leegstand in een woonhuis

Boete voor leegstand in Amsterdam, hoe werkt het?

Het was al langer mogelijk dat eigenaren van kantoorpanden in Amsterdam werden beboet als ze niet op tijd melding deden van leegstand, maar sinds december 2016 is het ook mogelijk dat eigenaren van woningen worden beboet indien ze leegstand niet bijtijds melden. Met deze boete wil de gemeente Amsterdam verdere leegstand van woningen in de stad voorkomen. In september 2017 is dan ook de eerste boete opgelegd in het kader van bestrijding leegstand woningen. Als wij wethouder Ivens (Wonen) mogen geloven zullen er meer volgen. Hoe werkt het?

Wat is leegstand?

Volgens de Leegstandwet is sprake van leegstand als een woning, kantoorgebouw of gedeelte daarvan niet door een huurder of andere gebruiker feitelijk gebruikt wordt. Ook is er sprake van leegstand als het gebruik de kennelijke strekking heeft afbreuk te doen aan de werking van de wet of de leegstandsverordening. Met die tweede bepaling heeft men duidelijk de vrijheid willen behouden om op te kunnen treden tegen constructies waarin het pand voldoende in gebruik lijkt, maar het volgens de opvatting van de overheid toch niet is.

Meldplicht

Indien een woning of kantoorgebouw, om wat voor reden dan ook, langer dan zes maanden leeg staat, dient de eigenaar hiervan verplicht melding te maken bij de gemeente. Indien een eigenaar dit nalaat is hij in principe in overtreding. Als hij voldoet aan de meldingsplicht wordt er binnen drie maanden in overleg met de eigenaar getreden. Hierbij zullen de omstandigheden van het geval in aanmerking worden genomen, maar de gemeente zal er voornamelijk op aan willen sturen dat het pand weer in gebruik zal worden genomen.

Verplichtende voordracht gebruiker

Indien het pand geschikt is voor gebruik en langer leeg staat dan 12 maanden kan het college van B&W aan de eigenaar een gebruiker voordragen. De eigenaar is dan verplicht binnen drie maanden na de voordracht deze gebruiker een gebruiksovereenkomst aan te bieden. De eigenaar heeft na de voordracht nog wel de mogelijkheid om zelf een andere gebruiker aan te trekken, mits deze binnen een redelijke termijn dan ook daadwerkelijk het pand in gebruik neemt. Als het pand niet geschikt is voor gebruik kan het college de eigenaar verplichten om de nodige voorzieningen te treffen om het pand weer voor gebruik geschikt te maken.

Boete

Voor een particuliere verhuurder of eigenaar-bewoner is de boete €2500,- indien niet tijdig melding wordt gemaakt van leegstand. Voor een professionele verhuurder is de boete €5000,- bij niet tijdig melden per leegstaande woning en bij een leegstaand gebouw is de boete €7500,-. Dit bedrag kan echter zelfs nog oplopen indien de eigenaar na oplegging van de boete alsnog geen melding doet van leegstand. In dat geval heeft de gemeente de mogelijkheid om nog eens een dwangsom van €10.000,- op te leggen. Al met al kan het totale bedrag bij het uitblijven van een melding behoorlijk oplopen, en het is dan ook raadzaam voor een eigenaar om leegstand van een woning of kantoorgebouw bijtijds te melden bij de gemeente.

 

Heeft u een boete gekregen of verwacht/heeft u leegstand en zoekt u juridisch advies dan kunt u contact opnemen met M2 Advocaten.

diverse deurbellen van een flat

Ontevreden over VvE-Beheerder? Daar is wat aan te doen

In de praktijk kom ik het regelmatig tegen. Klachten over VvE-beheerders. De klachten zijn uiteenlopend maar kennen wel een aantal herkenbare elementen, zoals slechte communicatie, traag reageren op klachten en inefficiënt omgaan met de financiële middelen.

Hoewel er veel onvrede sluimert komt het (nog) weinig voor dat er echt actie wordt ondernomen. Daardoor blijft de VvE-beheerder zitten en doorgaan op de ingeslagen weg, terwijl de dienstverlening veel te wensen overlaat.

Daarom is het bijzonder dat ik onlangs een zaak heb mogen behandelen waarin een aantal VvE-bewoners wel met de vuist op tafel hebben geslagen, wat uiteindelijk tot een procedure heeft geleid. Het is interessant hoe de rechter het optreden van de beheerder heeft beoordeeld.

Procedure over kwaliteit VvE-Beheer

Wat was er aan de hand? In een VvE in Amsterdam van ca. 280 appartementen heeft een woningcorporatie de meerderheid. Als beheerder is een partij aangesteld die gelieerd is aan die woningcorporatie.

In de praktijk zijn er echter veel klachten over het optreden van de beheerder. Een greep uit de klachten:

  • Traag reageren op reparatieverzoeken van bewoners: Zo waren er gevallen bekend van bewoners die letterlijk jaren met schimmelproblemen zaten vanwege lekkages, waar maar niets mee gebeurde;
  • Onvoldoende controle op facturen leveranciers: Typerend voorbeeld hiervan is dat er opdracht was gegeven voor het opdweilen van wat viezigheid op 1 trapje in het trappenhuis Daarvoor werd € 800,- gefactureerd, volgens de specificatie 10 manuren en 10 uur parkeren. Niet alleen was dit buiten proportie, het was ook gratis parkeren die dag dus dit klopte ook niet. De beheerder heeft dit niettemin zonder meer betaald. ;
  • Geen scherpe inkoop: Er werd een nieuwe opstalverzekering afgesloten, waarbij de premie vijf keer over de kop ging, van ca € 10.000,- naar € 50.000,-. Na navraag bleek dat de beheerder niet meerdere offertes had gevraagd.

Ook speelde hier dat de beheerder niet onafhankelijk was van de woningcorporatie. Daarom werd er te weinig tegengas gegeven tegen plannen van de woningcorporatie die niet in het belang waren van andere leden. Zo werd er op kosten van de VvE een wijkbeheerder aangesteld voor € 18.000,- per jaar, die in loondienst was van de woningcorporatie, maar weinig toegevoegde waarde had voor de VvE.

Een aantal VvE-leden zag deze ontwikkelingen met lede ogen aan en hebben de verschillende klachten verzameld en ook met de beheerder besproken. Nadat er geen verbetering optrad is aan een VvE-vergadering voorgesteld om de beheerovereenkomst te beëindigen. Dit werd geblokkeerd door de meerderheidsstem van de woningcorporatie.

Vervolgens hebben de VvE-leden dit besluit voorgelegd aan de kantonrechter. Op initiatief van de kantonrechter is zelfs nog een commissie ingesteld om het handelen van de beheerder onder de loep te nemen. Deze commissie adviseerde in meerderheid negatief over het voorzetten van de beheer-relatie,

Uiteindelijk woog voor de kantonrechter zwaar dat er veel verschillende klachten waren over de beheerder, dit in combinatie met de niet onafhankelijke positie. De rechter vernietigde daarom het besluit dat de beheerder kon blijven en oordeelde dat het bestuur bevoegd was om de beheerovereenkomst op te zeggen.[1]Inmiddels is die beheerovereenkomst inderdaad beëindigd en staat een nieuwe beheerder in de coulissen klaar om het over te nemen.

5 stappen bij kwalitief ondermaats VvE-beheer

De lessen die hieruit zijn te trekken zijn de volgende:

  1. Verzamel de klachten en onderbouw deze met documentatie: Het is uiteraard belangrijk als er onvrede is over de beheerder dat de klachten concreet gemaakt worden. Het alleen niet tevreden zijn zonder duidelijkheid waarom gaat niets veranderen. Goed inzicht in wat er niet goed gaat is daarom essentieel.
  2. Ga eerst het gesprek met de beheerder aan: Het is belangrijk dat de beheerder eerst de kans krijgt om zich te verbeteren. Laat aan de hand van de documentatie duidelijk weten welke klachten er zijn en leg meetbare afspraken vast om het beheer te verbeteren. Als dit goed loopt dan is het probleem opgelost. Anders is het tijd voor de volgende stap
  3. Controleer de opzegmogelijkheden in de beheerovereenkomst en bereid een goed alternatief voor: Als de VvE al een nieuwe beheerder wil aanstellen moet wel duidelijk zijn tegen welke termijn dat kan. Ook is het van belang om een goed alternatief te hebben uitgezocht, of liefst meerdere, zodat meteen snel geschakeld kan worden naar een nieuwe beheerder.
  4. Zorg voor draagvlak binnen de VvE: Het eventueel overstappen naar een nieuwe beheerder is een majeure beslissing. Het is daarom van belang om zo veel als mogelijk de VvE-leden te informeren en op de hoogte te houden. In de praktijk zijn er altijd VvE-leden die zich nauwelijks bezighouden met VvE-zaken, maar tegelijkertijd ook goed beheer wensen. Het is nodig om hen ook goed voor te lichten zodat zij weten wat er speelt.
  5. Leg aan de VvE-vergadering voor om de beheerovereenkomst te beëindigen en een nieuwe beheerder aan te stellen: Aan de hand van de documentatie en eventueel het (niet goed verlopen) verbetertraject kan aan de VvE-vergadering worden uitgelegd waarom wordt voorgesteld om over te gaan tot een nieuwe beheerder. Om snel door te kunnen pakken is het goed om ook in dezelfde vergadering, of in en vergadering kort daarna te stemmen over het alternatief.

 

Mocht het zo zijn dat er een VvE-lid vanwege banden met de beheerder of om een andere reden met een meerderheidsstem de besluitvorming blokkeert, dan is het mogelijk om binnen 1 maand na de VvE-vergadering dit voor te leggen aan de kantonrechter.

 

Meer weten?

Neem contact op met Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

[1] Kantonrechter Amsterdam 28 juni 2017 zaaknr. 5453726 / EA-VERZ 16-1264 (ongepubliceerd)

checklist

Zorgplicht bemiddelaar. Controle huurder. Schade wegens huurderving?

Deze vraag kwam onlangs aan de orde in een zaak bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. De casus was als volgt.

Een aantal erfgenamen biedt via een bemiddelaar de woning van hun overleden ouders te koop aan. Na verloop van tijd laat de bemiddelaar weten dat zich geen kandidaat kopers hebben aangediend, maar wel een kandidaat die de woning zou willen huren. Aanvankelijk voelen de erfgenamen daar niet veel voor, maar uiteindelijk gaan zij akkoord en komt er via de bemiddelaar een huurovereenkomst tot stand.

Daarna gaat het fout. De politie ontdekt een hennepplantage in de woning en op last van de burgemeester wordt de woning gesloten. Ook wordt vastgesteld dat er sprake is van diefstal van elektriciteit. Voor de schade van ruim Eur. 7.000,– die Liander hierdoor lijdt, worden de erfgenamen aangesproken.

De erfgenamen betrekken vervolgens de bemiddelaar in rechte en vorderen vergoeding van de door hen geleden schade. Als grondslag voor hun vordering voeren de erfgenamen aan dat de bemiddelaar tekort is geschoten in zijn zorgplicht omdat hij onvoldoende onderzoek naar de huurder heeft gedaan.

Het Gerechtshof gaat daarin mee. Het Hof overweegt dat de bemiddelaar de identiteit van de potentiёle huurder dient te controleren en dient na te gaan of de huurder in staat is om de verschuldigde huur te voldoen, door informatie in te winnen over diens inkomen.

Aan de eerste verplichting heeft de bemiddelaar voldaan – hoewel de overhandigde identiteitskaart bij het aangaan van de huurovereenkomst reeds was verstreken -, maar aan de tweede verplichting niet. De huurder heeft een loonstrook overgelegd – waarvan later is vastgesteld dat deze vervalst is -, die tal van vragen oproept en die voor de bemiddelaar reden had moeten zijn om meer informatie in te winnen (kopie arbeidsovereenkomst, werkgeversverklaring, etc.) en zo nodig contact te zoeken met de vermeende werkgever. Door met de loonstrook genoegen te nemen, heeft de bemiddelaar zijn zorgplicht geschonden.

Resteert de vraag welke schade voor vergoeding in aanmerking komt. Allereerst vorderen de erfgenamen vergoeding van herstelwerkzaamheden aan de woning van ruim Eur. 17.000,–. Dit wordt toegewezen omdat dit direct verband houdt met de aanwezigheid van de hennepplantage in de woning. Daarnaast wordt ook vergoeding van de ontruimingskosten en vergoeding van de claim van Liander van ruim Eur. 7.000,– toegewezen.

Maar hoe zit het met vergoeding van gemiste huurinkomsten? Dat wordt afgewezen. Immers, zo overweegt het Hof, indien de bemiddelaar wel zou hebben onderkend dat de huurder een valse loonstrook had ingediend (lees: wel zorgvuldig was geweest), dan zou er geen huurovereenkomst tot stand zijn gekomen en hadden de erfgenamen ook geen huurinkomsten gehad.

Uit de uitspraak blijkt maar weer eens dat een bemiddelaar verplicht is om kandidaten goed te screenen. Gebeurt dat niet, dan schendt hij zijn zorgplicht. Is daarvan sprake, dan komt niet alle schade voor vergoeding in aanmerking, maar alleen schade die in (causaal) verband staat met de schending van de zorgplicht. Bij gederfde huurinkomsten is dat niet het geval.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

alimentatie indexering

Achteraf huur indexeren, mag dat?

In veel (standaard)huurovereenkomsten is een indexeringsclausule opgenomen. Die houdt in dat de huurprijs eens per jaar kan worden verhoogd volgens een in de overeenkomst bepaalde wijze van indexering.

Het komt voor dat de verhuurder in de praktijk de indexeringsclausule niet toepast. Stel dat de verhuurder 4 jaar achtereen vergeten is de indexering toe te passen. De vraag rijst dan of de verhuurder dat in één keer mag inhalen. Dit zou betekenen dat de huurder om te beginnen in de toekomst een flink verhoogde huur gaat betalen, die wordt namelijk verhoogd met 4 jaar indexering. Daarnaast zou de huurder ook ‘achterstallige’ huur over de afgelopen 4 jaar moeten betalen.

Dat klinkt op het eerste gezicht onredelijk. Toch is de lijn in de jurisprudentie dat de verhuurder in beginsel met terugwerkende kracht mag indexeren zie bijvoorbeeld de uitspraak van het Hof Amsterdam van 10 april 2012 (lees hier). De redenering daarachter is dat het recht van de verhuurder op indexering niet verloren is gegaan door rechtsverwerking. Voor rechtsverwerking is enkel stilzitten niet voldoende, daar zijn bijkomende omstandigheden voor nodig. Wel is de periode dat de verhuurder de achterstallige huur terug kan vorderen beperkt tot 5 jaar, omdat dergelijke vorderingen na 5 jaar verjaren. (Let op, die verjaring geldt dus alleen voor het innen van de achterstallige huur, niet voor de mogelijkheid om een verhoogde huur voor de toekomst vast te stellen op basis van de indexering).

De verhuurder mag dus achteraf indexeren. Maar geen goede rechtsregel zonder uitzondering. Onder bepaalde omstandigheden kan het toch naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn om achteraf te indexeren. Een recent voorbeeld speelde in de zaak van de rechtbank Overijssel van 13 december 2016 (lees hier). In dat geval had verhuurder Nettorama een deel van haar supermarktruimte in 1983 verhuurd aan een huurder die daar brood, kaas en noten verkocht. In de huurovereenkomst stond een indexeringsclausule.

De indexeringsclausule was door Nettorama nooit toegepast, maar in 2015, dus 32 jaar na aanvang van de overeenkomst, wilde Nettorama dit alsnog doorvoeren. Dit zou betekenen dat de huurder € 3.100,45 per maand zou moeten gaan betalen in plaats van € 1.000,-. Ook zou over de afgelopen 5 jaar maar liefst € 114.362,50 aan achterstallige huur voldaan moeten worden.

De kantonrechter acht dit onredelijk. Daarbij wijst de kantonrechter erop dat Nettorama jaarlijks een jaarafrekening van de huurprijs verstrekte, zonder de indexering, en dat de huurder er dus op mocht vertrouwen dat Nettorama geen aanspraak meer zou maken op de indexering.

Deze redenering van de kantonrechter is wat mij betreft vrij dun, omdat het enkele verstrekken van een jaarafrekening nog niet betekent dat een verhuurder afstand doet van zijn recht om indexering te vorderen. Niettemin is de uitkomst van deze procedure wel bevredigend, omdat het na 32 jaar betalen van € 114.362,50 wel erg veel van het goede is.

Hoofdregel is dus dat de verhuurder achteraf mag indexeren, tenzij het de kantonrechter te gortig wordt.

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

 

 

 

seminar bestemmingsplan

Verslag ronde tafel zorgvastgoed

Geslaagde start Ronde Tafel Zorgvastgoed

Op 23 maart jl. was de eerste bijeenkomst van de Ronde Tafel Zorgvastgoed die M2 Advocaten heeft georganiseerd. Het was een geslaagde middag. De Ronde Tafel Zorgvastgoed is opgezet als netwerk om kennis te vergaren en te delen over de steeds groter wordende vraag naar zorgvastgoed. De deelnemers hebben ieder vanuit hun expertise een link met zorgvastgoed. Onder meer vastgoedbeleggers, projectontwikkelaars, zorgvastgoedadviseurs, taxateurs en personen vanuit zorg(branche)organisaties en architectuur waren aanwezig.

De middag begon met een presentatie van M2 Advocaten waarbij werd ingegaan op verschillende aandachtspunten bij huurovereenkomsten, bestemmingsplannen en de Huisvestingswet. Daarna was er een algemene ronde waarin de deelnemers vanuit hun vakgebied hebben verteld over interessante ontwikkelingen op het gebied van zorgvastgoed. Zo zijn verschillende nieuwe zorgconcepten aan bod gekomen, is transformatie van bestaande voorzieningen besproken en is ingegaan op het belang van flexibiliteit bij het starten van een nieuw project (wat als de zorgvraag wegvalt?).

Na deze bijeenkomst zullen dit jaar nog een aantal bijeenkomsten volgen, waarin actualiteiten, nieuws en ontwikkelingen op het gebied van zorgvastgoed aan bod zullen komen. Binnenkort meer nieuws.

Als u interesse heeft in het bijwonen van een volgende bijeenkomst van de Ronde Tafel Zorgvastgoed kunt u zich aanmelden bij Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl) of Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

vida

M2 Advocaten is verhuisd!

M2 ADVOCATEN IS VERHUISD!

M2 Advocaten is sinds 1 april 2017 gevestigd op een nieuw kantooradres. De praktijk zal de komende jaren worden voortgezet vanuit het VIDA Gebouw in Amsterdam. De adresgegevens:

Bezoekadres:

VIDA Gebouw

Kabelweg 57

1014 BA Amsterdam

Postadres:

Postbus 59188

1040 KD Amsterdam

De opening van het kantoor zal gecombineerd worden met de lustrumborrel in September, wanneer het glas zal worden geheven op het 5-jarig bestaan van M2 Advocaten. Wees voor die tijd vanzelfsprekend altijd welkom om langs te komen!

Marius Rijntjes

Ginio Beij

afbeelding van het pand wittenberg

Is een verpleeghuis een woning? Niet volgens de Raad van State…

De Raad van State heeft onlangs een knoop doorgehakt in een principiële zaak over de vraag of een verpleeghuis als woning kan worden beschouwd. M2 Advocaten procedeerde namens de eigenaar en bracht de zaak tot een goed einde.

Waarover ging de zaak?

De zaak ging over voormalig verpleeghuis Wittenberg in Amsterdam. Het pand is een rijksmonument dat in 1772 tot stand kwam als Luthers Diaconie-en Besteedelingenhuis, bestemd voor de huisvesting en verzorging van 40 wezen en 400 bejaarde mannen en vrouwen die niet in hun eigen onderhoud konden voorzien. Nadat de laatste wezen in 1884 waren vertrokken, bleef het pand dienst doen als ziekenhuis en bejaardenhuis voor chronisch zieke en geestelijk gestoorde bejaarden. Vanaf 1964 is het pand in gebruik genomen als verpleeghuis.

Marius Rijntjes en Ginio Beij traden namens M2 Advocaten op voor de Diaconie die short stay appartementen in het pand wil realiseren. De gemeente was van mening dat daarvoor een woningonttrekkingsvergunning is vereist, omdat er in het verpleeghuis gewoond zou zijn in de zin van de Huisvestingswet. De Diaconie vond van niet.

Wat waren de argumenten?

De gemeente heeft onder meer aangevoerd dat de personen die in verpleeghuis Wittenberg verbleven daar stonden ingeschreven en permanent verbleven. Dat daarbij zorg werd verleend, doet aan het woonkarakter niet af, aldus de gemeente.

M2 Advocaten heeft onder meer aangevoerd dat zorg het overheersende element was en dat de twee- en vierpersoonskamers in verpleeghuis Wittenberg op het verlenen van intensieve zorg waren afgestemd en niet op het voeren van een huishouden in de zin van de Huisvestingswet.

Hoe verliep de procedure?

Om het geschil aan de rechter te kunnen voorleggen, heeft de Diaconie een woningonttrekkingsvergunning aangevraagd. Deze is afgewezen, waarna partijen de bezwaarfase hebben overgeslagen en de kwestie rechtstreeks aan de Rechtbank hebben voorgelegd.

De Rechtbank was van oordeel dat de gemeente zich terecht op het stand heeft gesteld dat verpleeghuis Wittenberg gebruikt is als woonruimte. Volgens de Rechtbank was sprake van besloten ruimten – omdat de bedden in verpleeghuis Wittenberg met een gordijn konden worden afgeschermd – die bewoond werden door eenpersoonshuishoudens met gebruikmaking van gezamenlijke voorzieningen (douche, toilet, etc). Verder heeft de Rechtbank in aanmerking genomen dat opname in een verpleeghuis als De Wittenberg in de regel betekent dat iemand daar permanent woont en zorg ontvangt.

De Diaconie kon zich met dit oordeel niet verenigen en is in hoger beroep gegaan bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. In deze procedure heeft M2 Advocaten onder meer betoogd dat de bedden in verpleeghuis Wittenberg niet als besloten ruimten kunnen worden gezien – het zijn geen met wanden omsloten ruimten – die door een huishouden kunnen worden bewoond.

Wat was de uitkomst?

De Afdeling heeft het betoog van M2 Advocaten gevolgd en geoordeeld dat verpleeghuis Wittenberg niet kan worden aangemerkt als woonruimte. Daarbij heeft de Afdeling overwogen dat een ruimte waarin meerdere (eenpersoons)huishoudens verblijven, niet als woonruimte in de zin van de Huisvestingswet kan worden aangemerkt. Woonruimte in de zin van de Huisvestingswet ziet op bewoning door één huishouden en niet meerdere huishoudens.

Verder heeft de Afdeling geoordeeld dat een met een gordijn afgeschermd bed niet kan worden aangemerkt als een besloten ruimte. Een gordijn biedt weliswaar enige privacy door het zicht af te schermen, maar sluit een ruimte niet zodanig af dat die naar algemeen spraakgebruik door een huishouden kan worden bewoond, aldus de Afdeling.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

maarten van den heuvel

Uit de praktijk van M2 Advocaten: VvE recht

Het komt wel eens voor dat zich binnen een VvE een nieuwe eigenaar aandient die bepaalde plannen heeft en daarvoor toestemming vraagt. Zo ook in een zaak waarbij M2 Advocaten betrokken was.

In deze zaak ging het om een hoteleigenaar die een woonappartement op de eerste verdieping had gekocht en deze verdieping bij zijn naastgelegen hotel wilde voegen en er vier hotelkamers wilde gaan exploiteren. De VvE vond dat geen goed plan en gaf geen toestemming voor de wijziging van de bestemming van het appartement van “wonen” naar “hotel/logies”.

De eigenaar was het daar niet mee eens en vroeg een vervangende machtiging aan de Kantonrechter om in het appartement een hotel te mogen exploiteren. Als argument voerde de eigenaar onder meer aan dat het oneerlijk was dat een andere eigenaar wel (voorwaardelijke) toestemming had gekregen om zijn berging via Airbnb te verhuren, terwijl exploitatie als hotel niet werd toegestaan. De Kantonrechter zag dat anders en was van oordeel dat exploitatie als hotel niet vergelijkbaar is met verhuur via Airbnb. De vervangende machtiging werd niet verleend.

De eigenaar liet het er niet bij zitten en ging in hoger beroep. Namens de VvE heeft M2 Advocaten onder meer aangevoerd dat er risico’s zitten aan een commerciёle partij in het pand en dat er – in het verlengde daarvan – gevreesd wordt voor waardedaling van de appartementen. Het Hof was het daarmee eens. Inherent aan een commerciёle exploitatie is dat het hotel op enig moment zal kunnen worden overgedragen of van concept zal kunnen wijzigen. Dat maakt de appartementen bij verkoop – afgezet tegen appartementen waaraan deze onzekerheid niet kleeft – minder aantrekkelijk, aldus het Hof.

Ook is namens de VvE aangevoerd dat de exploitatie van vier hotelkamers op de eerste verdieping niet op één lijn is te stellen met de verhuur van een berging via Airbnb. Bij hotelexploitatie is sprake van een permanente situatie, waarbij tevens de publiekrechtelijke bestemming wordt omgezet in “hotel/logies”, terwijl verhuur via Airbnb een tijdelijke situatie is, die op ieder moment door de VvE kan worden stopgezet en waarbij de publiekrechtelijke bestemming “wonen” blijft. Ook dit werd door het Hof gehonoreerd. De vervangende machtiging werd niet verleend.

Voor VvE’s is het goed om te weten dat een vervangende machtiging kan worden verleend, als een verzochte toestemming zonder redelijke grond is geweigerd. In dit geval waren de gronden van de VvE om een hotel te weigeren redelijk. Als het gaat om een bestemmingswijziging is het goed om te weten dat in de literatuur is geopperd dat een van de bestemming afwijkend gebruik slechts mogelijk zou moeten zijn als dat afwijkend gebruik 1) persoonlijk, 2) tijdelijk en 3) voor herstel vatbaar is. In deze zaak was dat bij de gewenste hotelbestemming niet het geval.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

woningen aan het water

Airbnb akkoord met Amsterdam

BoeteAfgelopen donderdag is Airbnb akkoord gegaan met het aanpassen van zijn website. De aanpassing behelst het begrenzen van de hoeveelheid dagen per jaar dat een woning verhuurd kan worden. Door dit akkoord is het volgens de gemeente Amsterdam nu moeilijker geworden om woningen te gebruiken als illegale hotels. De gemeente wil met dit soort regels en overeenkomsten namelijk bewerkstelligen dat woningen, die illegaal gebruikt worden voor toeristenverhuur, weer beschikbaar komen voor woningzoekenden. De wettelijke limiet dat een inwoner zijn woning mag verhuren aan toeristen is in Amsterdam namelijk 60 dagen per jaar, zoals ook eerder te lezen in dit blog. De praktijk leert echter dat veel woningen langer te huur staan op de website van Airbnb, en ook meer dan die 60 dagen worden verhuurd. Hierop wordt door de gemeente al actief gehandhaafd, en er staan forse boetes op deze overtreding.

Vanaf 1 januari 2017 zullen verhuurders in hun Airbnb-account dus kunnen zien hoeveel dagen ze nog mogen verhuren, en zal de woning bij het passeren van de 60dagenlimiet voor de rest van het jaar niet meer te huur kunnen staan. [1][2]

Wilt u meer weten? Neem dan gerust vrijblijvend contact op.

 

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Mededeling makelaar. Opdrachtgever gebonden? Schending zorgplicht?

Deze vragen kwamen onlangs aan de orde in een zaak bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. De casus was als volgt.

Verkoper schakelt een makelaar in bij de verkoop van zijn woning. Naast de woning bevindt zich een pand met een tuin. In de tuin is het restant van een voormalige woning gelegen (hierna: “de ruїne”). Volgens koper zou de makelaar voorafgaand aan de koop hebben verzekerd dat er op de plaats van de ruїne niet gebouwd zou worden. Na de koop is gebleken dat de eigenaar van het buurperceel een bouwvergunning heeft verkregen voor een nieuw te bouwen woning op de plek van de ruїne. Koper stelt vervolgens verkoper en de makelaar aansprakelijk voor de door hem geleden schade.

Ten opzichte van de verkoper stelt koper zich op het standpunt dat hij gedwaald heeft bij het aangaan van de koopovereenkomst. Of anders gezegd: had koper een juiste voorstelling van zaken met betrekking tot de bouwplannen van de eigenaar van het buurperceel gehad, dan had hij de koop niet onder dezelfde voorwaarden gesloten (lees: dan had hij een lagere koopprijs betaald). Ten opzichte van de makelaar heeft koper zich op het standpunt gesteld dat de makelaar onrechtmatig gehandeld heeft door mede te delen dat op de plaats van de ruїne niet gebouwd zou worden, terwijl gebleken is dat dit wel het geval is.

Het Hof kijkt allereerst naar de vraag of verkoper gebonden is door de uitlatingen van de makelaar. Daarbij wijst het Hof erop dat een makelaar in beginsel optreedt als bode en niet als vertegenwoordiger of gevolmachtigde van de opdrachtgever. Voor het binden van de opdrachtgever zijn bijkomende feiten en omstandigheden noodzakelijk, zoals bijvoorbeeld mededelingen van de makelaar over de inhoud van de bemiddelingsovereenkomst en/of gedragingen van de opdrachtgever. Deze bijkomende feiten en omstandigheden zijn niet gesteld of gebleken, aldus het Hof. Dit betekent dat de mededeling van de makelaar omtrent de ruïne niet kan worden toegerekend aan verkoper. Daarmee is het beroep op dwaling ongegrond. De verkoper is dus niet aansprakelijk.

Vervolgens beoordeelt het Hof de vraag of de makelaar voldoende zorgvuldig heeft gehandeld. Daarbij stelt het Hof voorop dat, ervan uitgaande dat de makelaar de bewuste mededeling omtrent de ruїne heeft gedaan, deze mededeling niet ziet op een relevante eigenschap van de onroerende zaak zelf, maar op een aspect in de omgeving daarvan. In dat geval mag van een potentiёle koper iets meer oplettendheid worden verwacht dan bij een mededeling van de makelaar over de onroerende zaak zelf, aldus het Hof.

Het standpunt van koper dat de mededeling van de makelaar moet worden opgevat als een garantie voor de toekomst, deelt het Hof niet. Daarbij overweegt het Hof dat het een feit van algemene bekendheid is dat bestemmingsplannen kunnen wijzigen en dat eigenaren van aangrenzende percelen wijziging in hun percelen kunnen aanbrengen. Ook laat het Hof meewegen dat koper niet op de enkele mededeling van de makelaar heeft vertrouwd, maar ook zelf voorafgaand aan de koop onderzoek heeft gedaan naar de vraag of sprake was van bouwplannen met betrekking tot de ruїne en daartoe navraag bij de gemeente heeft gedaan.

Voor wat betreft de juistheid van de mededeling van de makelaar overweegt het Hof dat ten tijde van de mededeling sprake was van een bestemmingsplan op grond waarvan op de plek van de ruїne enkel een bijgebouw mocht worden gerealiseerd. Pas later (lees: na de koop) is vrijstelling van het bestemmingsplan verleend voor het bouwen van een woning op de plek van de ruїne. Dat betekent dat de mededeling van de makelaar in overeenstemming was met het bestemmingsplan. Bovendien heeft de makelaar voorafgaand aan de koop navraag bij de gemeente gedaan, waarop de gemeente te kennen heeft gegeven dat er geen bouwplannen met betrekking tot de tuin van het buurperceel waren. Kortom: de mededeling van de makelaar was juist. Ook de makelaar is dus niet aansprakelijk.

Uit de uitspraak volgt dat een makelaar niet snel als gevolmachtigde van zijn opdrachtgever wordt gezien. Daarnaast volgt uit de uitspraak dat een makelaar niet alleen ten opzichte van zijn opdrachtgever, maar ook ten opzichte van derden een zorgplicht heeft en dat de vraag of deze zorgplicht geschonden is, wordt beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)