegedeeld hoe de huurprijs moet worden gesplitst.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)