Berichten

, , , , ,

Uitkijken voor de ouderdomsclausule

oud vervallen huis

Steeds vaker nemen verkopers van huizen een zogenaamde ‘ouderdomsclausule’ in het koopcontract op. Op deze manier voorkomt de verkoper dat hij aansprakelijk is voor verborgen gebreken van de woning die zijn ontstaan door ouderdom van de woning. Echter kan het ook zo zijn dat gebreken die een andere oorzaak hebben dan ouderdom voor rekening van de koper komen dankzij de ouderdomsclausule. Kopers dienen dan ook extra oplettend te zijn indien zij een koopovereenkomst met een ouderdomsclausule aangaan.

De ouderdomsclausule

In het geval van oudere huizen is het niet altijd eenvoudig om mogelijke gebreken (goedkoop) op te laten sporen. In plaats van grondig onderzoek, en indien nodig, reparaties te laten verrichten biedt een ouderdomsclausule dan ook uitkomst voor een verkoper als hij besluit om de woning te verkopen. Met een ouderdomsclausule wordt de aansprakelijkheid voor de verkoper beperkt in het geval er zich na de verkoop (verborgen) gebreken voordoen. Voor de duidelijkheid, het gaat hierbij alleen om gebreken die niet bij de verkoper bekend waren ten tijde van de verkoop. Indien een verkoper geen ouderdomsclausule opneemt in de koopovereenkomst dan is hij op grond van de wet verplicht een huis op te leveren die geschikt is voor normaal gebruik. Kortom indien zich dan na de verkoop ernstige gebreken voordoen in de vorm van bijvoorbeeld een rotte fundering of ernstige lekkages kan de verkoper zich geconfronteerd zien met een flinke schadeclaim.

Risico’s voor koper soms groter dan verwacht

Gelet op het voorgaande zijn de voordelen van een ouderdomsclausule voor de verkoper duidelijk, maar zijn de risico’s voor de koper daarmee altijd duidelijk? In de praktijk blijkt dit regelmatig niet het geval. Ja, de kopers zijn zich doorgaans bewust van het feit dat een ouder huis met meer gebreken komt en dat zij derhalve een groter risico lopen indien zij een koopovereenkomst met een ouderdomsclausule hebben getekend. Maar wat veel koper zich daarentegen niet bewust zijn is dat ook gebreken die niet direct een gevolg zijn van ouderdom voor hun rekening kunnen komen op basis van de ouderdomsclausule.

Het praktijkvoorbeeld

Als voorbeeld kijken we naar de volgende ouderdomsclausule uit een zaak bij het Hof Den Bosch (zie ook Rechtbank Noord-Holland):

Koper verklaart ermee bekend te zijn, dat het verkocht object meer dan 70 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit hiervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in de voor de funderingen, de vloeren, de leidingen, voor de elektriciteit, water en gas en riolering (….). Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in (….) de koopakte omschreven woongebruik. 

Naar het oordeel van de rechter bleek uit deze bovenstaande tekst niet expliciet dat deze alleen betrekking heeft op gebreken die een gevolg zijn van de ouderdom van de woning. Met andere woorden ook indien bijvoorbeeld de fundering aanmerkelijk minder oud is dan de woning zelf valt een gebrek daarvan alsnog onder de reikwijdte van deze ‘ouderdomsclausule’ en draait de koper dus zelf voor de kosten op. Het feit dat het een ‘ouderdomsclausule’ heet (waarvan de koper dus dacht dat het zich zou beperken tot alleen de oude onderdelen van het huis) maakt dit niet anders. De rechter achtte daarbij ook van belang dat partijen verder niet nader hebben onderhandeld over de clausule zodat in dit geval puur naar de tekst van de ouderdomsclausule is gekeken zoals hierboven vermeld.

Voorkomen is (concreter) onderhandelen

Kortom wat kan een koper doen om te voorkomen dat hij opdraait voor meer recente gebreken?  Het is in ieder geval belangrijk om als koper expliciet duidelijk te maken bij de onderhandelingen voor welke gebreken hij bereid is het risico te dragen. Het beste is dan ook om dat zo concreet mogelijk in de koopovereenkomst te vermelden om twijfel te voorkomen. Daarbij, maar dat is een meer algemeen advies, is het zeker in het geval van een oudere woning verstandig om een bouwkundige keuring uit te laten voeren om te voorkomen dat u voor vervelende verrassingen komt te staan. Komen die verrassingen er toch zorg dan in ieder geval dat de aansprakelijkheid duidelijk is geregeld in de koopovereenkomst.

Heeft u hulp nodig bij het opstellen van een ouderdomsclausule of wilt u er een laten beoordelen neemt u dan gerust contact op met M2 Advocaten.

 

Advocaat  Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

 

 

, , , , , ,

Mededeling makelaar. Opdrachtgever gebonden? Schending zorgplicht?

Deze vragen kwamen onlangs aan de orde in een zaak bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. De casus was als volgt.

Verkoper schakelt een makelaar in bij de verkoop van zijn woning. Naast de woning bevindt zich een pand met een tuin. In de tuin is het restant van een voormalige woning gelegen (hierna: “de ruїne”). Volgens koper zou de makelaar voorafgaand aan de koop hebben verzekerd dat er op de plaats van de ruїne niet gebouwd zou worden. Na de koop is gebleken dat de eigenaar van het buurperceel een bouwvergunning heeft verkregen voor een nieuw te bouwen woning op de plek van de ruїne. Koper stelt vervolgens verkoper en de makelaar aansprakelijk voor de door hem geleden schade.

Ten opzichte van de verkoper stelt koper zich op het standpunt dat hij gedwaald heeft bij het aangaan van de koopovereenkomst. Of anders gezegd: had koper een juiste voorstelling van zaken met betrekking tot de bouwplannen van de eigenaar van het buurperceel gehad, dan had hij de koop niet onder dezelfde voorwaarden gesloten (lees: dan had hij een lagere koopprijs betaald). Ten opzichte van de makelaar heeft koper zich op het standpunt gesteld dat de makelaar onrechtmatig gehandeld heeft door mede te delen dat op de plaats van de ruїne niet gebouwd zou worden, terwijl gebleken is dat dit wel het geval is.

Het Hof kijkt allereerst naar de vraag of verkoper gebonden is door de uitlatingen van de makelaar. Daarbij wijst het Hof erop dat een makelaar in beginsel optreedt als bode en niet als vertegenwoordiger of gevolmachtigde van de opdrachtgever. Voor het binden van de opdrachtgever zijn bijkomende feiten en omstandigheden noodzakelijk, zoals bijvoorbeeld mededelingen van de makelaar over de inhoud van de bemiddelingsovereenkomst en/of gedragingen van de opdrachtgever. Deze bijkomende feiten en omstandigheden zijn niet gesteld of gebleken, aldus het Hof. Dit betekent dat de mededeling van de makelaar omtrent de ruïne niet kan worden toegerekend aan verkoper. Daarmee is het beroep op dwaling ongegrond. De verkoper is dus niet aansprakelijk.

Vervolgens beoordeelt het Hof de vraag of de makelaar voldoende zorgvuldig heeft gehandeld. Daarbij stelt het Hof voorop dat, ervan uitgaande dat de makelaar de bewuste mededeling omtrent de ruїne heeft gedaan, deze mededeling niet ziet op een relevante eigenschap van de onroerende zaak zelf, maar op een aspect in de omgeving daarvan. In dat geval mag van een potentiёle koper iets meer oplettendheid worden verwacht dan bij een mededeling van de makelaar over de onroerende zaak zelf, aldus het Hof.

Het standpunt van koper dat de mededeling van de makelaar moet worden opgevat als een garantie voor de toekomst, deelt het Hof niet. Daarbij overweegt het Hof dat het een feit van algemene bekendheid is dat bestemmingsplannen kunnen wijzigen en dat eigenaren van aangrenzende percelen wijziging in hun percelen kunnen aanbrengen. Ook laat het Hof meewegen dat koper niet op de enkele mededeling van de makelaar heeft vertrouwd, maar ook zelf voorafgaand aan de koop onderzoek heeft gedaan naar de vraag of sprake was van bouwplannen met betrekking tot de ruїne en daartoe navraag bij de gemeente heeft gedaan.

Voor wat betreft de juistheid van de mededeling van de makelaar overweegt het Hof dat ten tijde van de mededeling sprake was van een bestemmingsplan op grond waarvan op de plek van de ruїne enkel een bijgebouw mocht worden gerealiseerd. Pas later (lees: na de koop) is vrijstelling van het bestemmingsplan verleend voor het bouwen van een woning op de plek van de ruїne. Dat betekent dat de mededeling van de makelaar in overeenstemming was met het bestemmingsplan. Bovendien heeft de makelaar voorafgaand aan de koop navraag bij de gemeente gedaan, waarop de gemeente te kennen heeft gegeven dat er geen bouwplannen met betrekking tot de tuin van het buurperceel waren. Kortom: de mededeling van de makelaar was juist. Ook de makelaar is dus niet aansprakelijk.

Uit de uitspraak volgt dat een makelaar niet snel als gevolmachtigde van zijn opdrachtgever wordt gezien. Daarnaast volgt uit de uitspraak dat een makelaar niet alleen ten opzichte van zijn opdrachtgever, maar ook ten opzichte van derden een zorgplicht heeft en dat de vraag of deze zorgplicht geschonden is, wordt beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

,

Fout in splitsingsakte. Latere eigenaren beschermd?

splitsingsreglement paars (1)Aan latere eigenaren komt als derden te goeder trouw bescherming toe. Zij kunnen deze bescherming inroepen tegen degene die de fout behoorde te kennen, maar niet heeft zorggedragen voor overeenstemming van de registers met de werkelijkheid (lees: inschrijving van een akte met de juiste inhoud). Dit speelde onlangs in een zaak bij de Hoge Raad. Het ging om de volgende casus.

Op de splitsing van een appartementencomplex, bestaande uit woningen en winkels, was het modelreglement van 1973 van toepassing verklaard. Als uitzondering daarop was in de splitsingsakte bepaald dat de kosten voor de gemeenschappelijke ruimten van het woongedeelte alleen voor rekening van de eigenaren van de woningen kwamen.

Na een wijziging van de splitsingsakte in 1994 is deze uitzonderingsbepaling (per abuis) niet meer opgenomen. Wel zijn de kosten voor de gemeenschappelijke ruimten van het woongedeelte in de jaren daarna telkens ten laste van de eigenaren van de woningen gebracht. In 2009 ontdekte de nieuwe VvE-beheerder dat dit niet overeenstemde met de gewijzigde splitsingsakte van 1994.

Vervolgens is een geschil ontstaan tussen de eigenaar van de winkels en de eigenaren van de woningen – waarvan het overgrote deel na wijziging van de splitsingsakte eigenaar is geworden –  over de vraag of de eigenaren mochten vertrouwen op de juistheid van de splitsingsakte van 1994 en over de vraag of de eigenaar van de winkels alsnog zou moeten meebetalen aan de kosten voor de gemeenschappelijke ruimten van het woongedeelte.

De wet bepaalt dat derden te goeder trouw bescherming genieten tegen onjuist ingeschreven feiten. Deze bescherming kan worden ingeroepen tegen degene die redelijkerwijs voor overeenstemming van de registers met de werkelijkheid had kunnen zorgdragen. Volgens de Hoge Raad betekent dit dat de bescherming ook kan worden ingeroepen tegen degene die de onjuistheid van het door hemzelf ingeschreven feit (niet kende, maar) behoorde te kennen, maar niet heeft zorggedragen voor overeenstemming van de registers met de werkelijkheid.

In dit geval was de splitsingsakte op initiatief van de winkel-eigenaar gewijzigd, waarbij de winkel-eigenaar was voorzien van notarieel en rechtskundig advies. Onder deze omstandigheden had de winkel-eigenaar er indertijd redelijkerwijs voor kunnen zorgen dat een akte met de juiste inhoud werd ingeschreven, aldus de Hoge Raad. Dat is niet gebeurd.

Daar komt bij dat de latere eigenaren geen enkele reden hadden om te twijfelen aan de rechtsgeldigheid van de akte uit 1994. Zij mochten vertrouwen op de juistheid van die akte. Dat na 1994 nog jarenlang de “oude” kostensystematiek is gevolgd, maakt dat niet anders, aldus de Hoge Raad.

De slotsom is dus dat de woning-eigenaren worden beschermd tegen de fout in de splitsingsakte. Of de winkel-eigenaar ook daadwerkelijk moet meebetalen aan de kosten voor de gemeenschappelijke ruimten van het woongedeelte blijft nog even in het midden. De winkel-eigenaar had in dat verband namelijk een beroep op rechtsverwerking gedaan – waaraan het Gerechtshof voorbij was gegaan – en dat zal alsnog moeten worden onderzocht.

Voor appartementseigenaren is het in ieder geval goed om te weten dat zij als derden te goeder trouw tegen onjuistheden in de splitsingsakte worden beschermd en dat zij mogen vertrouwen op de juistheid van de akte.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Aanwijzing nader te noemen meester: wat zijn de eisen?

De naam van de meester dient tijdig en zonder voorbehoud te worden genoemd. Dit speelde onlangs in een zaak bij de Hoge Raad. Het ging om de volgende casus.

A sluit een koopovereenkomst met B met betrekking tot een onroerende zaak, waarbij B optreedt “voor zich of nader te noemen meester”. Dit gebeurt wel vaker bij de koop van onroerende zaken. Op de dag van de levering noemt B in de concept leveringsakte de naam van de meester, te weten C. De levering vindt vervolgens aan C plaats. Na verloop van tijd start A een procedure bij de Rechtbank Amsterdam waarin hij aanspraak maakt op boetes vanwege schending van contractuele verplichtingen. Daarbij is de vordering van A primair gericht tegen B en subsidiair tegen C.

Vervolgens rijst de vraag of B de naam van C tijdig en zonder voorbehoud heeft genoemd. Zo niet dan moet B geacht worden de koopovereenkomst voor zichzelf te zijn aangegaan.

Het Gerechtshof Amsterdam is van oordeel dat voor het zonder voorbehoud noemen van de meester een in voldoende duidelijke bewoordingen gedane mededeling is vereist. De enkele vermelding van de naam van de meester in de concept leveringsakte is daarvoor onvoldoende, aldus het Hof. De Hoge Raad laat dit in stand.

Daarnaast overweegt het Hof dat niet is gebleken dat de rol van C van meet af aan zo duidelijk was voor A dat A zich niet in redelijkheid op het ontbreken van de aanwijzing van de meester zou kunnen beroepen. Ook speelt volgens het Hof mee dat A maar zeer kort de tijd had om de concept leveringsakte te bestuderen, gelet op het belang van A om tijdig te weten jegens wie hij is gebonden en van wie hij nakoming kan vorderen. Ook deze overwegingen worden door de Hoge Raad in stand gelaten.

Uit de uitspraak blijkt dat het voor kopers van onroerende zaken die kopen “voor zich of nader te noemen meester” van belang is om tijdig duidelijkheid te verschaffen over de naam van de uiteindelijke koper, bijvoorbeeld door de verkoper in een begeleidende brief te wijzen op (de wijziging in) de identiteit van de koper. Daarbij is het aan te raden om over de aanwijzing van de meester goede afspraken in de koopovereenkomst te maken. De wet bepaalt namelijk dat aanwijzing “binnen redelijke termijn” dient plaats te vinden en dat is voer voor discussie.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

, , ,

7 tips bij schimmel, vochtproblemen, houtrot of andere gebreken aan uw pand

SchimmelpaleisIn onze praktijk komen wij het regelmatig tegen. U hebt een woning of bedrijfspand gekocht en na verloop van tijd ontdekt u schimmel, vochtproblemen, houtrot en/of andere gebreken. De herstelkosten hiervan kunnen snel oplopen. Dit is erg vervelend natuurlijk, maar de problemen worden alleen maar groter als u het niet op de juiste manier aanpakt. Daarom hier 7 tips voor het geval dat deze problemen ontstaan.

1.       Licht de verkoper schriftelijk in over de gebreken

Het is belangrijk om de verkoper na ontdekking van de gebreken zo snel mogelijk in te lichten. Het kan zijn dat de gebreken al zijn ontstaan voor de koop en dat de verkoper aansprakelijk is voor de herstelkosten. Op grond van de wet moet een koper binnen bekwame tijd na ontdekking van het gebrek de verkoper hiervan op de hoogte stellen, anders vervallen alle rechten die u als koper heeft. Als u de verkoper dus niet snel inlicht over de problemen, vervalt dan ook het recht op vergoeding van de herstelkosten en verdere schadevergoeding. Het is daarom goed om dit schriftelijk te doen, zodat duidelijk is dat u de verkoper tijdig heeft ingelicht.

2.       Geef de verkoper gelegenheid om de gebreken te inspecteren en te herstellen

Op grond van de wet moet de verkoper een redelijke termijn krijgen om de gebreken te herstellen. Gebeurt dit niet dan vervalt mogelijk het recht op schadevergoeding. Het is dus goed om de verkoper gelegenheid te bieden om de gebreken zelf te bekijken en om een voorstel voor een oplossing te bieden.

Dit is ook voor het bewijs van de gebreken van belang. Als alle gebreken namelijk zijn hersteld voordat de verkoper de kans heeft gehad om te inspecteren, kunnen deze gebreken makkelijker ontkend worden. Ook kan de verkoper dan het standpunt innemen dat het herstel niet op meest kostenefficiënte wijze is gebeurd.

3.       Bespreek de situatie met de Vereniging van Eigenaren

Als het gaat om een appartementsrecht dan kan het zijn dat de gebreken door de VvE moeten worden opgelost. Als bijvoorbeeld schimmel de fundering of de constructie van het gebouw heeft aangetast dan betreft dat meestal gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw waarvoor de VvE als geheel verantwoordelijk is. Het is dan ook belangrijk om met de VvE af te stemmen hoe deze problemen aan te pakken.

4.       Doe een melding bij de verzekeraar

Het kan zijn dat het herstel van de gebreken gedekt zijn via de (opstal)verzekeraar. Het is daarom goed om zo snel mogelijk een melding te doen bij de verzekeraar, ook om te voorkomen dat dekking vervalt omdat er handelingen zijn verricht zonder instemming van de verzekeraar. In de gevallen die wij tegenkomen kan (of wil) de verzekeraar vaak geen dekking verlenen, maar het is een kleine moeite om dat in ieder geval even uit te zoeken. Wie weet scheelt het kosten.

5.       Laat eerst de oorzaken vaststellen voor met herstel te beginnen

Het lijkt het meest logisch om meteen een aannemer in te schakelen om te beginnen met herstel. Toch is het goed om eerst een bouwkundig adviseur te vragen om de oorzaken vast te stellen en daarvan een rapport op te maken.

Om te beginnen is belangrijk om zeker te weten wat de juiste aanpak is. Als bijvoorbeeld een vochtige kruipruimte de oorzaak is van de vochtproblemen, dan heeft het geen zin om alleen de muren te injecteren tegen optrekkend vocht. Als er dan niets aan de ventilatie in de kruipruimte wordt gedaan zal het vochtprobleem terugkeren.

Verder is zo een rapport van belang om de herstelkosten te verhalen. Een goed overzichtelijk rapport met foto’s, omschrijving van oorzaken en geadviseerd herstel is een goede onderbouwing van een vordering tot vergoeding van de herstelkosten. Dat werkt beter dan alleen een factuur met de verrichte werkzaamheden, waarbij niet altijd duidelijk is wat er is gebeurd en waarom.

6.       Onderschat de situatie niet en handel snel

Problemen als schimmel en houtrot kunnen zich snel verspreiden en kunnen tot gevaren leiden als de constructie wordt aangetast. Houten constructiebalken kunnen bijvoorbeeld knappen wat kan leiden tot verzakte vloeren. Hoe verder de schimmel en houtrot zich verspreiden, hoe ingrijpender het ook wordt om dit te herstellen. Soms kan het er toe leiden dat bijvoorbeeld de hele vloer vervangen dient te worden en dan ook keukens of badkamers tijdelijk verwijderd en opnieuw geplaatst moeten worden. Het is dus zaak om snel te handelen als dit soort problemen zich aandienen.

7.       Neem contact op met M2 Advocaten

Zoals u kunt lezen hebben wij geregeld met deze problematiek te maken. Neem gerust contact op om uw situatie vrijblijvend te bespreken. Aan een eerste intakegesprek zijn geen kosten verbonden. Wij zullen dan samen met u bekijken hoe wij u het beste kunnen helpen om tot een goede aanpak van de problemen te komen.

,

Geslaagd beroep op dwaling: aanspraak op schadevergoeding?

Bij een geslaagd beroep op dwaling is een afzonderlijke rechtsgrond vereist om aanspraak te kunnen maken op schadevergoeding. Dit speelde onlangs in een zaak bij de Hoge Raad. Het ging om de volgende casus.

In 2007 is een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot een bedrijfspand dat ten tijde van de verkoop verhuurd was aan zes verschillende huurders. In de koopovereenkomst is onder meer de garantie opgenomen dat er geen achterstanden in de huurbetalingen zijn. Na de koop en levering blijkt dat wel het geval te zijn.

Koper start vervolgens een procedure waarbij hij primair vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling vordert en subsidiair ontbinding wegens wanprestatie. In hoger beroep voegt koper daar een vordering tot schadevergoeding aan toe.

Het Gerechtshof Arnhem wijst de vordering tot vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling toe. Daarnaast is het Hof van oordeel dat ook de vordering tot schadevergoeding toewijsbaar is nu de mogelijkheid dat koper door een verkeerde voorstelling van zaken schade heeft geleden, voldoende aannemelijk is, aldus het Hof. Dit oordeel houdt bij de Hoge Raad geen stand.

De Hoge Raad overweegt dat vernietiging van de koopovereenkomst ook de garanties treft, die in de koopovereenkomst zijn opgenomen. Na vernietiging van de koopovereenkomst is er dus geen sprake meer van een tekortkoming van de verkoper in de nakoming van de garanties. Wil bij een geslaagd beroep op dwaling aanspraak kunnen worden gemaakt op schadevergoeding dan dient daarvoor een specifieke rechtsgrond aanwezig te zijn, aldus de Hoge Raad.

Dit houdt in dat de koper die naast vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling tevens een beroep wil kunnen doen op schadevergoeding, zijn vordering tot vernietiging zal moeten combineren met bijvoorbeeld een vordering uit hoofde van onrechtmatige daad of ongerechtvaardigde verrijking. Of dat kansrijk is, zal afhangen van de omstandigheden van het geval.

Overigens doet de koper die niet alleen de koopovereenkomst wil aantasten maar ook schadevergoeding wenst, er goed aan om primair voor ontbinding wegens wanprestatie te gaan. Een tekortkoming in de nakoming leidt immers tot een verplichting tot vergoeding van schade.

Wel is het zo dat de bevoegdheid tot ontbinding in koopovereenkomsten vaak wordt uitgesloten. Dat zal vermoedelijk de reden zijn geweest dat de koper zich in deze zaak primair op vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling heeft beroepen. Uit de uitspraak van de Hoge Raad blijkt de stap naar schadevergoeding in dat geval een stuk lastiger is.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

,

Is een makelaar aansprakelijk voor vermelden onjuist woonoppervlak?

Stel, u heeft interesse in een woning en de verkopend makelaar vertelt u dat de woonoppervlakte 60 m2 is. Verguld met deze oppervlakte koopt u de woning. Tegen de tijd dat u de woning weer wilt verkopen is het plezier aanzienlijk minder. Bij een meting blijkt dat de daadwerkelijke oppervlakte slechts 51 m2 is. Kunt u de verkopend makelaar hierop aanspreken?

Deze vraag kwam aan bod in de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 11 september 2013. In die kwestie stond er in de verkoopinformatie van de makelaar dat de oppervlakte van de woning 60 m2 was. De koop werd gesloten voor € 110.000,-. Toen de koper de woning wilde verkopen bleek de oppervlakte slechts 51 m2 te zijn. Hij stelde de verkopend makelaar hiervoor aansprakelijk.

De eerste vraag is of de verkopend makelaar wel aansprakelijk kan zijn jegens de koper. De makelaar heeft daar immers geen contract mee. Volgens vaste rechtspraak kan een verkopend makelaar afhankelijk van de omstandigheden ook jegens derden aansprakelijk zijn. Een verkopend makelaar dient ook tegenover een koper, ook al is die niet zijn klant, zorgvuldig te zijn in de informatieverstrekking.

In dit geval betrof het een NVM-makelaar. De NVM heeft sinds 2010 een meetinstructie uitgevaardigd die inhoudt dat iedere makelaar volgens dezelfde norm (NEN 2580) moet meten. Dit om uniformiteit te krijgen in de genoemde oppervlaktes en discussies daarover te voorkomen.

Deze makelaar had zich niet gehouden aan deze meetinstructie. De rechter meende dat de koper erop had mogen vertrouwen dat de genoemde oppervlakte was berekend volgens de meetinstructie. De makelaar werd dus aansprakelijk gehouden voor de schade. De rechter berekende de schade door de vierkante meterprijs ten tijde van de aankoop evenredig in mindering te brengen op de aankoopprijs en stelde de schade vast op € 12.000,-. Een fors bedrag dus gezien de aankoopprijs van € 110.000,-.

Voor NVM-Makelaars is het dus van belang om de vermelde oppervlaktes in de verkoopinformatie te berekenen volgens de meetinstructie.

Koop: zwijgen is goud, spreken is zilver. Of toch niet?

De mededelingsplicht van de verkoper. Een leuk voorbeeld van de reikwijdte daarvan.

In een zaak bij het Gerechtshof Den Bosch speelde het volgende. Een vastgoedonderneming biedt verschillende kavels te koop aan. In de advertentie is vermeld dat de kavels aan de rand van een nieuwbouw villawijk liggen, waaraan de volgende zin is toegevoegd:

“verwacht wordt dat de kavels tzt eveneens bebouwd mogen worden”.

Er melden zich geïnteresseerde kopers die na bezichtiging tot koop van de kavels overgaan. Na levering van de kavels – in de akte van levering worden de kavels aangeduid als bosgrond – blijkt dat er strenge natuurbeschermingsbepalingen van toepassing zijn waardoor de kans dat de kavels in de toekomst bebouwd mogen worden, zeer gering is.

Kopers starten vervolgens een procedure tegen de vastgoedonderneming, stellende dat de vastgoedonderneming onrechtmatig gehandeld heeft door willens en wetens voor hen relevante informatie achter te houden. De vastgoedonderneming verweert zich door te stellen dat er ten aanzien van de natuurbeschermingsbepalingen geen informatieplicht op haar rustte.

Het Gerechtshof Den Bosch is van oordeel dat op de vastgoedonderneming de verplichting rustte al die informatie aan geïnteresseerde kopers te verstrekken die van belang was of kon zijn om de kansen en risico’s zorgvuldig te kunnen inschatten. Daaraan is niet voldaan, aldus het Hof.

Het gaat erom dat de vastgoedonderneming de kopers niet in de gelegenheid heeft gesteld om de kans op de mogelijkheid van bebouwing in de toekomst op de juiste wijze te beoordelen. Daarbij is niet bepalend of de vastgoedonderneming op de hoogte was van de natuurbeschermingsbepalingen of niet. Indien de vastgoedonderneming dat niet was, dan komt dat voor haar rekening. Overigens vindt het Hof het aannemelijk dat de vastgoedonderneming zich als professionele partij zal hebben laten informeren over de mogelijkheden tot bebouwing van de kavels, alleen al om zich een beeld te kunnen vormen van de waarde van de kavels.

Voorts had het de vastgoedonderneming als professionele partij duidelijk moeten zijn dat geïnteresseerde kopers door de advertentie ervan uit gingen dat de mogelijkheid tot bebouwing reëel was en dat juist dat aspect geschikt was om de interesse van het koperspubliek te wekken. Een bosperceel zonder uitzicht op de mogelijkheid tot bebouwing, heeft immers een beduidend lagere waarde dan een bosperceel met een reële kans op bebouwing, aldus het Hof.

De slotsom was dat het Hof vaststelde dat de vastgoedonderneming onrechtmatig jegens kopers gehandeld heeft en aansprakelijk is voor de daardoor geleden schade.

Deze uitspraak toont maar weer eens aan dat het voor verkopers van groot belang is om goed onderzoek te doen naar de planologische mogelijkheden van een perceel alvorens zij tot verkoop overgaan, zeker als de koper het voor een ander doel wil gaan gebruiken dan verkoper heeft gedaan (zie ook mijn eerdere blog). Doen zij dat niet, of onthouden zij kopers van relevantie informatie, dan komt dat voor eigen rekening en risico en dat kost geld.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

,

Perceel gekocht, maar ik krijg geen bestemmingswijziging. Wat nu?

Deze vraag kwam onlangs aan de orde in een zaak bij de Voorzieningenrechter van de Rechtbank Den Haag. De casus was als volgt. Verkoper heeft een perceel tuinland aan koper verkocht. Daarop rust de bestemming “glastuinbouw”. In de koopovereenkomst is de volgende bepaling opgenomen:

“Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het navolgende, ontbonden (kunnen) worden in elk van de volgende gevallen:

a.      a. Als koper niet voor 14 januari 2013 aanstaande van gemeentewege een bestemmingswijziging heeft verkregen om een woonhuis van minimaal 2.000 m3 te mogen bouwen danwel aan hem een schriftelijke toezegging daartoe is gedaan. Indien er uitzicht is op het verkrijgen van de bestemmingswijziging na deze datum en er geen signalen zijn dat geen bestemmingswijziging zal worden verkregen zal koper eveneens het object afnemen. Koper zal ter verkrijging van de bestemmingswijziging al het hem mogelijke verrichten;

b.      b. (….)”

Koper doet op 10 januari 2013 een beroep op de ontbindende voorwaarde. Verkoper vordert vervolgens in kort geding een veroordeling van koper tot medewerking aan de levering van het perceel tuinland.

De Voorzieningenrechter stelt vast dat koper voor 14 januari 2013 van gemeentewege geen bestemmingswijziging heeft verkregen om een woonhuis te bouwen van minimaal 2.000 m3 en dat de gemeente geen schriftelijke toezegging daartoe heeft gedaan.

Vervolgens komt de vraag aan de orde of er uitzicht is op het verkrijgen van de bestemmingswijziging. Koper en verkoper verschillen van mening over de vraag wanneer sprake is van uitzicht op het verkrijgen van de bestemmingswijziging. Koper is van mening, onder verwijzing naar een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, dat vereist is dat de planologische wijziging (lees: bestemmingswijziging) in procedure moet zijn gebracht, oftewel dat de bestemmingswijziging moet zijn opgestart. Nu dat niet het geval is, is geen sprake van uitzicht op het verkrijgen van de bestemmingswijziging, aldus koper.

Verkoper daarentegen is van mening dat koper een te beperkte uitleg hanteert en dat, nu de goedkeuring van Provinciale Staten elk moment kan worden verkregen en de bestemmingswijziging zelfs nog – als alles meezit – kan worden meegenomen in het voorontwerp van het nieuwe bestemmingsplan, wel degelijk sprake is van uitzicht  op het verkrijgen van de bestemmingswijziging.

Voor wat betreft de uitleg van de bepaling “indien er uitzicht is op” stelt de Voorzieningenrechter voorop dat het niet gaat om alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepaling, maar dat het ook aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij in dat verband redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de zogenaamde Haviltex-norm).

De Voorzieningenrechter volgt voorts het standpunt van koper en is van oordeel dat op 14 januari 2013 een juridische basis ontbreekt om een ontwerpbestemmingsplan in procedure te brengen tot wijziging van de bestemming “glastuinbouw”. Weliswaar is een verzoek gedaan om de Provinciale Structuurvisie te wijzigen, maar daarover is nog geen besluit genomen. Daarnaast is het voorontwerp bestemmingsplan de fase van inspraak ingegaan, maar eerst dient de Provinciale Structuurvisie te worden gewijzigd, vervolgens het bestemmingsplan en dan moet er nog een wijzigingsbesluit van B&W volgen, aldus de Voorzieningenrechter. Daarmee is geen sprake van uitzicht op het verkrijgen van de bestemmingswijziging en de vordering van verkoper tot medewerking aan de levering wordt dan ook afgewezen.

Voor verkopers is het dus van belang om goed na te denken over de vraag wanneer wel en niet sprake is van uitzicht op het verkrijgen van een bestemmingswijziging en dat goed in de koopovereenkomst te omschrijven. Doen zij dat niet dan zou dat wel eens nadelig kunnen werken.  

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Huis gekocht en verslaafden als buurman. Wat nu?

Deze vraag kwam onlangs aan de orde in een zaak bij het Gerechtshof Arnhem. De casus was als volgt. Voorafgaand aan de koop van een woning heeft verkoper een informatiestaat ingevuld. Daarin is onder meer de vraag opgenomen of er bijzonderheden zijn ten aanzien van de buren of de woonomgeving. Het antwoord daarop was duidelijk: nee. Na de levering ontdekt koper dat er in zijn buurt appartementen aan verslaafden zullen worden verhuurd. Koper stelt vervolgens dat hij de koopovereenkomst niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden, zou zijn aangegaan als hij dit geweten had en vordert opheffing van het nadeel dat hij bij instandhouding van de koop lijdt. Koper beroept zich dus op dwaling.

Het Hof is van oordeel dat het beroep op dwaling slaagt. Volgens het Hof is het aannemelijk dat de woning niet onder dezelfde voorwaarden zou zijn gekocht als koper geweten had dat er verslaafden in zijn buurt zouden worden gehuisvest. Daar komt bij dat verkoper van de komst van de verslaafden wist, maar dat niet heeft medegedeeld. Daarmee gaat de stelling van verkoper dat de dwaling voor rekening van de koper komt, niet op, aldus het Hof.

Vervolgens doet zich de vraag voor welke consequenties aan het geslaagde beroep op dwaling moeten worden verbonden.

Uit de wet volgt dat een overeenkomst die onder invloed van dwaling tot stand is gekomen, vernietigbaar is. De koper kan de koopovereenkomst dus vernietigen. Het gevolg is dat de koop en levering moeten worden teruggedraaid. Dat is niet altijd gewenst, zeker niet als koper de woning graag wil houden. In zo’n geval kan de koper ervoor kiezen om de koopovereenkomst niet te vernietigen, maar door de rechter te laten wijzigen. Het nadeel dat koper bij instandhouding van de koopovereenkomst lijdt, wordt dan opgeheven. In deze zaak heeft koper voor dat laatste gekozen.  

Het gevolg van deze keuze is dat de rechter moet beoordelen welk nadeel de koper door het sluiten van de koopovereenkomst onder invloed van dwaling heeft geleden.

In deze zaak had de Rechtbank in eerste aanleg het nadeel naar redelijkheid en billijkheid geschat op Eur. 10.000,00, maar uit de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem volgt dat het daadwerkelijke nadeel moet worden begroot en dat niet kan worden volstaan met een schatting naar redelijkheid en billijkheid. Het gaat ook niet om een begroting van de schade, maar om opheffing van nadeel. 

Volgens het Hof is een vermindering van de koopprijs mogelijk, waarbij gekeken moet worden naar wat een redelijk handelend koper destijds bereid zou zijn geweest voor de woning te betalen:

a.       in de situatie dat niet bekend was dat in het nabijgelegen appartementencomplex verslaafden zouden worden gehuisvest;

b.      in de situatie dat bekend was dat in het nabijgelegen appartementencomplex verslaafden zouden worden gehuisvest.

Om dat te bepalen moet volgens het Hof een deskundige worden benoemd. Komt deze deskundige tot een waarde die lager ligt dan de destijds door koper betaalde koopsom, dan is sprake van nadeel dat voor opheffing in aanmerking komt.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)