Het is zover, u heeft een nieuwe woning gekocht. De sleutels zijn overhandigd en het is tijd om de woning te betrekken. U komt het liefste niet voor verrassingen te staan, maar soms heeft een woning toch gebreken. In veel gevallen begint de koper met het herstellen van de gebreken zonder de verkoper de gelegenheid te bieden om de gebreken te onderzoeken en te herstellen. Dat heeft vaak tot gevolg dat de verkoper niet meer aansprakelijk kan worden gesteld voor de door koper geleden schade. In deze blog leest u waarom een ingebrekestelling belangrijk is in geval van verborgen gebreken.
Non-conformiteit
De wet bepaalt dat een afgeleverde zaak de eigenschappen moet bezitten die voor een normaal daarvan nodig zijn. Als er een gebrek is die het normaal gebruik van de zaak in de weg staat, dan is er sprake van non-conformiteit. In dat geval komt de verkoper de overeenkomst dus niet goed na. Daarbij wordt ook beoordeeld wat de koper als normaal gebruik van een woonhuis mocht verwachten. Daarnaast moet het aantoonbaar zijn dat een gebrek al bestond op moment dat de woning werd geleverd.
De Hoge Raad heeft in een arrest bepaald dat ‘normaal gebruik’ betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar taalgebruik wordt verstaan.[1] In de rechtspraak is verder uitgewerkt dat dit betekent dat in de woning moet kunnen worden gewoond op een veilige manier en met een mate van duurzaamheid.[2]
Was het gebrek bekend of kenbaar?
In koopovereenkomsten wordt vaak afwijkend geregeld dat gebreken die voor de koper bekend of kenbaar waren, voor rekening en risico van koper zijn. De vraag of een gebrek bekend of kenbaar was, hangt mede af van in hoeverre de verkoper heeft voldaan aan zijn mededelingsplicht waaruit volgt dat de verkoper verplicht is om de koper in te lichten over de bij hem bekende gebreken. De koper heeft daarentegen een onderzoeksplicht. Als de koper de woning niet heeft bezichtigd of op basis van een mededeling van de verkoper geen nader onderzoek heeft verricht, dan is de kans groot dat het gebrek voor rekening en risico van de koper komt.
Als er sprake is van een verborgen gebrek die de koper niet bekend of kenbaar was, dan kan de verkoper aansprakelijk worden gesteld voor de schade die de koper daardoor lijdt. In koopovereenkomsten wordt ook afwijkend geregeld dat de schadevergoeding slechts beperkt wordt tot de herstelkosten.
Op tijd klagen
Het is van belang dat de koper de verkoper zo spoedig mogelijk na het ontdekken van het gebrek op de hoogte stelt van het gebrek. Aansprakelijkheid van de verkoper kan worden afgewezen als er te laat wordt geklaagd door de koper.
Ingebrekestelling en verzuim
Voor het toekennen van schade is vereist dat de verkoper in verzuim is met de verplichting uit de overeenkomst, namelijk het leveren van een woning die geschikt is voor normaal gebruik.
Voor het intreden van het verzuim is in veel gevallen vereist dat de koper een ingebrekestelling uitbrengt aan de verkoper. Dat houdt in dat de koper de verkoper na het ontdekken van het gebrek schriftelijk een redelijke termijn voor herstel moet geven. Als de gegeven termijn verstrijkt, dan is de verkoper in verzuim.
In een uitspraak van rechtbank Amsterdam oordeelde de kantonrechter dat een Whatsapp-bericht niet als ingebrekestelling kon worden beschouwd, omdat daarin geen termijn voor herstel werd gegeven.[3] De mogelijkheid om een ingebrekestelling via Whatsapp te versturen, is dus niet uitgesloten. Het is de bedoeling dat de verkoper de gelegenheid krijgt om de geconstateerde gebreken te (laten) onderzoeken en herstellen.
Soms kan verzuim intreden zonder ingebrekestelling
Het verzuim kan ook intreden als uit mededelingen van de verkoper valt af te leiden dat deze in de nakoming van de overeenkomst te kort zal schieten.
Geen verzuim, geen schadevergoeding
Indien blijkt dat een ingebrekestelling vereist was voor het verzuim van de verkoper en er geen redelijke termijn voor herstel is geboden door de koper, kan de koper geen schadevergoeding vorderen voor de herstelkosten. Dit is vaak het geval wanneer de koper eerst een partij inschakelt om de gebreken te herstellen en daarna een bericht stuurt naar de verkoper om de geleden schade vergoed te krijgen. Het is dus raadzaam om de verkoper eerst in de gelegenheid te stellen om de gebreken te onderzoeken en te herstellen.
Wat als er geen tijd is om een schriftelijke ingebrekestelling te sturen?
In bijzondere gevallen staat het ontbreken van een ingebrekestelling niet in de weg van de aansprakelijkheid van de verkoper. Uit de rechtspraak volgt dat het moet gaan om uitzonderlijke situaties waarin de nood zo hoog is dat er directe actie moet worden ondernomen en van de partij die met het gebrek geconfronteerd is, niet kan worden verwacht dat hij de ander schriftelijk een termijn tot herstel geeft.[4] Zelfs in zulke situaties zal de koper zoveel mogelijk moeten proberen om de verkoper in staat te stellen tot herstel, bijvoorbeeld met een telefoontje.
Vangnet: (wederzijdse) dwaling
Als de verkoper niet aansprakelijk kan worden gesteld omdat een ingebrekestelling ontbreekt, dan kan de koper in sommige gevallen een beroep doen op dwaling. De grond daarvoor is dat de overeenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten. In plaats van schadevergoeding kan dan worden gevorderd dat de koopovereenkomst in die zin wordt gewijzigd dat de koopprijs wordt verlaagd met het door de koper geleden nadeel, zijnde de hoogte van de herstelkosten voor de verborgen gebreken die het normale gebruik van de woning in de weg staan.
Een beroep op dwaling is mogelijk als de verkoper in verband met wat hij wist, de koper behoorde in te lichten. Daarnaast is het mogelijk dat koper en verkoper van dezelfde onjuiste voorstelling van zaken zijn uitgegaan.
Als u wordt geconfronteerd met verborgen gebreken in uw koopwoning, dan staan we u graag te woord om u te kunnen voorzien van advies op maat.
[1] Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414
[2] Rb. Limburg 25 januari 2023, ECLI:NL:RBLIM:2023:890
[3] Rb. Amsterdam 12 april 2024, ECLI:NL:RBAMS:2024:2497, r.o. 4.9
[4] Rb. Amsterdam 12 april 2024, ECLI:NL:RBAMS:2024:2497, r.o. 4.13
