Berichten

Gebrek in hypotheekakte. Is akte nietig?

Een gebrek in een hypotheekakte levert nietigheid van de akte op. Dit speelde onlangs in een zaak bij het Hof Arnhem-Leeuwarden. Het ging om de volgende casus.

In maart 2004 wordt op een onderpand een recht van hypotheek gevestigd. In de hypotheekakte is opgenomen dat de hypotheek wordt verleend tot zekerheid voor de betaling van al hetgeen de hypotheeknemer te vorderen heeft. Maar van wie de hypotheeknemer betaling te vorderen heeft, staat niet vermeld. Oftewel, de aanduiding van de debiteur ontbreekt.

Vervolgens wordt in juni 2009 op hetzelfde onderpand een tweede recht van hypotheek gevestigd, ditmaal tussen twee andere partijen. Niet lang daarna wordt de executoriale verkoop van het onderpand aangezegd en krijgen de eerste en de tweede hypotheeknemer discussie over wiens hypotheekrecht hoger in rang is.

De tweede hypotheeknemer voert aan dat een hypotheekakte op grond van de wet een aanduiding moet bevatten van de vordering waarvoor de hypotheek tot zekerheid strekt. Nu de aanduiding van de debiteur in de hypotheekakte van de eerste hypotheeknemer ontbreekt, is aan dit vereiste niet voldaan en is geen sprake van een rechtsgeldige hypotheekakte, aldus de tweede hypotheeknemer.

De eerste hypotheeknemer voert aan dat de notaris het gebrek in de hypotheekakte in oktober 2009 met een proces-verbaal van verbetering heeft hersteld – door aanduiding van de debiteur – waarmee (alsnog) sprake is van een rechtsgeldige vestiging van de hypotheek en de tweede hypotheeknemer zich niet op de nietigheid van de akte kan beroepen.

Het Hof stelt de tweede hypotheeknemer in het gelijk. De wet schrijft voor dat de vordering waarvoor de hypotheek tot zekerheid strekt voldoende bepaalbaar moet zijn. Of dat het geval is, hangt af van de in de hypotheekakte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling. Die moet worden afgeleid uit de in de akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de vordering waarvoor hypotheek wordt verleend. Nu de aanduiding van de debiteur ontbreekt, is niet aan de wettelijke voorschriften voldaan, aldus het Hof. Daarmee is de akte nietig.

Of het gebrek in de hypotheekakte door het proces-verbaal van verbetering is hersteld, laat het Hof in het midden, omdat herstel niet tot gevolg heeft dat een tussentijds gevestigd hypotheekrecht zijn rang verliest. Oftewel, rechten die in de tussentijd door derden zijn verkregen op het onderpand – in dit geval het recht van hypotheek van de tweede hypotheeknemer – moeten worden geëerbiedigd.

Op zich valt over de vraag of het gebrek door het proces-verbaal van verbetering is hersteld, nog wel het nodige op te merken. De Wet op het notarisambt bepaalt namelijk dat de mogelijkheid tot herstel beperkt is tot “kennelijke schrijffouten en kennelijke misslagen”. Het alsnog aanduiden van de debiteur in de akte, gaat verder dan dat. Daarmee krijgt de hypotheekakte een andere inhoud. Het lijkt er dus op dat de notaris in dit geval zijn boekje te buiten is gegaan.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

,

Het huurbeding in hypotheekaktes; hoe zit het ook alweer?

Wat is het huurbeding?

In de meeste hypotheekakten wordt doorgaans een zogenaamd huurbeding (o.g.v. art. 3:264 BW) opgenomen. De strekking van dit beding is dat de hypotheekgever (hierna: “de eigenaar”) het betreffende pand niet mag verhuren zonder toestemming van de hypotheekhouder (hierna: “de bank”). Als de eigenaar ondanks het huurbeding toch tot verhuur overgaat nadat de hypotheek is afgesloten, dan kan deze huur niet aan de bank worden tegengeworpen bij (executoriale) verkoop van het pand. Met andere woorden, de bank kan het pand in die situatie alsnog vrij van huur overdragen. Deze wettelijke regeling is bedoeld om de bank de mogelijkheid te geven een verhuur te voorkomen die een waardeverlagend effect heeft op het pand.

De vereisten voor het afspreken van een huurbeding

Een huurbeding moet schriftelijk worden opgenomen in de hypotheekakte. Een huurbeding kan een algeheel verbod inhouden voor de eigenaar om te verhuren zonder toestemming van de bank, maar kan ook soepeler zijn. Zo kan worden overeengekomen dat er slechts voor een bepaalde tijd mag worden verhuurd of alleen tegen een vooraf bepaalde prijs.

Belangrijk is dat het huurbeding niet geldt voor huurovereenkomsten die gesloten zijn vóór de vestiging van de hypotheek. Bij woonruimte geldt het huurbeding ook niet als de woning al verhuurd was voor vestiging van de hypotheek, zelfs als er aan een andere huurder werd verhuurd (art. 3:264 lid 4 BW). Bij een reeds verhuurde woning kan dus gedurende de looptijd van de hypotheek opnieuw worden verhuurd zonder dat die verhuur in strijd is met het huurbeding.

Hoe wordt een huurbeding ingeroepen?

Het huurbeding wordt met name ingeroepen als er een achterstand ontstaat in de hypotheekbetalingen en de bank tot executoriale verkoop van het pand wil overgaan. De bank roept dan de vernietiging in van de huurovereenkomst. In geval van woonruimte moet de vernietiging van de huurovereenkomst via de rechter plaatsvinden. De rechter zal o.m. toetsen of te verwachten is dat de opbrengst in verhuurde toestand voldoende zal zijn om daaruit de restschuld te voldoen (art. 3:264 lid 6). Als de woning in verhuurde toestand reeds genoeg opbrengt, zal de rechter gen toestemming geven voor de vernietiging van de huurovereenkomst.

Wat kan een eigenaar (of huurder) doen als de bank het huurbeding inroept?

In geval van woonruimte zal zoals hiervoor omschreven de vernietiging rechterlijk getoetst moeten worden. De eigenaar kan zich dan verweren door te stellen dat de bank ook in verhuurde staat voldoende opbrengst kan genereren voor voldoening van de hypotheekschuld.

Daarnaast, en dat geldt zowel voor woon- als bedrijfsruimte, kan de eigenaar een beroep doen op de zogenaamde misbruik van bevoegdheid. In dat geval stelt de eigenaar dat de bank geen of onvoldoende belang heeft bij het uitoefenen van het hypotheekbeding. Zo is een voorbeeld bekend uit de jurisprudentie waarbij de eigenaar zich garant stelde voor het verschil tussen opbrengst in verhuurde en overhuurde toestand. In dat geval meende de rechter dat er onvoldoende belang was om het huurbeding uit te oefenen.

Kortom, als een eigenaar zich wil verweren tegen het inroepen van een huurbeding, zal hij moeten aantonen dat een bank het huurbeding niet nodig heeft om toch voldoende opbrengsten te verkrijgen.

Ginio Beij

beij@m2advocaten.nl