Berichten

, , , , , , ,

Zorgplicht bemiddelaar. Controle huurder. Schade wegens huurderving?

checklist

Deze vraag kwam onlangs aan de orde in een zaak bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. De casus was als volgt.

Een aantal erfgenamen biedt via een bemiddelaar de woning van hun overleden ouders te koop aan. Na verloop van tijd laat de bemiddelaar weten dat zich geen kandidaat kopers hebben aangediend, maar wel een kandidaat die de woning zou willen huren. Aanvankelijk voelen de erfgenamen daar niet veel voor, maar uiteindelijk gaan zij akkoord en komt er via de bemiddelaar een huurovereenkomst tot stand.

Daarna gaat het fout. De politie ontdekt een hennepplantage in de woning en op last van de burgemeester wordt de woning gesloten. Ook wordt vastgesteld dat er sprake is van diefstal van elektriciteit. Voor de schade van ruim Eur. 7.000,– die Liander hierdoor lijdt, worden de erfgenamen aangesproken.

De erfgenamen betrekken vervolgens de bemiddelaar in rechte en vorderen vergoeding van de door hen geleden schade. Als grondslag voor hun vordering voeren de erfgenamen aan dat de bemiddelaar tekort is geschoten in zijn zorgplicht omdat hij onvoldoende onderzoek naar de huurder heeft gedaan.

Het Gerechtshof gaat daarin mee. Het Hof overweegt dat de bemiddelaar de identiteit van de potentiёle huurder dient te controleren en dient na te gaan of de huurder in staat is om de verschuldigde huur te voldoen, door informatie in te winnen over diens inkomen.

Aan de eerste verplichting heeft de bemiddelaar voldaan – hoewel de overhandigde identiteitskaart bij het aangaan van de huurovereenkomst reeds was verstreken -, maar aan de tweede verplichting niet. De huurder heeft een loonstrook overgelegd – waarvan later is vastgesteld dat deze vervalst is -, die tal van vragen oproept en die voor de bemiddelaar reden had moeten zijn om meer informatie in te winnen (kopie arbeidsovereenkomst, werkgeversverklaring, etc.) en zo nodig contact te zoeken met de vermeende werkgever. Door met de loonstrook genoegen te nemen, heeft de bemiddelaar zijn zorgplicht geschonden.

Resteert de vraag welke schade voor vergoeding in aanmerking komt. Allereerst vorderen de erfgenamen vergoeding van herstelwerkzaamheden aan de woning van ruim Eur. 17.000,–. Dit wordt toegewezen omdat dit direct verband houdt met de aanwezigheid van de hennepplantage in de woning. Daarnaast wordt ook vergoeding van de ontruimingskosten en vergoeding van de claim van Liander van ruim Eur. 7.000,– toegewezen.

Maar hoe zit het met vergoeding van gemiste huurinkomsten? Dat wordt afgewezen. Immers, zo overweegt het Hof, indien de bemiddelaar wel zou hebben onderkend dat de huurder een valse loonstrook had ingediend (lees: wel zorgvuldig was geweest), dan zou er geen huurovereenkomst tot stand zijn gekomen en hadden de erfgenamen ook geen huurinkomsten gehad.

Uit de uitspraak blijkt maar weer eens dat een bemiddelaar verplicht is om kandidaten goed te screenen. Gebeurt dat niet, dan schendt hij zijn zorgplicht. Is daarvan sprake, dan komt niet alle schade voor vergoeding in aanmerking, maar alleen schade die in (causaal) verband staat met de schending van de zorgplicht. Bij gederfde huurinkomsten is dat niet het geval.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

, ,

De makelaar: Welke verplichtingen heeft hij eigenlijk?

De verplichtingen die voortvloeien uit de bemiddelingsovereenkomst

Altijd handig, opsommingen/ezelsbruggetjes. Zo is ook een rijtje te maken over de verplichtingen die voor de makelaar voortvloeien uit de bemiddelingsovereenkomst.

De verplichtingen[1]:

1. De zorgplicht;

De makelaar is gehouden als goed opdrachtnemer te handelen.

Toetsingskader: Heeft de makelaar gehandeld zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou zijn gegaan? Zie mijn eerdere blog: de-makelaar-beroepsfouten-en-de-zorgplicht.

2. De verplichting om aanwijzingen van de opdrachtgever op te volgen;

Er moet in beginsel gevolg worden gegeven aan tijdig verleende en verantwoorde aanwijzingen. Het niet opvolgen van aanwijzingen kan tot de conclusie leiden dat de makelaar niet aan zijn zorgplicht heeft voldaan.

3. De informatieplicht;

De makelaar moet de opdrachtgever regelmatig op de hoogte houden van zijn werkzaamheden ter uitvoering van de opdracht en hem direct in kennis stellen van de voltooiing van de opdracht, indien de opdrachtgever daarvan onkundig is.

Hoe ver de informatieplicht precies reikt moet van geval tot geval worden bekeken. De informatieplicht is in ieder geval niet per definitie beperkt tot het verstrekken van alleen gevraagde informatie. Het kan zo zijn dat van de makelaar wordt verwacht dat hij de opdrachtgever bijzonder actief van informatie voorziet.

4. De verantwoordingsplicht;

De makelaar dient zich te verantwoorden aan de opdrachtgever over het hoe en waarom van het (niet) voltooien van zijn opdracht. Dit houdt onder meer in dat een dossier moet worden bijgehouden. Deze dossierplicht gaat zo ver dat de partijen die bij de overeenkomst betrokken zijn recht hebben op inzage in het dossier van de makelaar. De makelaar is zelfs verplicht om actief inzage in het dossier te verschaffen.

In hoeverre het afleggen van verantwoording verschuldigd is, is mede afhankelijk van de verhouding tussen partijen. Het maakt een verschil of partijen voor het eerst met elkaar werken of dat zij dagelijks met elkaar werken.

5. De rekenplicht;

Als de makelaar in het kader van de opdracht gelden heeft ontvangen of uitgegeven dan moet ook ten aanzien daarvan verantwoording kunnen worden afgelegd.

6. De verplichting om aan de opdrachtgever af te dragen wat de makelaar vanwege de opdracht onder zich heeft;

Stukken die zich onder de makelaar bevinden in verband met de opdracht dienen aan de opdrachtgever te worden afgestaan (in beginsel) na voltooiing van de opdracht. Een interessante discussie die in dit verband kan bestaan is of een makelaar een beroep kan doen op zijn retentierecht indien de rekening, ondanks de voltooiing van de opdracht, nog niet is betaald of dat er voor moet worden gevreesd dat de rekening niet zal worden betaald.

7. De verplichting om de opdracht (in beginsel) zelf uit te voeren;

De opdrachtgever heeft vaak vertrouwen in een bepaald persoon en verstrekt uitdrukkelijk aan die persoon de opdracht. In de praktijk blijkt echter dat een opdracht minder vaak dan gedacht (volledig) wordt uitgevoerd door de persoon aan wie de opdracht is verstrekt.

Om te voorkomen dat over dit punt een probleem met de opdrachtgever ontstaat is het het beste om de hierover gemaakte afspraken uitdrukkelijk vast te leggen in de overeenkomst die met de opdrachtgever wordt gesloten.

8. De verplichting om belangenverstrengeling te voorkomen.

Verstrengeling van belangen moet in principe worden voorkomen. Een makelaar kan zelfs schadeplichtig zijn bij “het dienen van twee heren”.

In een volgende blog zal ik aan de hand van recente jurisprudentie een nadere invulling geven aan de afzonderlijke verplichtingen. Ik zal daarbij met name nader ingaan op de verplichting om verstrengeling van belangen te voorkomen. Hier is namelijk nog het nodige over te vertellen.

Zijn er reeds nu vragen, we horen het graag.

Michel Visser (visser@m2advocaten.nl)



[1] In beginsel, tenzij rechtsgeldig uitgesloten.

, , , , , ,

De Makelaar: Beroepsfouten en de zorgplicht

Als een verhuurder een makelaar inschakelt om een huurder[1] te vinden, dan dient de makelaar zich bij de uitvoering van zijn opdracht aan een zorgplicht te houden.

Dit betekent concreet dat de makelaar zich dient te gedragen zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou zijn gegaan (artikel 7:401 BW).

Hoe deze norm precies moet worden ingevuld is te herleiden uit de jurisprudentie.

Een goed voorbeeld van hoe ver de zorgplicht reikt is te vinden in een uitspraak die onlangs, op 9 april jl., werd gewezen door het Hof Leeuwarden (Uitspraak).

Casus

De eigenaar van een woonboerderij had de opdracht aan een makelaar verstrekt om de woonboerderij te verhuren. De makelaar heeft daarop iemand geïntroduceerd als belangstellende voor de woonboerderij (hierna: de huurder). De huurder was op dat moment verbonden aan Connecting Human, welke onderneming ex-tbs’ers begeleid. De huurder wilde de boerderij huren om deze met zijn gezin te gaan bewonen. De makelaar heeft daartoe een concept huurovereenkomst opgesteld. In het concept van de huurovereenkomst staat als huurder vermeld: de huurder, optredend namens Connecting Human[2].

Daags daarop heeft een gesprek plaatsgevonden tussen partijen en de huurder. Tijdens dit gesprek heeft de eigenaar – die bekend was met de activiteiten van de huurder – gevraagd naar de bedoeling van de huurder met de woonboerderij. De eigenaar  wilde namelijk voorkomen dat ex-tbs patïenten in de woning zouden komen. De huurder heeft toen uitdrukkelijk verklaard dat het zijn bedoeling was om de woning met zijn gezin te gaan bewonen.  Enige tijd na ondertekening van de huurovereenkomst bleek het gehuurde echter toch te worden gebruikt ten behoeve van de begeleiding van ex-tbs patiënten.

Omdat de huur niet werd betaald en vanwege het met de huurovereenkomst gestelde strijdige gebruik is de eigenaar tegen de huurder een kort geding gestart waardoor uiteindelijk de ontruiming van het gehuurde is bewerkstelligd. Lastigheid in deze procedure lijkt te zijn geweest dat Human Connecting zich op het standpunt stelde dat er geen sprake was van gebruik van het gehuurde in strijd met de huurovereenkomst. Het gehuurde was immers aan Human Connecting verhuurd, zo was de stelling van de huurder en Connecting Human.

Een ander relevant detail in deze zaak was dat – voordat de huurovereenkomst was getekend – de makelaar de sleutels van het gehuurde aan de huurder had afgegeven, alhoewel op dat moment nog geen waarborgsom was overgemaakt. De desbetreffende waarborgsom is ook later niet meer door de huurder betaald.

Waarom is deze uitspraak van belang?

De eigenaar stelde zich op het standpunt dat de makelaar een beroepsfout had gemaakt. De makelaar zou niet aan zijn zorgplicht hebben voldaan.

De eigenaar voerde daartoe het volgende aan:

1. De makelaar heeft een fout gemaakt door in de huurovereenkomst de zinsnede “de huurder, optredend namens Connecting Human” op te nemen;

2. De makelaar had niet voor de ondertekening van de huurovereenkomst en voor de storting van de waarborgsom de sleutels aan de huurder mogen afgeven.

Het Hof oordeelde als volgt:

ad 1)

De makelaar heeft, door eigenmachtig en in strijd met de bedoeling van partijen de huurovereenkomst te stellen op naam van “de huurder optredend namens Connecting Human” het risico geschapen, welk risico zich ook heeft verwezenlijkt, dat – in strijd met de uitdrukkelijke wens van de eigenaar – Connecting Human de woning in gebruik zou nemen en dat de huurder – met een beroep op de letter van het contract – het standpunt zou innemen dat Connecting Human huurder was. Hiermee heeft de makelaar jegens de eigenaar zijn zorgplicht geschonden. Dit geldt temeer nu tijdens de eerdergenoemde bespreking tussen partijen en de huurder door de eigenaar expliciet is aangegeven dat hij geen ex-tbs’ers in de woning wilde maar alleen de huurder met zijn gezin, zodat het op de weg van de makelaar als redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar had gelegen om voor een op dit punt sluitend geformuleerd huurcontract zorg te dragen.

De enkele bepaling in de huurovereenkomst dat het gehuurde uitsluitend bestemd was om te worden gebruikt als woonruimte was daarvoor niet voldoende. De woning werd immers gebruikt als woning, echter niet door de huurder met zijn gezin maar (via Connecting Human) door ex-tbs’ers.

ad 2)

De makelaar is ook hiermee tekortgeschoten in de naleving van de jegens de eigenaar bestaande zorgplicht, omdat een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar zich er eerst van zou hebben vergewist dat de waarborgsom en de maandhuur zijn voldaan alvorens de sleutels van het gehuurde ter beschikking te stellen.

Schadevergoeding

Ontruimingskosten

Gelet op het voorgaande komt de vraag aan de orde of en zo ja, in  hoeverre de makelaar aansprakelijk is voor de door de eigenaar geleden schade.

Er zijn meerdere schadeposten die door de eigenaar worden opgevoerd. Ik raad aan de uitspraak daarvoor te lezen. Een belangrijke schadepost die in ieder geval wordt toegewezen is die ten aanzien van de kosten ontstaan vanwege de kort geding procedure ad EUR 13.500,-, waarvan meer dan EUR 11.000,- aan advocaatkosten.

Het Hof was van oordeel dat deze kosten toewijsbaar zijn omdat de huurder en Connecting Human zich – als gevolg van de beroepsfout van de makelaar – op het standpunt konden stellen dat, gelet op de tekst van de van de huurovereenkomst opgemaakte akte, Connecting Human als huurder diende te worden aangemerkt.

De waarborgsom

Het voorgaande geldt ook voor de waarborgsom. Als de makelaar aan zijn zorgplicht had voldaan, dan zou deze schade niet zijn ontstaan en daarom komt ook deze schade voor vergoeding in aanmerking.

Conclusie

De hiervoor behandelde uitspraak maakt duidelijk dat een makelaar meer moet doen dan het enkele aandragen van een huurder. Zo dient hij zich er bij het opstellen van een huurovereenkomst ervan te vergewissen dat hij een juridisch juist stuk aflevert. Daarbij dient de makelaar prudent om te gaan met het verstrekken van sleutels voordat het tot een ondertekening van de huurovereenkomst is gekomen en (voor zover dat wel het geval is) voordat volledig is voldaan aan de voorwaarden voor het verstrekken van die sleutels. Dit geldt temeer nu de sleuteloverdracht in beginsel een kritisch moment in het leven roept.

Vragen over het voorgaande of meer informatie gewenst? We horen het graag.

Michel Visser (visser@m2advocaten.nl)



[1] Het kan vanzelfsprekend ook (bijvoorbeeld) een opdracht tot koop of verkoop zijn. Verhuur dient slechts als voorbeeld.

[2] En ook in de later getekende huurovereenkomst.