Berichten

, , , ,

Erfpacht. Aanbod gemeente voldoende duidelijk?

Hypotheek3Een aanbod is voldoende bepaalbaar wanneer de vaststelling van de verbintenissen die partijen op zich nemen, naar van te voren vaststaande criteria kan geschieden. Die criteria kunnen een subjectief element inhouden omdat de nadere vaststelling aan een derde of aan een der partijen kan zijn opgedragen. Dit speelde onlangs in een zaak bij de Hoge Raad. Het ging om de volgende casus.

A is eigenaar en erfpachter van een appartement in Amsterdam. Op enig moment doet de gemeente A een aanbod voor de canon van het nieuwe erfpachttijdvak. A heeft daarbij de keuze tussen onder meer een vaste canon voor 10 jaar of een afkoopsom. Tevens vermeldt de aanbiedingsbrief het volgende:

“Voor u geldt een ‘ingroeiregeling’. Dit betekent dat u in de eerste twee jaar van het nieuwe tijdvak een korting op de canon krijgt. Bij elke betaalwijze geldt de ingroeiregeling. De kortingen waarop u recht heeft zijn niet verwerkt in de hierboven genoemde afkoopsom en canonbedragen. U treft deze kortingen aan op de nota’s die u te zijner tijd ontvangt”.

Verder vermeldt de toelichting bij de aanbiedingsbrief het volgende:

“Gemeentelijke berekening nieuwe grondwaarde en nieuwe canon.

De nieuwe grondwaarde is berekend door het aantal m² gebruiksoppervlakte te vermenigvuldigen met de prijs per m². Omdat het erfpachtrecht elk meer dan tien jaar oud is, krijgt u een korting van 40% op de prijs per m². De nieuwe canon is berekend door de grondwaarde te vermenigvuldigen met het huidige canonpercentage”.

A kiest aanvankelijk voor een vaste canon voor 10 jaar, maar wijzigt dit later in een afkoopsom. De gemeente gaat daarmee akkoord.

Vervolgens ontstaat een geschil tussen A en de gemeente over de vraag hoe de ingroeiregeling inwerkt op de door A gemaakte keuze voor betaling van een afkoopsom. A verkeerde namelijk in de veronderstelling dat behalve de ingroeikorting ook nog de 40% korting op de grondwaarde van de afkoopsom zou worden afgetrokken.

In de daarop volgende procedure stelt A zich primair op het standpunt dat er geen overeenkomst met de gemeente tot stand is gekomen omdat de aanbiedingsbrief van de gemeente niet duidelijk maakt op welke wijze de korting ingevolge de ingroeiregeling op de afkoopsom moet worden berekend. Het Hof Amsterdam geeft A daarin gelijk. Volgens het Hof is de hoogte van de aangeboden afkoopsom een van de essentialia van de te sluiten overeenkomst en nu de aanbiedingsbrief niet duidelijk maakt hoe deze moet worden berekend, is het aanbod wat betreft de afkoopsom onvoldoende bepaalbaar.

De Hoge Raad denkt daar anders over en vindt dat het Hof te strenge eisen stelt aan de bepaalbaarheid van de korting op de afkoopsom. Dat in de aanbiedingsbrief en de toelichting daarop niet is vermeld op welke wijze de korting ingevolge de ingroeiregeling op de afkoopsom moet worden berekend, sluit niet uit dat de aanbiedingsbrief en de toelichting ook voor de wederpartij voldoende aanknopingspunten kunnen bevatten, bijvoorbeeld door bij het bepalen van de korting op de afkoopsom aan te sluiten bij de omvang van de korting op de jaarlijks verschuldigde canonbedragen, aldus de Hoge Raad.

Bovendien heeft de gemeente er terecht op gewezen dat zij in de aanbiedingsbrief heeft vermeld dat de korting waarop de ingroeiregeling recht geeft, niet in de afkoopsom is verwerkt, maar pas zal worden verwerkt in de nota die de gemeente te zijner tijd zal sturen. Dat betekent, aldus de Hoge Raad, dat de gemeente de korting overeenkomstig de eisen van de redelijkheid en billijkheid dient te berekenen en conform het gemeentelijk besluit betreffende de ingroeiregeling.

Al met al een wat onbevredigende uitspraak, zeker nu de gemiddelde burger niet deskundig is op het gebied van het erfpachtrecht, het ingewikkelde materie is en het vaak om substantiële bedragen gaat. Dan mag van de overheid toch verwachten worden dat over de hoogte van de nieuwe canon geen enkel misverstand ontstaat.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Erfpachtrecht: is splitsing in appartementsrechten mogelijk?

 Voor erfpachters met een gezamenlijk erfpachtrecht is het goed om te weten dat splitsing van hun erfpachtrecht mogelijk is. Hierna een uitleg.

De titelvraag kwam onlangs aan de orde in een zaak bij de Rechtbank Amsterdam. Het ging daarbij om twee zussen die samen een erfpachtrecht bezitten dat recht geeft op het gebruik van een woonhuis. Dat is een tijd lang goed gegaan, maar op een gegeven moment zijn de spanningen behoorlijk opgelopen: zus A vordert dat zus B meewerkt aan de splitsing van het erfpachtrecht, waarbij aan A de tweede verdieping en de zolder wordt toegewezen en aan B de begane grond, de eerste verdieping en de tuin.

Als voordelen van de splitsing heeft A onder meer het volgende aangevoerd:

  • Het aantal gemeenschappelijke kosten zal worden teruggedrongen, omdat elke eigenaar verantwoordelijk wordt voor haar eigen kosten en belastingen;
  • Er zal een VvE moeten worden opgericht, waarvan het beheer desgewenst aan een administratiekantoor kan worden uitbesteed;
  • Vervreemding van een appartementsrecht is gemakkelijker dan vervreemding van een aandeel in de gemeenschap;
  • Splitsing vermeerdert de waarde van het woonhuis in zijn geheel.

B voert aan dat een splitsing de spanningen tussen partijen niet zal wegnemen.  Ook is een splitsing kostbaar, veroorzaakt het overlast voor de bewoners en is het onzeker of een splitsingsvergunning zal worden verkregen. Bovendien zullen partijen discussie krijgen over overbedeling, aldus B.

Het is vervolgens aan de Rechtbank om te beoordelen of de gevorderde splitsing toewijsbaar is. Daarbij stelt de Rechtbank voorop dat niemand kan worden gedwongen in een onverdeelde gemeenschap te blijven, enkele uitzonderingen daargelaten. Vervolgens komt het aan op een belangenafweging, oftewel op de vraag of aan het belang van A bij splitsing naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid meer gewicht toekomt dan aan het belang van B. De Rechtbank oordeelt ten gunste van A.

Volgens de Rechtbank zullen partijen weliswaar overlast van het splitsingsproces ondervinden, maar die is van tijdelijke aard. Dat weegt niet op tegen de voordelen – zoals minder kosten en minder gemeenschappelijke zaken -, die van blijvende aard zijn.  

De slotsom is dus dat B veroordeeld wordt tot medewerking aan de splitsing van het erfpachtrecht in appartementsrechten, waarbij A het uitsluitend gebruik van de tweede verdieping en de zolder krijgt en B het uitsluitend gebruik van de begane grond, eerste verdieping en de tuin.

Overigens dient bij splitsing van een erfpachtrecht wel bedacht te worden dat – los van de belangenafweging – ook de grondeigenaar en de hypotheekverlener met de splitsing akkoord zullen moeten gaan. In de uitspraak van de Rechtbank is dat onderbelicht gebleven.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Opzegging erfpacht

Stel dat een erfpachter zijn erfpachtvoorwaarden schendt. Levert dat dan voor de erfverpachter een ernstige tekortkoming op die opzegging van de erfpacht rechtvaardigt of zijn er nog andere omstandigheden die een rol kunnen spelen?

Deze vraag kwam onlangs aan de orde in een zaak bij de Rechtbank Rotterdam. Een erfpachter had zijn woning  in strijd met een verhuurverbod in de erfpachtvoorwaarden tijdelijk verhuurd. De erfverpachter was daar achter gekomen en ging tot opzegging van de erfpacht over. Aansluitend werd ontruiming van de woning gevorderd.

De Rechtbank was van oordeel dat het illegaal verhuren van een woning in beginsel een ernstige tekortkoming in de nakoming van de erfpachtvoorwaarden oplevert, die opzegging van de erfpacht  kan rechtvaardigen. Dat neemt niet weg dat de Rechtbank uiteindelijk moet beoordelen of de tekortkoming voldoende ernstig is om de erfpacht te beëindigen. Dat betekent dat omstandigheden die zich vóór maar ook na de opzegging hebben voorgedaan, worden meegewogen.

In deze zaak waren de volgende omstandigheden van belang:

  1. De tekortkoming was van korte duur. Kort na de opzegging is de erfpachter de woning weer zelf gaan bewonen, waardoor de verhuur van de woning nog geen twee maanden had geduurd;
  2. De tekortkoming was slechts in beperkte mate verwijtbaar, nu de erfpachter niet wist dat sprake was van een verhuurverbod;
  3. De verwachting is reëel dat de erfpachter de woning in de toekomst niet opnieuw zal verhuren, noch op een andere manier in strijd met de erfpachtvoorwaarden zal handelen;
  4. De erfverpachter had de erfpachter er niet van op de hoogte gesteld dat hij de illegale verhuur dermate ernstig vond dat dit in zijn visie opzegging van de erfpacht zou rechtvaardigen, laat staan dat hij de erfpachter enige tijd had geboden om de illegale verhuur te beëindigen.

Op grond van deze omstandigheden was de Rechtbank van oordeel dat de tekortkoming van de erfpachter niet dermate ernstig was, dat deze tot een beëindiging van de erfpacht kon leiden.

Daarbij loopt de Rechtbank in de pas met de jurisprudentie die er op het gebied van opzegging van erfpacht is. Hierbij wordt aan het volgende getoetst:

  1. is de verwachting dat de verplichting in de toekomst wel kan worden nagekomen;
  2. is er vrees voor herhaling;
  3. is de overtreding verwijtbaar;
  4. heeft de erfverpachter duidelijk gemaakt dat hij de overtreding ernstig vond;
  5. heeft hij gelegenheid gegeven tot ongedaan making.

Erfverpachters dienen er dus rekening mee te houden dat, ook al is sprake van een schending van de erfpachtvoorwaarden, dit niet meteen betekent dat deze tekortkoming voldoende ernstig is om de erfpacht te beëindigen. Een belangrijke tip voor de erfverpachter is in ieder geval dat hij bij schending van de erfpachtvoorwaarden aan de erfpachter duidelijk maakt dat hij de overtreding ernstig vindt en dat hij gelegenheid geeft om de overtreding ongedaan te maken.

Wel heeft de Rechtbank in deze zaak voor wat betreft één van de meegewogen omstandigheden nogal “meegedacht” met de erfpachter door te overwegen dat de illegale verhuur slechts in beperkte mate verwijtbaar was. De erfpachter stelde dat hij niet bij het verhuurverbod had stilgestaan en daarom ook niet van het verbod op de hoogte was. Dit terwijl het verhuurverbod uitdrukkelijk in de erfpachtvoorwaarden was opgenomen. In zoverre valt op de beoordeling van de verwijtbaarheid van de tekortkoming nog wel het nodige af te dingen.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)