Berichten

, , , , , , ,

Zorgplicht bemiddelaar. Controle huurder. Schade wegens huurderving?

checklist

Deze vraag kwam onlangs aan de orde in een zaak bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. De casus was als volgt.

Een aantal erfgenamen biedt via een bemiddelaar de woning van hun overleden ouders te koop aan. Na verloop van tijd laat de bemiddelaar weten dat zich geen kandidaat kopers hebben aangediend, maar wel een kandidaat die de woning zou willen huren. Aanvankelijk voelen de erfgenamen daar niet veel voor, maar uiteindelijk gaan zij akkoord en komt er via de bemiddelaar een huurovereenkomst tot stand.

Daarna gaat het fout. De politie ontdekt een hennepplantage in de woning en op last van de burgemeester wordt de woning gesloten. Ook wordt vastgesteld dat er sprake is van diefstal van elektriciteit. Voor de schade van ruim Eur. 7.000,– die Liander hierdoor lijdt, worden de erfgenamen aangesproken.

De erfgenamen betrekken vervolgens de bemiddelaar in rechte en vorderen vergoeding van de door hen geleden schade. Als grondslag voor hun vordering voeren de erfgenamen aan dat de bemiddelaar tekort is geschoten in zijn zorgplicht omdat hij onvoldoende onderzoek naar de huurder heeft gedaan.

Het Gerechtshof gaat daarin mee. Het Hof overweegt dat de bemiddelaar de identiteit van de potentiёle huurder dient te controleren en dient na te gaan of de huurder in staat is om de verschuldigde huur te voldoen, door informatie in te winnen over diens inkomen.

Aan de eerste verplichting heeft de bemiddelaar voldaan – hoewel de overhandigde identiteitskaart bij het aangaan van de huurovereenkomst reeds was verstreken -, maar aan de tweede verplichting niet. De huurder heeft een loonstrook overgelegd – waarvan later is vastgesteld dat deze vervalst is -, die tal van vragen oproept en die voor de bemiddelaar reden had moeten zijn om meer informatie in te winnen (kopie arbeidsovereenkomst, werkgeversverklaring, etc.) en zo nodig contact te zoeken met de vermeende werkgever. Door met de loonstrook genoegen te nemen, heeft de bemiddelaar zijn zorgplicht geschonden.

Resteert de vraag welke schade voor vergoeding in aanmerking komt. Allereerst vorderen de erfgenamen vergoeding van herstelwerkzaamheden aan de woning van ruim Eur. 17.000,–. Dit wordt toegewezen omdat dit direct verband houdt met de aanwezigheid van de hennepplantage in de woning. Daarnaast wordt ook vergoeding van de ontruimingskosten en vergoeding van de claim van Liander van ruim Eur. 7.000,– toegewezen.

Maar hoe zit het met vergoeding van gemiste huurinkomsten? Dat wordt afgewezen. Immers, zo overweegt het Hof, indien de bemiddelaar wel zou hebben onderkend dat de huurder een valse loonstrook had ingediend (lees: wel zorgvuldig was geweest), dan zou er geen huurovereenkomst tot stand zijn gekomen en hadden de erfgenamen ook geen huurinkomsten gehad.

Uit de uitspraak blijkt maar weer eens dat een bemiddelaar verplicht is om kandidaten goed te screenen. Gebeurt dat niet, dan schendt hij zijn zorgplicht. Is daarvan sprake, dan komt niet alle schade voor vergoeding in aanmerking, maar alleen schade die in (causaal) verband staat met de schending van de zorgplicht. Bij gederfde huurinkomsten is dat niet het geval.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

, , , , , , ,

De Makelaar: Geen schriftelijke bemiddelingsovereenkomst, heb ik een probleem?

Nee, dat hoeft niet.

Aan de totstandkoming van een bemiddelingsovereenkomst zijn namelijk geen voorwaarden verbonden, deze is dus vormvrij. Ook het niet maken van afspraken over de hoogte van de vergoeding van de bemiddeling staat niet in de weg aan het ontstaan van een bemiddelingsovereenkomst.

Je zult het, indien er niets op schrift staat, wel moeten hebben van de feitelijke omstandigheden die alsnog tot de conclusie leiden dat er van een bemiddelingsovereenkomst sprake is.

Dit blijkt in de praktijk een vaak niet goed begrepen punt te zijn.

Vaak wordt nog in gerechtelijke procedures gesteld dat – omdat er nu eenmaal geen schriftelijke overeenkomst ligt (sec) – er dus geen loon verschuldigd is.

Dat is echter niet zo. Zie onder meer een uitspraak van de rechtbank Rotterdam (Uitspraak).

Casus

A exploiteert een onderneming die zich bezighoudt met de werving en selectie van personeel in sales en marketing[1]. S drijft een onderneming die zich bezighoudt met het samenstellen, organiseren en verkopen van reizen.

Op 3 september 2009 heeft A telefonisch contact opgenomen met S. Tijdens dit telefoongesprek heeft S medegedeeld dat zij een vacature had openstaan voor de functie van ‘Adwords specialist’.

In december 2009 heeft A het C.V. van dhr. B aan S gezonden in verband met voornoemde openstaande vacature. Vervolgens heeft A een afspraak geregeld tussen S en B. Vervolgens heeft het gesprek plaatsgevonden. S heeft B voor de functie afgewezen. Hij is vervolgens door bemiddeling van A in dienst getreden bij een ander bedrijf.

In de loop van 2010 heeft S op diverse websites een vacature geplaatst voor de functie van ‘Online marketeer’. B heeft hierop – zonder tussenkomst van A – gereageerd. Op 20 september 2010 is B in de functie van ‘Online marketeer’ in dienst getreden bij S. A heeft vervolgens aanspraak gemaakt op een bemiddelingsvergoeding omdat er uiteindelijk een arbeidsovereenkomst tussen S en B tot stand was gekomen en haar bemiddelingsopdracht dus was vervuld. S verweerde zich onder meer met de stelling dat er geen bemiddelingsovereenkomst was, omdat deze niet op schrift stond.

De rechtbank achtte voor haar oordeel de volgende omstandigheden van belang:

1. A heeft B bij S als kandidaat voorgesteld;
2. A heeft een gesprek geregeld tussen B en S;
3. Dit gesprek heeft ook plaatsgevonden.

De rechter overweegt dat ongeacht of S opdracht heeft gegeven tot voornoemde (bemiddelings)activiteiten, S heeft gehandeld alsof een bemiddelingsovereenkomst tussen partijen was ontstaan.

Het verweer van S dat de bemiddelingsactiviteiten van A geheel vrijblijvend waren ging naar de mening van de rechter niet op, omdat het aandragen van kandidaten, gevolgd door het regelen van een gesprek tussen de kandidaat en S, welke gesprek ook daadwerkelijk heeft plaatsgevonden, de kern van de bemiddelingsovereenkomst betrof. S had daaruit moeten begrijpen dat zij niet geheel vrijblijvend gebruik kon maken van de diensten van A.

De rechtbank is dan ook van oordeel dat tussen partijen een bemiddelingsovereenkomst is ontstaan.

De opvolgende vraag is dan natuurlijk nog of en wanneer in een situatie als de onderhavige (maar ook meer in het algemeen) loon verschuldigd is. Ik kom daar in een volgende blog uitgebreid op terug. Trouwens, in de casus die ik hiervoor behandelde werd geen loon toegewezen.

Reeds vragen over het voorgaande, ik hoor het graag.

Michel Visser (visser@m2advocaten.nl)



[1] Het had echter ook een makelaarskantoor kunnen zijn, dit voor de relevantie van deze uitspraak voor de blog.