Berichten

, , , , ,

Servicekosten woonruimte: Kan de VVE-bijdrage worden doorbelast aan de huurder?

servicekosten

Regelmatig komt het voor dat een verhuurder de VVE-bijdrage doorbelast aan zijn huurder als onderdeel van de servicekosten, maar is dit eigenlijk wel toegestaan? Zo werd in een recente uitspraak van de Amsterdamse kantonrechter bijvoorbeeld bepaald dat een verhuurder ten onrechte de VVE-bijdrage van 200  euro per maand als servicekosten bij haar huurder in rekening had gebracht. Dit had tot gevolg dat de verhuurder maar liefst €5500 aan onverschuldigde VVE-bijdragen aan de huurder terug moest betalen. Toch is hiermee niet gezegd dat een VVE-bijdrage nooit kan worden doorbelast aan een huurder. Wanneer kan de VVE-bijdrage wel worden doorbelast aan de huurder en wanneer niet?

Niet een-op-een doorberekenen VVE-kosten

In de bovenstaande casus had de verhuurder in de huurovereenkomst opgenomen dat de huurder een maandelijkse vergoeding verschuldigd was ten aanzien van de ‘servicekosten VVE’. De rechter was echter van oordeel dat VVE-kosten niet zonder meer een-op-een aan een huurder kunnen worden doorberekend. VVE-kosten mogen slechts aan een huurder worden doorberekend voor zover deze direct zijn gerelateerd  aan het gebruik van de woning.

Een verhuurder doet er dan ook beter aan deze VVE-kosten nader te specificeren om duidelijk te maken dat het wel degelijk om gebruikskosten gaat. Men kan niet volstaan met louter een kostenpost ‘servicekosten VVE’, nu servicekosten voor de VVE normaliter niet geheel uit gebruikskosten zullen bestaan. Overigens dient aangetekend te worden dat in deze rechtszaak de verhuurder ook naderhand niet kon aantonen dat het om gebruikskosten ging.

In sommige gevallen zal het voor een verhuurder zelf ook niet direct duidelijk zijn uit welke specifieke bedragen de maandelijkse afdracht aan de VVE bestaat. In dat  geval zal men bij de VVE een nadere kostenspecificatie moeten opvragen om te kunnen achterhalen welke onderdelen daarvan men kan doorberekenen aan de huurder. En de huurder heeft dus ook recht op een dergelijke kostenspecificatie.

 

Welke kosten binnen de VVE-bijdrage kan een verhuurder doorberekenen?

Voorbeelden van kosten die men aan de huurder kan doorberekenen zijn:

  • Stookkosten
  • Glasbewassing van ramen waar de bewoner zelf niet zonder risico bij kan
  • Elektraverbruik van gemeenschappelijke ruimten
  • Schoonmaakkosten van gemeenschappelijke ruimten
  • Vegen van schoorstenen en afvoerkanalen

Welke kosten binnen de VVE-bijdrage kan een verhuurder niet doorberekenen?

Voorbeelden van kosten die men niet aan de huurder kan doorberekenen zijn:

  • Benodigde onderhoudskosten voor het complex (Men kan hier bijvoorbeeld denken aan onderhoud aan de lift en/of aanwezige verlichtingsinstallaties)
  • Reparaties aan het complex

 

Hoe deze kosten door te belasten aan de huurder?

In het geval een verhuurder bepaalde VVE-kosten aan de huurder wil doorbelasten dient men deze kosten ten eerste te benoemen en overeen te komen in de huurovereenkomst. Vervolgens is de verhuurder wettelijk verplicht de huurder jaarlijks een gespecificeerd(!) overzicht van deze servicekosten te verstrekken (artikel 7:259 lid 2). De huurder mag  van de verhuurder verlangen dat de kosten worden onderbouwd met overzichten van rekeningen. Het is een verhuurder niet toegestaan om winst te maken op doorbelaste kosten. Een verhuurder mag dus niet meer in rekening brengen voor gebruikskosten dan dat het in werkelijkheid gekost heeft.

Het verstrekken van het jaarlijkse servicekostenoverzicht dient uiterlijk te gebeuren binnen zes maanden na het verstrijken van het kalenderjaar. Kortom vóór 1 juli dient de verhuurder de huurder een overzicht te hebben verstrekt met de kosten van het voorgaande kalenderjaar. Daarnaast is het verstrekken van een servicekostenoverzicht noodzakelijk indien een verhuurder het voorschotbedrag wil verhogen (artikel 7:261).

Kortom indien gebruikskosten zijn opgenomen in uw VVE-afdracht, kunnen deze kosten doorberekend worden aan uw huurder mits dit in de huurovereenkomst is afgesproken. Verstrek vervolgens tijdig en jaarlijks een duidelijk en gespecificeerd servicekostenoverzicht. Als de huurder het niet eens is met de servicekosten dan kan In geval van niet-geliberaliseerde huur  de huurcommissie en anders de kantonrechter worden verzocht om een oordeel over de servicekosten.

 

Ginio Beij

 

Heeft u nog meer vragen over het doorberekenen van servicekosten of andere vragen?

Neemt u dan gerust contact op met M2 Advocaten.

, , , ,

Doorbelasten servicekosten? Let op het verbruik door de huurder!

Voor het doorbelasten van servicekosten is van belang of door de verhuurder servicecontracten zijn gesloten die passen bij het verbruik van de huurder.

De verhuurder die dit niet doet, kan worden geconfronteerd met een (af en toe behoorlijke) schadeclaim. Zo ook in het hierna te bespreken geval (Uitspraak).

Twee huurders in een winkelcentrum hadden jarenlang geen inzicht gekregen in de doorbelaste elektriciteitskosten. Toen ze uiteindelijk een specificatie van de kosten onder ogen kregen bleek dat tegen een veel te hoog verbruik was gecontracteerd bij het sluiten van de servicecontracten.

De kosten die de verhuurder maakte voor het “leveren”/verzorgen van de elektriciteit werden aan de huurders als administratiekosten in rekening gebracht.

De huurders spraken de verhuurder hierop aan en verzochten de verhuurder om de servicecontracten aan te passen op het lagere verbruik[1]. De verhuurder deed dit echter niet.

De kantonrechter komt tot het oordeel dat als administratiekosten in rekening worden gebracht voor het verzorgen van de leveringen en diensten dan ook van een verhuurder mag worden verlangd om erop toe te zien of het kostenniveau van de ingeschakelde derden nog adequaat is of dat dit moet worden aangepast.

De kantonrechter nuanceert dit overigens nog met de mededeling dat niet van de verhuurder kan worden verwacht dat deze iedere dag op zoek gaat naar de voor de huurder voordeligste aanbieding. Maar:wel mag van de verhuurder worden verlangd op de daartoe geëigende momenten zich rekenschap te geven van de door de derden geleverde diensten en kosten.”

De kantonrechter oordeelt in de onderhavige zaak dat de verhuurder veel eerder tot aanpassing van de contracten had moeten overgaan. Nu de verhuurder dit niet gedaan had is deze toerekenbaar te kort geschoten jegens de huurders zodat de onnodig gemaakte kosten voor rekening van de verhuurder moeten komen.

De huurders wordt uiteindelijk een schadevergoeding van ieder circa EUR 38.000,- toegekend. Genoeg reden dus om de servicecontracten nog eens na te lopen!

Michel Visser (visser@m2advocaten.nl)



[1] Dit volgt niet als zodanig uit de uitspraak, maar dit lijkt het geval te zijn geweest.