Berichten

, , , , , , ,

Boetebepalingen in huurcontract woonruimte

In 2013 bleek door een uitspraak van het Europees Hof dat veel boetebepalingen in huurovereenkomsten met particuliere huurders niet geldig zijn omdat ze in het Europees recht onredelijk worden geacht. De rechtbank Amsterdam kwam onlangs echter met een uitspraak die nuance hierop aanbrengt en oordeelt dat als de verhuurder eveneens een particulier is, niet per se sprake is van een verstoord machtsevenwicht, waardoor de verhuurder alsnog aanspraak kan maken op de boete.  

ROZ-model en boetebepalingen

Wanneer een woning wordt verhuurd wordt hierbij meestal een schriftelijke huurovereenkomst opgesteld. Vaak wordt hierbij gebruik gemaakt van een standaard ROZ-model die is opgesteld door specialisten. Niet gek dat veel verhuurders dan ook veronderstellen dat zij hiermee een degelijk contract zijn aangegaan. In het ROZ-model zijn ook diverse boetebepalingen opgenomen die er voor moeten zorgen dat de huurder zijn verplichtingen nakomt. Maar juist met deze boetebepalingen bleek het lang niet altijd goed te zitten.

Richtlijn oneerlijke bedingen

In 2013 kwam het Europees Hof namelijk met een uitspraak[1] waaruit bleek dat de Richtlijn Oneerlijke bedingen van toepassing was op huurovereenkomsten voor woonruimten. De Richtlijn Oneerlijke bedingen beoogt de consument effectief bescherming te bieden tegen misbruik door een bedrijfsmatig handelende partij van diens machtspositie, aldus het Hof.

Boetebepalingen zoals in het ROZ-model bleken volgens deze maatstaf vaak oneerlijk. Een belangrijk gevolg hiervan was ook dat de boetebepaling volledig ongeldig bleek, waardoor matiging geen optie meer was. Kortom, de gebruiker van het ROZ-model kon plots geen enkele aanspraak meer maken op een boete, ook al was de huurder in kwestie duidelijk in de fout.

Uitspraak rechtbank Amsterdam

De Richtlijn wil dus consumenten beschermen tegen misbruik door bedrijfsmatige partijen. Maar wat als de verhuurder een particulier is? Tot voor kort was deze situatie ongewis, maar  recentelijk heeft de rechtbank Amsterdam hierover geoordeeld.[2] In de betreffende zaak beschikte de verhuurder slechts over één voor verhuur beschikbare woning en daarbij was het kennelijk de eerste keer dat de verhuurder woonruimte verhuurde. De rechter oordeelde dat de verhuurder onder deze omstandigheden wel aanspraak kon maken op de boete omdat er geen sprake zou zijn van een verstoord machtsevenwicht.

Hoewel de voorgaande uitspraak kan worden opgevat als een versoepeling ten aanzien van boetebedingen is ons oordeel dat er in dit geval sprake was van zeer bijzondere omstandigheden. Wij achten de ruimte voor een bredere toepassing klein.  Voor het gros van de verhuurders is het daarom vooral van belang om er voor te zorgen dat de boetebepalingen voldoen aan hetgeen redelijk wordt geacht. Zo mag het boetebedrag niet onredelijk hoog zijn, dient het boetebedrag te worden gemaximeerd en bij voorkeur in de huurovereenkomst zelf (en dus niet in de algemene bepalingen) te zijn overeengekomen.[3]

Overigens heeft de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) inmiddels een nieuw ROZ-model voor woningverhuur vastgesteld dat is aangepast met inachtneming van de huidige jurisprudentie. Indien u een huurovereenkomst op maat wenst en/of wil laten controleren of uw boetebepalingen geldig zijn kunt u contact opnemen met M2 Advocaten.

[1] HvJ EU 30 mei 2013, EECLI:EU:C:2013:341

[2] Rb. Amsterdam 22 januari 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:291

[3] Hof Den Bosch 24 september 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:4346

, , , , , ,

GEINFORMEERDE AIRBNB’ER TOCH IN DE FOUT

airbnb

Ondanks dat de groei van de vakantieverhuur in Amsterdam in 2017 enigszins afnam werd er niettemin afgelopen jaar een recordbedrag van 4,2 miljoen euro aan boetes opgelegd voor woonfraude. Een groot gedeelte van die opgelegde boetes valt toe te dichten aan illegale vakantieverhuur. Niet alleen professionele partijen lopen tegen forse boetes op, maar ook particulieren die hun woning verhuren via bv. AirBnB of Booking.com krijgen aanzienlijke boetes opgelegd. Niet in de laatste plaats zijn dat particulieren die op handige wijze aan alle voorwaarden denken te voldoen en daarom soms balanceren op wat wél en niet is toegestaan. Belangrijk is om een verschil te maken tussen voldoen aan toetsingscriteria en voldoen aan regels.

In een uitspraak van de rechtbank Amsterdam kreeg een particuliere vakantieverhuurder een boete opgelegd van €13.500,- nadat hij zijn appartement had verhuurd aan toeristen. Zijn verweer was dat hij zich keurig aan alle regels had gehouden. Hij had de woning niet meer dan 60 dagen per jaar verhuurd (Vanaf 1 januari 2019 wordt dat 30), aan niet meer dan vier personen tegelijkertijd en zijn gasten hadden geen overlast veroorzaakt. Voor zover niets aan de hand lijkt het dan ook. Maar waarom kreeg deze vakantieverhuurder dan alsnog deze boete opgelegd?

Op de website van de gemeente Amsterdam staat ook de volgende voorwaarde:

“U bent de hoofdbewoner van de woning en woont daar ook (en staat dus ingeschreven in de Basisregistratie Persoonsgegevens (BRP) van de gemeente Amsterdam).”

Basisregistratie levert slechts rechtsvermoeden op

Kortom in het geval iemand een woning wenst te verhuren aan toeristen dient hij zelf de hoofdbewoner te zijn van de woning en daar ook feitelijk te wonen. De vakantieverhuurder in kwestie dacht zich goed te hebben ingedekt, want hij had zich daadwerkelijk ingeschreven in de basisregistratie op het betreffende adres. Echter levert deze basisregistratie slechts een zogenaamd rechtsvermoeden op. Dat betekent in dit geval dat het vervolgens aan de gemeente is om te bewijzen dat hij toch niet zijn hoofdverblijf in het appartement heeft indien zij daar aan twijfelt.

Eén van de manieren waarop de gemeente controleert of iemand daadwerkelijk zijn hoofdverblijf in een woning heeft is de aanwezigheid van persoonlijke spullen. Immers, wanneer een woning oogt als een neutrale onpersoonlijke hotelkamer is het minder aannemelijk dat iemand daar normaliter zelf woont. In dit geval werden er op het moment van de controle geen persoonlijke spullen aangetroffen in het appartement. Ook hier dacht de vakantieverhuurder een antwoord op te hebben. Hij bleek nota bene op de dag van het bezoek van de toeristen een video-opname gemaakt te hebben van persoonlijke spullen die hij vervolgens in afsluitbare kasten zou hebben opgeborgen.

Hoofdverblijf niet aannemelijk

Toch vond de rechter het niet aannemelijk dat de vakantieverhuurder daadwerkelijk zijn hoofdverblijf in de woning had. De vakantieverhuurder bleek namelijk een verdieping hoger over een tweede appartement te beschikken dat hij deelde met zijn partner en kinderen. Bij een bezoek door controleurs aan dit appartement had de vakantieverhuurder zelf de deur geopend en daarbij bleek de aanwezigheid van persoonlijke foto’s in dat appartement sterk de indruk te wekken dat de vakantieverhuurder eerder zijn hoofdverblijf had in het bovenliggende appartement dan in het lege appartement daaronder. De boete jegens de vakantieverhuurder werd dan ook gehandhaafd door de rechter.

Deze vakantieverhuurder was zich waarschijnlijk goed bewust van de verschillende toetsingscriteria die de gemeente hanteert bij het beoordelen of iemand ergens zijn hoofdverblijf heeft, want hij had zich ingeschreven en wist dat de aanwezigheid van persoonlijke spullen van belang kon zijn. Niettemin vergat hij het belangrijkste; hij woonde er niet echt. Kortom, iemand kan er van alles aan doen om het te doen lijken op een toegestane situatie, maar als de feitelijke situatie niet legaal is blijf je als vakantieverhuurder desondanks grote risico’s lopen.

Heeft u andere vragen over vakantieverhuur of heeft u een boete opgelegd gekregen? M2 Advocaten helpt u graag.

Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

Ginio Beij  (beij@m2advocaten.nl)

, ,

Afstand van rechtsbescherming. Beding nietig?

grondwet vierde druk

Deze vraag kwam onlangs aan de orde in een zaak bij de Rechtbank Limburg. De casus was als volgt.

Bij de verkoop van een woonperceel was bedongen dat koper of zijn rechtsopvolgers “nooit enigerlei bezwaren van welke aard dan ook in het kader van de geldende milieuwetgeving alsook op planologisch gebied bij welke overheidsinstantie dan ook zullen indienen voor wat betreft de agrarische bedrijven op de naastgelegen percelen”.

Reden hiervoor was dat verkoper een veehouderij op de naastgelegen percelen dreef en wilde voorkomen dat (toekomstige) bewoners zich op enig moment zouden gaan verzetten tegen zijn bedrijfsactiviteiten. Ook was er een boete bedongen als koper of zijn rechtsopvolgers zich toch zouden gaan verzetten of als koper of zijn rechtsopvolgers het beding niet zouden doorleggen.

Na enige tijd diende zich een nieuwe eigenaar van het woonperceel aan. Deze eigenaar vond het beding te ver gaan en vorderde bij de Rechtbank Limburg een verklaring voor recht dat het beding nietig is wegens strijd met de openbare orde. De rechtbank was het daarmee eens en wel om de volgende redenen:

  1. Niet alleen de (oorspronkelijke) koper maar ook zijn rechtsopvolgers worden beperkt in de toegang tot rechtsbescherming;
  2. Er is sprake van een dwangelement (boete) om te bewerkstelligen dat opvolgende eigenaren afstand zullen doen van hun rechtsbeschermingsmogelijkheden;
  3. Het beding is te ruim omschreven; er is geen duidelijke afbakening van datgene waarop de afstand van rechtsbescherming betrekking heeft.

Al deze redenen leiden – in onderlinge samenhang bezien – tot het oordeel dat er strijd is met fundamentele rechtsbeginselen, aldus de Rechtbank. Hierdoor komt het beding in strijd met de openbare orde en is het nietig. De betrokken rechtsbeginselen zijn onder meer artikel 17 Grondwet waarin opgenomen is dat niemand tegen zijn wil kan worden afgehouden van de rechter die de wet hem toekent en artikel 6 EVRM dat bepaalt dat ieder recht heeft op een eerlijke en openbare behandeling van zijn zaak door een onafhankelijk en onpartijdig gerecht.

Bij de beoordeling of een beding als onverbindend kan worden beschouwd, is het dus van belang of een beding niet alleen de partijen bij het beding beperkt maar ook rechtsopvolgers en tot gevolg heeft dat de toegang tot rechtsbescherming wordt ontzegd. Ook zal een beding eerder nietig zijn als rechtsopvolgers door middel van een boete gedwongen worden om afstand van rechtsbescherming te doen. Tot slot dient duidelijk omschreven te zijn waarop de afstand van rechtsbescherming betrekking heeft. Het moet gaan om concreet omschreven aangelegenheden; een open verzameling van aangelegenheden is niet aanvaardbaar.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

, ,

Prins Bernhard kan forse boetes krijgen

oude grachtenpanden in Amsterdam

Onlangs verschenen in de media (zie hier) berichten dat bij de verhuur van panden in bezit van prins Bernhard van Oranje onder meer de huisvestingswet wordt overtreden. Bernhard stelt van de prins geen kwaad te weten. Hij geeft aan het beheer te hebben uitbesteed aan een professionele beheerder. Maar is daarmee de kous af, of lopen eigenaren wel degelijk risico’s indien zij het beheer van hun pand(en) uitbesteden aan een beheerder?

Voor veel eigenaren is de voornaamste reden om een beheerder aan te stellen om juist zo min mogelijk omkijken te hebben naar de panden. Het is dan ook een nare verrassing als niet alleen blijkt dat deze aangestelde beheerder de regels overtreedt, maar dat zij als eigenaar vervolgens mede verantwoordelijk worden gehouden voor begane overtredingen. Dit betekent ook dat eigenaren risico lopen boetes opgelegd te krijgen, die wel op kunnen lopen tot €20.500 per overtreding in Amsterdam, zonder dat zij de intentie hadden zich aan de wet te onttrekken.

Niet de overtreder toch verantwoordelijk

Uitgangspunt is dat degene die de overtreding begaat ook degene is die daarvoor verantwoordelijk wordt gehouden. In het geval er een beheerder is aangesteld zal de overtreding zelf vaak door de beheerder of huurder worden begaan en niet de eigenaar. Dat neemt echter niet weg dat de eigenaar eveneens verantwoordelijk kan worden gehouden voor de overtreding. Van de eigenaar mag volgens bestaande rechtspraak (zie onder meer hier) namelijk worden gevergd dat hij zich tot op zekere hoogte informeert over het gebruik dat van het verhuurde pand wordt gemaakt. Van een eigenaar wordt dus verlangd dat hij zelf maatregelen neemt om overtredingen te voorkomen dan wel te beëindigen. Doet een eigenaar dat niet dan is hij medeverantwoordelijk.

Net als de prins nemen de meeste eigenaren in hun beheerovereenkomst een bepaling op die zegt dat de verhuur dient te gebeuren zonder dat daarbij wettelijke regels worden overtreden. Hoewel dergelijke afspraken kunnen bijdragen aan de verhaalsmogelijkheden jegens een beheerder betekent dit nog steeds niet dat je als eigenaar niet verantwoordelijk gehouden kunt worden.

De reden waarom die verantwoordelijkheid óók bij de eigenaar wordt neergelegd laat zich raden. Vastgoedeigenaren zouden anders eenvoudig gebruik kunnen maken van zogenaamde ‘stromannen’, beheerders die in opdracht handelen van de eigenaar, waarbij de eigenaar simpel buiten schot zou blijven in het geval er met kwalijke intenties wordt gehandeld.

Wanneer niet verantwoordelijk?

Toch gaat de rechtspraak niet zo ver dat een eigenaar per definitie verantwoordelijk wordt gehouden voor strijdig gebruik van zijn panden. Zo is in de rechtspraak ook bepaald dat een eigenaar niet verantwoordelijk kan worden gehouden indien hij niet wist of kon weten dat er sprake was van een overtreding. Dat de eigenaar wel verantwoordelijk is als hij het had kunnen weten duidt op een bepaalde inspanningsvereiste.

Het komt er in de praktijk dan ook op neer dat een eigenaar nooit volledig de beheer uit handen kan geven als hij wil voorkomen verantwoordelijk te zijn voor overtredingen buiten zijn medeweten. Het valt daarom aan te raden regelmatig contact te onderhouden met de beheerder om zodoende goed op de hoogte te blijven van het reilen en zeilen.

Veranderingen aan de horizon?

Op 23 oktober 2017 heeft de Amsterdamse kantonrechter een opmerkelijke uitspraak gedaan (zie hier) die van belang kan zijn voor pandeigenaren. In deze zaak had een verhuurder er bij de huurder op aangedrongen een inspectie van het gehuurde te houden. Op deze manier wilde de verhuurder voorkomen dat zij later tegengeworpen kon krijgen dat zij wist of kon weten dat het pand onrechtmatig werd gebruikt. De huurder wilde echter niet mee werken aan de inspectie en de kantonrechter overwoog vervolgens dat:

“Nu zij, buiten noodgevallen, niet de bevoegdheid heeft om zonder toestemming van de huurder de woning te betreden, valt echter niet in te zien dat, zonder meer, geoordeeld kan worden dat zij in dat geval wist of had kunnen weten dat de woning onrechtmatig werd gebruikt.”

Hoewel het nu te ver gaat om te stellen dat deze overweging de verantwoordelijkheid van eigenaren wordt wegneemt laat het wel zien dat er behoefte bestaat aan aanscherping voor wat betreft de grenzen van deze verantwoordelijkheid.

Vooralsnog loopt Prins Bernhard echter nog aanzienlijke risico’s door het beheer volledig uit handen te geven. En met €20.500 per overtreding en maar liefst 349 panden in Amsterdam kunnen de boetes die hij eventueel moet betalen dan ook behoorlijk oplopen.

Arjan Ang en Ginio Beij

Is u als pandeigenaar een boete opgelegd terwijl u gebruik maakt van een beheerder? Of zoekt u ander juridisch advies dan kunt u contact opnemen met M2 Advocaten.

Bron foto (http://aliceschr.zoom.nl/fotos/index.html)

, , , , , , ,

Boete voor leegstand in Amsterdam, hoe werkt het?

leegstand in een woonhuis

Het was al langer mogelijk dat eigenaren van kantoorpanden in Amsterdam werden beboet als ze niet op tijd melding deden van leegstand, maar sinds december 2016 is het ook mogelijk dat eigenaren van woningen worden beboet indien ze leegstand niet bijtijds melden. Met deze boete wil de gemeente Amsterdam verdere leegstand van woningen in de stad voorkomen. In september 2017 is dan ook de eerste boete opgelegd in het kader van bestrijding leegstand woningen. Als wij wethouder Ivens (Wonen) mogen geloven zullen er meer volgen. Hoe werkt het?

Wat is leegstand?

Volgens de Leegstandwet is sprake van leegstand als een woning, kantoorgebouw of gedeelte daarvan niet door een huurder of andere gebruiker feitelijk gebruikt wordt. Ook is er sprake van leegstand als het gebruik de kennelijke strekking heeft afbreuk te doen aan de werking van de wet of de leegstandsverordening. Met die tweede bepaling heeft men duidelijk de vrijheid willen behouden om op te kunnen treden tegen constructies waarin het pand voldoende in gebruik lijkt, maar het volgens de opvatting van de overheid toch niet is.

Meldplicht

Indien een woning of kantoorgebouw, om wat voor reden dan ook, langer dan zes maanden leeg staat, dient de eigenaar hiervan verplicht melding te maken bij de gemeente. Indien een eigenaar dit nalaat is hij in principe in overtreding. Als hij voldoet aan de meldingsplicht wordt er binnen drie maanden in overleg met de eigenaar getreden. Hierbij zullen de omstandigheden van het geval in aanmerking worden genomen, maar de gemeente zal er voornamelijk op aan willen sturen dat het pand weer in gebruik zal worden genomen.

Verplichtende voordracht gebruiker

Indien het pand geschikt is voor gebruik en langer leeg staat dan 12 maanden kan het college van B&W aan de eigenaar een gebruiker voordragen. De eigenaar is dan verplicht binnen drie maanden na de voordracht deze gebruiker een gebruiksovereenkomst aan te bieden. De eigenaar heeft na de voordracht nog wel de mogelijkheid om zelf een andere gebruiker aan te trekken, mits deze binnen een redelijke termijn dan ook daadwerkelijk het pand in gebruik neemt. Als het pand niet geschikt is voor gebruik kan het college de eigenaar verplichten om de nodige voorzieningen te treffen om het pand weer voor gebruik geschikt te maken.

Boete

Voor een particuliere verhuurder of eigenaar-bewoner is de boete €2500,- indien niet tijdig melding wordt gemaakt van leegstand. Voor een professionele verhuurder is de boete €5000,- bij niet tijdig melden per leegstaande woning en bij een leegstaand gebouw is de boete €7500,-. Dit bedrag kan echter zelfs nog oplopen indien de eigenaar na oplegging van de boete alsnog geen melding doet van leegstand. In dat geval heeft de gemeente de mogelijkheid om nog eens een dwangsom van €10.000,- op te leggen. Al met al kan het totale bedrag bij het uitblijven van een melding behoorlijk oplopen, en het is dan ook raadzaam voor een eigenaar om leegstand van een woning of kantoorgebouw bijtijds te melden bij de gemeente.

 

Heeft u een boete gekregen of verwacht/heeft u leegstand en zoekt u juridisch advies dan kunt u contact opnemen met M2 Advocaten.

, , , , , , ,

Kan een VvE AirBnB of Short Stay verbieden?

Short StayIn een eerdere blog is al uitgebreid aandacht besteed aan de vereisten om een bed-and-breakfast te mogen beginnen (lees deze blog hier).

Een situatie die ook geregeld voorkomt is dat er binnen een appartementencomplex verhuurd wordt voor AirBnB of short stay. Zeker bij kortdurend verblijf kan dit overlast geven. Een groep toeristen die een lang weekend in Amsterdam is, kan doorgaans wat lawaaiiger zijn dan de gemiddelde bewoner. Er zijn ons bijvoorbeeld gevallen bekend waarbij de gemeenschappelijke ruimten (gangen, lift, trappenhuis) beschadigd werden.

De vraag is of de VvE dergelijk gebruik kan tegengaan en hoe. In de meeste splitsingsakten (gebaseerd op de modelreglementen) staat dat de eigenaar het appartement alleen mag gebruiken volgens de bestemming die in de akte staat. Als het appartement de bestemming wonen heeft, dan is de vraag dus of verhuur voor AirBnB of Short Stay in strijd is met die bestemming.

Uit de rechtspraak blijkt dat zeker bij regelmatige verhuur voor korte tijd dit in strijd is met de bestemming wonen. In verschillende uitspraken is bepaald dat het bij wonen gaat om ‘duurzaam verblijf’ en dat een korte verhuur daar niet bij past. Zie bijvoorbeeld deze uitspraak.

Voor een VvE is het aan te bevelen om het verbod op verhuur voor AirBnB of Short Stay expliciet op te nemen in de splitsingsakte of het huishoudelijk reglement (het laatste is in de praktijk makkelijker te realiseren dan wijziging van de splitsingsakte). Op die manier is er duidelijkheid voor alle appartementseigenaren. De VvE heeft vaak ook de mogelijkheid om boetes op te leggen bij overtreding van dit verbod, zodat er een extra pressiemiddel is om de ongewenste verhuur tegen te gaan. Ook die boetes moeten worden vastgelegd.

Het is echter niet altijd zo dat een verhuur op grond van AirBnB of short stay in strijd is met de bestemming wonen. Als bijvoorbeeld een appartementseigenaar eenmalig 3 maanden in het buitenland is en voor die periode één keer verhuurt, dan hoeft dat niet af te doen aan het duurzame gebruik als woning. Zo een dergelijke incidentele verhuur is dan niet in strijd met de bestemming wonen. Een voorbeeld daarvan in deze uitspraak.

Er moet dus altijd met de feiten en omstandigheden rekening gehouden worden of een verhuur voor short stay of AirBnB-doeleinden verboden is. Doorgaans zal dit verhuur in strijd zijn met de bestemming wonen, zodat de VvE dit gebruik kan verbieden en daar zelfs boetes aan kan verbinden. Als het gaat om een incidentele verhuur dan kan dat in gevallen anders liggen, dit is echter wel een uitzonderingssituatie.

Komt deze situatie u bekend voor of wilt u eens over de situatie in uw VvE overleggen? Neem dan gerust contact op.